PHN to spółka prawa handlowego, a nie agenda Skarbu Państwa

Jesteśmy spółką giełdową, której zadaniem jest generować zyski – i na tym skupia się strategia. Ale zamierzamy wykorzystywać synergie wynikające ze struktury właścicielskiej – mówią prezes PHN Wiesław Malicki (z prawej) i wiceprezes Jacek Krawczykowski.

Do kasy Polskiego Holdingu Nieruchomości wpadło 215 mln zł zwrotu środków od organu podatkowego, to 4,2 zł na akcję przy kursie w okolicach 11 zł. Czy inwestorzy mogą się spodziewać nadzwyczajnej dywidendy?

Wiesław Malicki (W.M.): Wpływ tych pieniędzy to efekt zakończenia długiego sporu z urzędem skarbowym. To niewątpliwie duży zastrzyk gotówki, który poprawi nasze wskaźniki finansowe, ułatwi rozmowy w sprawie zaciągania finansowania dłużnego i pozwoli spokojnie realizować plany inwestycyjne.

Plany odnośnie do polityki dywidendowej zaprezentowaliśmy w strategii na lata 2025–2030. Przewidujemy, że za dwa, trzy lata PHN osiągnie potencjał, by wypłacać zyski. Założyliśmy, że do 2030 r. suma wypłaconych dywidend ma wynieść ok. 40 proc. wyniku netto ze sprzedaży pomniejszonego o koszty finansowe, czyli według naszych szacunków powinno być to ponad 180 mln zł. Naszym celem jest rozważne inwestowanie i budowanie wartość spółki w długim terminie.

Dodatkowo zwróciłbym także uwagę na to, że kurs PHN wzrósł o kilkanaście procent od publikacji strategii. To oznacza, że rynek dobrze ocenia zaproponowany przez nas kierunek, a nie nastawia się na nadzwyczajną wypłatę.

PHN w 72 proc. kontrolowany jest przez Skarb Państwa. Niedawno wrócił temat, po co państwu niektóre spółki i aktywa. Cel utworzenia PHN to konsolidacja aktywów należących do różnych podmiotów Skarbu Państwa i wydobycie z nich wartości. PHN rozszerzył jednak znacznie swoją działalność – zaczął budować nowe biurowce, a także mieszkania, magazyny. Mamy gorącą dyskusję o mieszkaniówce, chciwych deweloperach, roli państwa. PHN też nie buduje supertanich mieszkań, a nawet stawia na segment luksusowy…

Jacek Krawczykowski (J.K.): Większościowym akcjonariuszem PHN jest Skarb Państwa, ale jesteśmy przede wszystkim notowaną na GPW spółką prawa handlowego, której formalnym zadaniem jest generować zyski. Nie jesteśmy podmiotem powołanym do realizowania budownictwa społecznego – tę funkcje spełniają Krajowy Zasób Nieruchomości, SIM-y,TBS-y i częściowo spółdzielnie mieszkaniowe. Naszym zdaniem nie ma konfliktu między mieszkaniowym budownictwem społecznym i komercyjnym. Te dwie gałęzie w Polsce rozwijają się, uzupełniają, trafiają do innych grup konsumentów, przy czym 80 proc. budowanych mieszkań to jednak deweloperzy komercyjni.

Dodam jednak, że posiadamy TBS Krak-System, który realizuje budownictwo społeczne.

W strategii założyliśmy budowę ponad 3,2 tys. lokali i jest to przede wszystkim sposób na optymalne wykorzystanie banku ziemi. To wciąż będzie działalność istotna, ale nadal uzupełniająca. Jawne ceny naszych mieszkań to także przejaw społecznej odpowiedzialności PHN.

W.M.: Wspomniał pan o inwestycjach premium. Po pierwsze, mamy w ofercie cały przekrój mieszkań, w tym popularne, ze średniej i wyższej półki. To jest przede wszystkim pochodną lokalizacji. Młoda Białołęka w Warszawie to segment popularny, ale Jana Pawła w centrum czy ul. Kolejowa na Woli – tam stawki rynkowe za metr kwadratowy są oczywiście wysokie. Mamy w naszym banku ziemi wiele nieruchomości, które chcemy w miarę możliwości optymalnie wykorzystać i zidentyfikowaliśmy grupę budynków w pierwszorzędnych lokalizacjach w Warszawie (Foksal, Saska Kępa), które można zaadaptować na kameralne apartamentowce z najwyższej półki.

