Boom przy metrze. Ile za mieszkanie obok kolejki?

Tereny przy stacjach metra w Warszawie to łakomy kąsek dla deweloperów. Mieszkań na tak zlokalizowanych osiedlach szuka wielu klientów. Ceny lokali blisko podziemnej kolejki w przeliczeniu na metr są wyższe nawet o kilka tysięcy złotych od dalej położonych.

Jak mówi Ewa Palus, główny analityk serwisu Tabelaofert.pl, boom deweloperski na terenach w otoczeniu metra rozpoczynał się na długo przed wbiciem pierwszej łopaty na placu budowy podziemnych stacji. – Już samo ogłoszenie konkretnych i osadzonych w czasie planów budowy metra było impulsem dla deweloperów – podkreśla Ewa Palus.

Z analiz portalu Tabelaofert.pl wynika, że dziś najwięcej osiedli „przy metrze” – blisko istniejących i budowanych stacji – powstaje na Bemowie. Ceny mieszkań na nowo budowanych bemowskich osiedlach zaczynają się od ok. 13,5 tys. zł za mkw., dochodząc do 22 tys. zł/mkw. – Najdroższe lokale znajdziemy w budynkach o wyższym standardzie, położonych najbliżej stacji – mówi Ewa Palus. – Pojedyncze inwestycje powstają także na Ursynowie. Ze względu na prestiż mikrolokalizacji i samej dzielnicy różnice w cenie mieszkań w sąsiedztwie metra a tych położonych dalej sięgają kilku tysięcy złotych za metr. Ale tu liczą się także inne cechy lokalizacji – zaznacza.

Ekspertka podkreśla, że osiedla w bliskim sąsiedztwie istniejących lub budowanych stacji metra cieszą się większym zainteresowaniem niż inne. – Oczywiście, także w takich inwestycjach odnotowano spadki sprzedaży, ale wyniki są wciąż stosunkowo dobre – zaznacza Ewa Palus.

Dla singla, rodziny, dla inwestora

Mieszkania przy metrze buduje m.in. GH Development. Tuż przy stacji metra Słodowiec powstanie budynek Marimonte ze 139 apartamentami mieszkalnymi i inwestycyjnymi o powierzchni od 30 do 130 mkw. Ceny lokali wahają się od 18,5 do 35 tys. zł za mkw. Apartamenty mają być gotowe w I kwartale 2027 r.

Michał Szałajko, dyrektor z GH Development zapowiada start kolejnej inwestycji – przy wejściu do stacji metra Imielin. Mieszkania mają niedługo trafić do sprzedaży. – Ten projekt zakłada budowę otwartego, zielonego, wielofunkcyjnego osiedla – mówi Michał Szałajko. Powstaną mieszkania, lokale usługowo-handlowe, a także zielone strefy rekreacyjne.

Dyrektor z GH Development ocenia, że rejony stacji metra są jednym z najbardziej pożądanych adresów. – Popyt na tak zlokalizowane mieszkania jest bardzo duży – mówi. – Mieszkań przy metrze szukają rożne grupy nabywców: pracujący w centrum Warszawy single, którzy cenią sobie szybki dojazd do pracy, uczelni, restauracji i miejsc rozrywki, rodziny z dziećmi, ale też inwestorzy, bo mieszkania przy metrze to doskonała lokata kapitału – zapewnia Michał Szałajko. Lokale z takim adresem bardzo dobrze się wynajmują.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży w Bouygues Immobilier Polska, dopowiada, że dobra lokalizacja i skomunikowanie osiedla z innymi częściami miasta to najważniejsze kryterium wyboru mieszkania. A metro, jak dodaje, jest gwarancją dobrej komunikacji. Bouygues Immobilier Polska oferuje niemal 220 lokali w pięciu inwestycjach na warszawskim Bemowie, w pobliżu budowanych stacji drugiej linii metra – Chrzanów i Karolin. Najszybciej (I i III kw. 2026 r.) będą oddane mieszkania na osiedlach Lumea 3 i Lumea 6, gdzie do kupienia zostało 11 mieszkań o powierzchni 90–109 mkw. W II kw. 2027 r. firma ma oddać mieszkania na osiedlu M Bemowo 3, a w III kwartale 2027 roku – w Viva Cité i Viva Cité 2. – Tu oferta mieszkań jest największa: od kawalerki o metrażu 25,7 mkw. po mieszkania pięciopokojowe od 92 do 108 mkw. Średnie ceny na bemowskich osiedlach Bouygues Immobilier Polska to 16 tys. mkw.

Dyrektor Grabowski przypomina, że planowany przez miasto termin zakończenia prac przy drugiej linii metra to 2026 r., więc przyszli mieszkańcy budowanych osiedli będą mogli z niej korzystać niedługo po wprowadzeniu się do mieszkań. – Osiedla na Bemowie budujemy od kilku lat. W tej dzielnicy zrealizowaliśmy już 12 inwestycji. Większość w odległości od pięciu do 15 minut spaceru od stacji metra Chrzanów lub Karolin – mówi Grabowski.

