Czy obniżka stóp podbije ceny mieszkań? Niekoniecznie

Obniżka stóp wpłynie głównie na skłonność do finalizowania już dokonanych rezerwacji. Przy rekordowej ofercie na rynku pierwotnym i wtórnym trudno oczekiwać takiego wzrostu sprzedaży, by podbił ceny – ocenia Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics.

Deweloperzy w 2020 r. oraz w 2022 r. mierzyli się już z dotkliwym spadkiem popytu, ale to zawsze były krótkie incydenty. W 2024 r., okres smuty dla firm się mocno przedłużył – ale znów widać jutrzenkę. Prezes Narodowego Banku Polskiego Adam Glapiński już nie wklucza obniżek stóp w 2025 r., być może pierwsze cięcie nastąpi już w maju. WIBOR–y momentalnie poszły w dół. Z punktu widzenia klientów już było dobrze, deweloperzy byli pod dużą presją, co miało przełożenie na ceny – choć pewnie nie tak mocne, jak popyt by sobie życzył. Czy deweloperzy kolejny raz uciekną spod topora, tym razem dzięki wolcie prezesa NBP?

Na naszych portalach nie widzimy spowolnienia ruchu, liczba osób wchodzących i przeglądających ogłoszenia jest cały czas duża, natomiast nie ma skłonności do zawierania transakcji. Na bieżąco prowadzimy ankiety pytając, co skłoniłoby potencjalnych kupujących do sfinalizowania transakcji. Najczęściej padają dwie odpowiedzi, w różnych okresach zamieniając się miejscami. Pierwsza dotyczy obniżki cen – do dokonania zakupu zachęciłby duży rabat od dewelopera. Druga odpowiedź, która obecnie znów wysuwa się na pierwszy plan, dotyczy potrzeby większego wyboru tańszych mieszkań. W sumie te dwie odpowiedzi to ponad 50 proc. ankietowanych.

Dopiero na trzecim miejscu znalazła się kwestia obniżki stóp. To 13–15 proc. wskazań. Wykonując proste ćwiczenie, gdybyśmy przyjęli, że spodziewana w maju pierwsza obniżka stóp przełożyła się wprost na tę grupę respondentów, to odnosząc do sprzedaży w 2024 r., mielibyśmy wtedy ponad 40 tys., może 43 tys. transakcji, a tak mieliśmy 38 tys., czyli porównywalnie z 2022 r. To taka najprostsza kalkulacja. Bo czy takie przełożenie będzie? Sygnały ożywienia popytu widzimy już w lutym i marcu br.

Z czego to wynika, przecież nic się nie zmieniło, co więcej w grudniu prezes Glapiński zmroził deklaracją, że na obniżki stóp w 2025 r. nie ma perspektyw, a w lutym ministerstwo rozwoju wycięło rynek pierwotny z programu dopłat?

No właśnie, to jest ciekawa rzecz. Myślę, że rynek oswoił się z cenami. Respondenci naszego badania dotyczącego cen generalnie są zagubieni. 33 proc. odpowiada, że... nie wie, co się działo z cenami w 2024 r. Taka sama grupa deklaruje, że nie wie, co się może stać z cenami w tym roku. W pozostałych grupach mamy wyraźne przesunięcie opinii z „ceny będą rosły” w stronę „następuje stabilizacja”.

Takie zagubienie to chyba jedno ze źródeł pogodzenia się z obecnym poziomem cen i zwiększoną skłonnością do zawierania transakcji. W marcu zaobserwowaliśmy, że duża część transakcji pochodziła właśnie z konwersji rezerwacji na umowy deweloperskie. Skoro ceny ani mocno nie spadają, ani nie rosną, część klientów doszła do wniosku, że nie ma co dalej czekać.

Wolta prezesa i spadek stawek WIBOR to bardzo świeża sprawa – czy jakiekolwiek reakcje rynku widać w kwietniowym monitoringu?

Gołębia opowieść prezesa została jeszcze wzmocniona wypowiedziami członków Rady Polityki Pieniężnej pochodzących z różnych opcji, więc reakcja rynku w postaci spadku stawek WIBOR była dość oczywista.

Z wnioskami co do popytu poczekajmy do zakończenia miesiąca, moim zdaniem, możemy mieć w kwietniu utrzymanie wyniku z marca (około 3,5 tys. sprzedanych mieszkań – red).

Czy sama zapowiedź cięć stóp wystarczy, czy potrzeba jest twarda obniżka, żeby rynek ruszył?

Pierwsze miesiące 2025 r. przynoszą wzrost sprzedaży, który może wynikać z oswojenia i pogodzenia się z cenami i wyczekiwania na faktyczną obniżkę. Może być tak, że obniżka może nie tyle wygenerować nowy popyt, co skłonić do dokończenia transakcji. Poza 60 tys. mieszkań w ofercie w siedmiu miastach jest bowiem około 6,5 tys. lokali zarezerwowanych, a w ostatnim czasie, w odróżnieniu od czasów dobrej koniunktury, rezerwację zawiera się nawet na kilka miesięcy.

Możemy mieć powtórkę z 2023 r., czyli comiesięcznego stopniowego wzrostu transakcji, przy czym wtedy impulsem był „Bezpieczny kredyt”, a teraz perspektywa serii obniżek stóp.

Im dłuższy okres deweloperskiej smuty, tym większa presja na ceny. Czy obniżki stóp i ożywienie popytu automatycznie przełożą się wzrost cen mieszkań?

Przez dwa, trzy miesiące po obniżce stóp możemy mieć wzrost sprzedaży wynikający z przekształcania umów rezerwacyjnych w deweloperskie, więc nie będzie asumptu do wzrostu cen mieszkań. Oferta lokali jest w tej chwili rekordowa, pamiętajmy, że na rynku wtórnym również. Sprzedaż nie urośnie na tyle, by pociągnąć duże wzrosty. Spodziewałabym się raczej stabilizacji cen.

W 2023 r., przed wejściem „Bezpiecznego kredytu” na rynku aktywna była grupa inwestorów, flipperów, którzy chcieli skorzystać ze spodziewanego wzrostu popytu dzięki za chwile mającemu wejść w życie programowi dopłat. Czy taka specyficzna grupa może się pojawić teraz na rynku? Przy stabilizacji cen, z tendencją do tego, że deweloperzy są skłonni w bezpośrednich negocjacjach obniżać ceny, a więc bez perspektyw na jakiś wyraźny wzrost cen, ta grupa nie może nam się dołożyć istotnie do popytu.

W ostatnim czasie na rynku pierwotnym aktywna była grupa nabywców kupujących mieszkania droższe, większe. Dla nich poziom stóp nie jest czynnikiem kluczowym.

Jeśli popatrzymy na strukturę oferty, w ostatnich miesiącach deweloperzy zaczęli wprowadzać mieszkania tańsze, z segmentu podstawowego. To nie jest zły standard, to jednak to mieszkania zazwyczaj oddalone od centrów. Oferta jest na bieżąco uzupełniana przez firmy – zgodnie z tym, czego życzą sobie potencjalni klienci w ankietach: chcemy mieć większy wybór tańszych mieszkań. To się dokonuje, ale nie może się dokonać z dnia na dzień.