Wskazujecie mieszkaniówkę jako perspektywiczny sektor, ale otoczenie nie jest łatwe. Sprzedaż na rynku się zmniejszyła, mamy najdroższe w UE kredyty…

J.K.: Mamy teraz w ofercie 535 mieszkań. Rzeczywiście, po boomie wynikającym z dopłat rządowych rynek popadł w stagnację – ale to nie kryzys. Część popytu była wyhamowana przez oczekiwanie na nowy program, ale po ostatnich deklaracjach jest już jasne, że dla rynku pierwotnego dopłat nie będzie. W efekcie od początku roku obserwujemy pewien wzrost zainteresowania i sprzedaży. Dziś głównym wyzwaniem są stopy procentowe, bo ludzie nie mają zdolności kredytowej.

Myślę, że długofalowo czeka nas stabilizacja rynku, a czasy, kiedy deweloperzy sprzedawali większość mieszkań na etapie dziury w ziemi, już się skończyły. To dobre i dla konsumentów, i dla rynku.

W.M.: Jak widzimy, ceny mieszkań zaczynają wyhamowywać, mamy nadzieję, że programy ułatwiające w sposób sztuczny pozyskiwanie pieniędzy, które nie zawsze się sprawdzają, nie będą wprowadzane lub będą precyzyjniejsze – najlepszym czynnikiem ożywiającym popyt będzie obniżka stóp procentowych. Dziś w całej Europie kredyt kosztuje 3–4 proc., z tendencją spadkową, tylko u nas 7 proc. To zadziwiające zjawisko na tle Europy. Nie można tak długo utrudniać dostępu do finansowania. Szczególnie że banki mają ogromne nadwyżki.

Niezależnie od bieżącego otoczenia fundamenty rynku mieszkaniowego są mocne, na co wskazaliśmy w strategii. Polska jest w tyle, jeśli chodzi o wskaźniki, takie jak liczba pokoi na osobę, średni metraż itd.

Kończąc wątki mieszkaniowe, przejdźmy do nowego elementu, jaki pojawił się w strategii, czyli PRS. Jaki portfel chcecie stworzyć?

W.M.: To również efekt chęci zagospodarowania posiadanego banku nieruchomości i zwiększenia stopy zwrotu z tych budynków. Mamy więc trochę inne podejście niż typowi gracze PRS, którzy kupują nowe bloki lub zlecają ich budowę. U nas PRS będzie działalnością uzupełniającą, wykorzystamy budynki, które były wzniesione np. na potrzeby pracowników placówek dyplomatycznych. Podobnie jak w przypadku budownictwa mieszkaniowego – nie nastawiamy się na jakąś dużą skalę. Mówimy o maksymalnie 30 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej, co przy średniej wielkości lokalu 50 mkw. daje potencjał około 600 mieszkań. To nie jest portfel, który budujemy po to, żeby go sprzedać.

Gdzie znajdują się te budynki i kiedy pierwsze mieszkania trafią na rynek najmu?

M.W.: To głównie Warszawa. Spodziewamy się wprowadzić pierwsze 100 mieszkań w tym roku. Chcielibyśmy także przeznaczyć część mieszkań na osiedlu Wysoki Wilanów pod PRS. Szczegółowe plany dla tego terenu przedstawimy w najbliższym czasie.

Mamy nieruchomości możliwe do zaadaptowania na PRS także w innych dużych miastach i analizujemy możliwości. Będziemy elastycznie reagować na potrzeby rynku i to właśnie jest wartością dodaną PHN

PHN ma potężny portfel nieruchomości biurowych. Strategia zakłada dwa projekty deweloperskie na około 14 tys. i 26 tys. mkw. Pierwszy projekt to Vena przy al. Prymasa Tysiąclecia w Warszawie. A drugi powstanie w miejsce Kaskady przy rondzie ONZ?

J.K.: Budowa Veny jest w toku, pozwolenia na użytkowanie spodziewamy się około końca roku. Intensywnie poszukujemy najemców, by w 2026 r. można było ruszyć z fit-outem. Rozmawiamy z kilkoma potencjalnymi najemcami zainteresowanymi wynajęciem całego budynku.

Co do większego projektu – to około 26 tys. mkw. z planem wprowadzenia na rynek w 2029 r. W najbliższych tygodniach przedstawimy szczegóły.

Skoro w planach jest taki projekt, to znaczy, że wierzycie, że popyt na powierzchnie biurowe będzie?

W.M.: Patrząc na liczbę realizowanych i zapowiedzianych projektów w Warszawie w perspektywie trzech–czterech lat, widzimy lukę, którą chcemy wypełnić. Podaż nowej powierzchni jest mała, zmieniają się też wymagania najemców i wymogi ESG. Uważamy, że szybko skomercjalizujemy ten budynek. Myślę też, że do tego czasu zmniejszy się tendencja do pracy z domu, większy będzie jednak udział pracy z biura.

