Temperaturę na rynku najmu podnoszą nie tylko studenci

Właściciele mieszkań na wynajem nie wykluczają negocjacji stawek, ale na wielkie zniżki nie ma co liczyć. Średni czynsz za dwupokojowe lokale w Warszawie to 4,2 tys. zł, w Krakowie – 3,1 tys. zł. Do oferty najmu trafiają m.in. mieszkania, których nie udało się sprzedać.

Rynek najmu nabiera tempa już w lipcu. Głównymi graczami są tradycyjnie studenci, którzy szukają mieszkań na nowy rok akademicki – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – To właśnie oni odpowiadają za znaczną część popytu, co przekłada się na wzrost zainteresowania mniejszymi lokalami, zwłaszcza kawalerkami i dwupokojowymi mieszkaniami – dodaje.

Wydrowski zaznacza, że dzisiejszy rynek najmu kształtują nie tylko studenci. – Jest też grupa młodych profesjonalistów, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkania w oczekiwaniu na nowe programy dopłat do kredytów – mówi. – Dodatkowo wciąż mamy migrację wewnętrzną. Są osoby, które zmieniają miejsce zamieszkania z powodów zawodowych lub osobistych. Szukają lokalu na wynajem. A to tylko zwiększa konkurencję na tym rynku.

Duży wybór lokali

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, zauważa, że mimo zbliżającego się roku akademickiego ofert wynajmu mieszkań jest nadal dużo. – Jak zwykle dość szybko znikają te najbardziej korzystne dla studentów. To lokale w rozsądnej cenie, na osiedlach dobrze skomunikowanych z uczelnią – wskazuje. – W odróżnieniu od poprzednich lat podaż lokali utrzymuje się na dość wysokim poziomie. W wielu przypadkach stawki najmu można więc negocjować. Otwartość na takie negocjacje jest w interesie właścicieli mieszkań.

Z kolei Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, uważa, że duża oferta mieszkań na wynajem utrzymuje się praktycznie od wiosny. – I to we wszystkich lokalizacjach i standardach. To zarówno mieszkania jednopokojowe, jak i większe, kompletnie urządzone, po remontach, ale też w tzw. standardzie hotelowym oraz lokale „po babci” – wskazuje Błeszyński. – Mieszkania są oferowane na wynajem i długoterminowy, i krótkoterminowy.

Na najmy wpływa sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. – Sprzedaż wyhamowała, więc właściciele mieszkań, żeby nie tracić, wystawiają lokale na wynajem, by mieć przychody – mówi Tomasz Błeszyński. Jego zdaniem najemców jest mniej niż kiedyś. – Poważną grupą były osoby z Ukrainy. Ale dziś o mieszkania pytają rzadziej – zauważa. Ekspert podkreśla, że rynek najmu z utęsknieniem wyczekuje na studentów. – Ale i tu jest duża konkurencja ośrodków akademickich i uczelni, które przygotowują bazę noclegową. Wiele uczelni przez lata wyremontowało lub wybudowało swoje domy studenckie – zaznacza. – Akademiki nadal cieszą się popularnością m.in. ze względu na cenę. Na rynku studenckim od lat panuje duża migracja. Część osób wybiera studia w rodzinnym mieście, część dojeżdża na uczelnie, więc nie wynajmuje mieszkań.

Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że średnia stawka najmu jednopokojowych mieszkań w Warszawie w lipcu br. to ponad 2,8 tys. zł miesięcznie, dwupokojowych – 4,2 tys. zł. W Krakowie to ponad 2,3 tys. zł (jeden pokój) i ponad 3,1 tys. zł (dwa), w Gdańsku – niespełna 2,5 tys. i niespełna 3,3 tys. zł, we Wrocławiu – ponad 2,2 tys. i niespełna 3,1 tys. zł, w Poznaniu – 1,9 tys. i ponad 2,6 tys. zł, w Łodzi – niemal 1,5 tys. i ponad 2 tys. zł, w Lublinie – niespełna 2 tys. i ponad 2,5 tys. zł, odpowiednio.