Marcin Jańczuk z sieciowej agencji Metrohouse potwierdza, że przy linii metra skupia się dużo nowych inwestycji. – Dobrym przykładem jest krańcowa stacja metra Młociny, gdzie ciąg ulicy Sokratesa to nowe budownictwo z ostatnich lat. Ceny ofertowe nowszych lokali sięgają tam ok. 20 tys. zł za mkw. – podaje Jańczuk. – Także na Bemowie obserwujemy wysyp budownictwa deweloperskiego. W tej dzielnicy ceny mieszkań zaczynają się od ok. 17 tys. zł za metr.

Zagraniczny najemca

Ekspert Metrohouse potwierdza, że mieszkania przy linii metra to także dobry produkt inwestycyjny – na wynajem. – Jeśli stawki najmu lokali są zbliżone, to w pierwszej kolejności wynajmują się mieszkania z dobrą komunikacją. O takie też zwykle pytają klienci spoza Polski, którzy stanowią coraz większą grupę najemców – zauważa.

Lokali przy stacjach metra nie brakuje na rynku wtórnym. „Okazja! Dwupokojowe mieszkanie, idealne na lokatę, na wynajem. Ta lokalizacja będzie tylko drożeć dzięki otwarciu linii metra i bliskiej odległości od przystanków Ratusz lub Ulrychów” – tak na jednym z portali zachwala sprzedający 32,5-metrowy lokal. Wykończone w wysokim standardzie mieszkanie jest wycenione na 679 tys. zł (20,9 tys. zł za mkw.). Bliskość stacji metra Rondo Daszyńskiego akcentuje z kolei sprzedający 65-metrowe, trzypokojowe mieszkanie obok Browarów Warszawskich na Woli. Lokal na piątym piętrze apartamentowca wyceniono na ponad 1,5 mln zł (23,7 tys. zł za mkw.). Za 47-metrowe mieszkanie przy ul. Targowej, 100 metrów od stacji metra Dworzec Wileński, właściciel chce dostać 815 tys. zł (ponad 17,5 tys. zł/mkw.). Ten trzypokojowy lokal znajduje się na III piętrze dziesięciopiętrowego bloku z 1970 r. Budynek jest gruntownie wyremontowany. Marcin Jańczuk nie ma wątpliwości, że mieszkania przy metrze są pożądanym towarem na rynku nieruchomości.

– Zarówno przy wynajmie mieszkania, jak i przy zakupie, klienci sugerują się bliskością stacji. Jeżeli mieszkanie znajduje się w budynku w pobliżu wejścia do metra, właściciel lub pośrednik podaje tę informację jako jedną z bardziej istotnych, na samym początku opisu marketingowego – podkreśla.

Ekspert Metrohouse przypomina, że swego czasu wybór mieszkań przy linii metra ograniczał się do centralnych i południowych dzielnic Warszawy. – Kolejne otwierane odcinki linii metra sprawiają, że klienci mogą wybierać spośród bardzo zróżnicowanej cenowo oferty – mówi. – Przykładowo w okolicach linii metra na Bródnie dwupokojowe mieszkania w budynkach z wielkiej płyty można kupić już za ok. 500 tys. zł. Podobne lokale, także w starszych blokach, ale na Ursynowie, kosztują co najmniej 100 tys. zł więcej – wskazuje Jańczuk.

Oferta lokali z drugiej ręki rośnie

Pytany o mieszkania przy metrze Maciej Miszkiel, pośrednik z Freedom Warszawa Śródmieście, mówi, że ich oferta rośnie w takim samym tempie, jak pozostałych lokali. – Kupujący, którzy poszukują takich mieszkań, bez problemu znajdą je na popularnych portalach internetowych – mówi Miszkiel.

Na klientów czekają lokale w Śródmieściu, na Woli, Żoliborzu, na Bielanach, Targówku. – Najdroższe są mieszkania blisko metra w Śródmieściu, na Woli, Żoliborzu. Za lokal wymagający remontu w starym budownictwie w tych dzielnicach zapłacimy od 15 tys. zł za metr – podaje pośrednik. – Najbardziej atrakcyjne mieszkania o najwyższym standardzie wykończenia są wyceniane nawet na 40 tys. zł za mkw. Najmniej kosztują lokale w takich dzielnicach, jak Targówek, gdzie nieruchomości zlokalizowane przy metrze kosztują już ok. 10,5 tys. zł za mkw. – wskazuje Maciej Miszkiel. Najczęściej są to lokale do remontu, w starych blokach, o nieuregulowanym stanie prawnym gruntu. – Często na zakup takiej nieruchomości nie można uzyskać kredytu – zaznacza Maciej Miszkiel. Generalnie, jak dodaje, mieszkania niedaleko metra bywają droższe niż lokale o podobnych parametrach w tej samej dzielnicy, ale oddalone od podziemnej kolejki, nawet o 20 proc.