A jak wygląda bieżące obłożenie biur w portfelu PHN?

W.M.: Mamy stabilnych i zdywersyfikowanych najemców, nie tylko jednostki sektora finansów publicznych, ale też prywatne podmioty. Trzon naszego portfela to nowoczesnych dziesięć biurowców o powierzchni 191 tys. mkw., poziom pustostanów w poszczególnych budynkach jest zbliżony do średnich rynkowych. W gdańskiej Alchemii zwolniło się więcej, ponieważ dotychczasowy najemca przy renegocjacji umowy – a była to jedna z największych transakcji renegocjacji umowy w regionie – wziął mniejszą powierzchnię.

Pozostałe nieruchomości biurowe w portfelu będziemy rewitalizować, inne są przygotowywane do sprzedaży w perspektywie trzech–pięciu lat. W tej chwili trwa audyt m.in. pod kątem ESG, co pozwoli określić, czy dany budynek korzystniej będzie zrewitalizować, sprzedać, czy będzie trzeba pomyśleć o zmianie funkcji.

W Alchemii najemca zmniejszył zajmowaną powierzchnię. To tendencja?

M.W.: W tej chwili cały rynek boryka się z rozbieżnością między długością trwania umowy najmu w Warszawie i w miastach regionalnych. W regionach więcej jest zapytań o umowy krótsze, pięcioletnie. W stolicy baza to siedem lat z uwagi na wysokie koszty przygotowania powierzchni biurowych.

Wspominacie o możliwych sojuszach z innymi podmiotami Skarbu Państwa, podpisaliście porozumienia m.in. z Wodami Polskimi i Centrum Łukasiewicza. Na czym ta współpraca ma polegać?

M.W.: Dużo tego typu podmiotów, spółek z udziałem Skarbu Państwa czy samorządów – ma w zasobach niewykorzystywane grunty i nieruchomości. Chcemy, korzystając z naszego doświadczenia, pomagać w analizie ich przydatności i prowadzić projekty joint venture, bo te podmioty nie mają zasobów, by zajmować się biznesem deweloperskim. To cały przekrój potencjalnych inwestycji: biurowych, mieszkaniowych, magazynowych, hotelowych.

Oczekiwano, że spółki będą wnosić grunty do KZN pod budownictwo mieszkaniowe, ale przecież spółkom prawa handlowego nie wolno tego robić. Duży potencjał mieszkaniowy widzicie w takich projektach joint venture?

J.K.: Zauważamy duży potencjał w tego rodzaju projektach, prowadzimy rozmowy, które są na różnym etapie zaawansowania. W tej chwili mamy na tapecie jeden konkretny grunt w Warszawie przy współpracy z podmiotem państwowym, który szacujemy na ten moment na ponad 20 tys. mkw. powierzchni.

Widzicie się jako twórca jednego z pierwszych polskich REIT-ów, jeśli zostaną przyjęte przepisy. Jakie warunki brzegowe są potrzebne?

M.W.: Trudno w tej chwili mówić o szczegółach, nie znając projektu ustawy. Liczymy na to, że legislacja będzie atrakcyjna dla inwestorów, ale i spółek, które chciałyby REIT-y tworzyć.

Nasza strategia przewiduje zaangażowanie się w utworzenie REIT-u. Mamy odpowiednie aktywa – dochodowe biurowce, ciekawą opcją jest portfel PRS. Ale przede wszystkim jesteśmy dużą spółką giełdową, kontrolowaną przez Skarb Państwa – więc jesteśmy po prostu wiarygodni. Myślę, że kluczowe będzie przekonanie inwestorów, że REIT-y to coś opłacalnego, że to dobra alternatywa dla inwestycyjnego zakupu mieszkania.

CV

Wiesław Malicki

Wiesław Malicki prezesem PHN jest od kwietnia 2024 r. Od 2007 r. kierował spółkami Skarbu Państwa działającymi w sektorze nieruchomości komercyjnych. Brał udział w powstawaniu Polskiego Holdingu Nieruchomości. Był też m.in. prezesem TBS Mokotów, a ostatnio wiceprezesem Szpitala Bródnowskiego w Warszawie.

CV

Jacek Krawczykowski

Jacek Krawczykowski od kwietnia ub.r. jest wiceprezesem ds. inwestycji. W latach 2021–2024 kierował spółką z branży nieruchomości, wcześniej był związany m.in. z Zakładem Gospodarki Mieszkaniowej w Ostrzeszowie.