Łukasz Wydrowski zapewnia, że stawki najmu można negocjować, choć – jak zaznacza – nie jest to łatwe. – Właściciele mieszkań wiedzą, że popyt na wynajem, szczególnie w miastach akademickich, jest duży – mówi prezes Estatic Nieruchomości. – Wszystko zależy jednak od konkretnej sytuacji. W większych miastach, gdzie oferta lokali jest szeroka, stawki można próbować negocjować, zwłaszcza jeśli mieszkanie długo stoi puste lub pojawiły się problemy z dotychczasowym najemcą. Właściciele są bardziej skłonni do rozmów, gdy najemca chce zawrzeć umowę na dłużej, oferując stabilność finansową.

Ale jak zastrzega Wydrowski, na spektakularne obniżki nie ma co liczyć. – Maksymalnie można zyskać kilkadziesiąt złotych, co przy obecnych stawkach jest raczej symboliczne.

Tomasz Błeszyński ocenia zaś, że proponowane w ogłoszeniach stawki to głównie oczekiwania właścicieli, często ustalane nie na podstawie danych z rynku, ale własnego widzimisię. – Rynek szybko te oczekiwania weryfikuje. Jeśli mieszkanie nie wynajęło się przez kilka tygodni czy miesięcy, wtedy warunki i stawkę najmu negocjuje się znacznie łatwiej – dodaje.

Trzeba też pamiętać, że najemca płaci nie tylko czynsz. Ponosi też opłaty eksploatacyjne – za wodę, ogrzewanie, śmieci, energię elektryczną i gaz. – Koszty utrzymania mieszkań rosną z miesiąca na miesiąc, co przekłada się na domowe budżety – mówi Błeszyński. – Dlatego też poszukujący mieszkania coraz częściej zwracają uwagę nie tylko na standard lokalu, czynsz, ale i koszty utrzymania. Myślę, że jesienią te koszty jeszcze wzrosną, co przełoży się bezpośrednio na rynek najmu.

Mniejsze metraże

Pytany o prognozy dla rynku najmu Łukasz Wydrowski mówi o stabilizacji z lekkimi zwyżkami cen, zwłaszcza pod koniec lata, gdy sezon najmu studenckiego osiągnie szczyt. – W dalszej perspektywie sytuacja może się zmienić, jeśli nastąpi znaczący napływ ludności z Ukrainy, co znowu może podnieść stawki najmu, zwłaszcza w miastach granicznych i w dużych aglomeracjach – przewiduje. – Z drugiej strony odroczenie programów dopłat do kredytów może sprawić, że więcej osób zdecyduje się na wynajem zamiast na zakup mieszkania, co utrzyma duże zapotrzebowanie na lokale.

Wydrowski zauważa też trend zmniejszania się metrażu wynajmowanych mieszkań. – To wynik zwiększonej liczby nowych, mniejszych lokali oddawanych do użytku przez deweloperów – wyjaśnia.

Warto dziś zainwestować w mieszkanie? Tomasz Błeszyński nie ma wątpliwości, że inwestowanie w nieruchomości jest opłacalne, jeśli tylko robi się to racjonalnie. – Portfel inwestycyjny można z powodzeniem budować, opierając się na wszystkich rodzajach nieruchomości. Ciekawe oferty, w które warto zainwestować w krótszym czy dłuższym okresie, znajdziemy w każdym segmencie – mówi doradca.

Z kolei Marcin Jańczuk zauważa, że inwestowanie w mieszkania na wynajem paradoksalnie jest bardziej opłacalne w miastach średniej wielkości niż w największych metropoliach, gdzie konkurencja jest znacznie większa. – Przy wyborze lokalizacji trzeba jednak pamiętać o chłonności rynku i perspektywach jego rozwoju – zaznacza. – Lokalne ośrodki są dość zróżnicowane, a ich analiza, zwłaszcza dla inwestora spoza rynku, bywa znacznie trudniejsza niż w przypadku dużych miast, gdzie chociażby mamy większy dostęp do danych.

Jańczuk podsumowuje, że sytuacja na rynku najmu pokazuje, że nie wystarczy tylko mieć mieszkanie na wynajem, aby czerpać dochody. – Konkurencja jest duża. Wybierane są wyremontowane lokale, wyposażone zgodnie z obecnymi standardami – mówi. – To właśnie standard lokalu staje się kluczowym kryterium wyboru.