Dane o sprzedaży mieszkań w I kwartale płynące z firm analitycznych nie są spójne. Jedni mówią o dalszym spadku kwartał do kwartału, inni o odbiciu. Co pokazują dane portalu RynekPierwotny.pl?
Przede wszystkim zobaczyliśmy na razie dane wstępne, te finalne opublikujemy w połowie miesiąca, razem z raportem za I kwartał. Widzimy w siedmiu największych aglomeracjach 12-proc. wzrost sprzedaży wobec IV kwartału. Zaważyły głównie mocne styczeń i luty, marzec wypadł trochę słabiej, była to sprzedaż, powiedzmy, na trzecim biegu. Różnice między miesiącami potrafią być duże, dlatego lepiej patrzeć na dane kwartalne. Rynek jest w takiej sytuacji, że o ile ceny ofertowe stoją w miejscu, o tyle duża oferta i bogactwo rabatów powodują, że ci, którzy są w stanie kupować – a to wciąż klienci zamożniejsi – mają w czym wybierać, i faktycznie na zakup się decydują.
Wyniki firm analitycznych się różnią, ale jest jedna tendencja: deweloperzy dalej wprowadzają na rynek więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedają. Oferta bije kolejne rekordy. Wszyscy drapią się w głowę: o co chodzi, po co deweloperzy dosypują do podaży, skoro sprzedaż nie idzie tak dobrze?
Istotnie, praktycznie we wszystkich największych aglomeracjach mamy rekordową ofertę. Poprzedni rekord wypadł w połowie 2022 r. i pamiętamy, co się wtedy działo: szybki wzrost stóp procentowych, buforu na ryzyko stopy procentowej, obawy po rosyjskiej agresji na Ukrainę – mieszkania przestano kupować i efektywnie oferta wzrosła. Sami deweloperzy zaczęli mocno ograniczać nową podaż, z jednej strony widząc, co się dzieje z popytem, a z drugiej ze względu na duży skok kosztów realizacji. To dlatego w 2023 r. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przypadł na moment, kiedy oferta była bardzo niska.
Dziś mamy sytuację odmienną. Z jednej strony jest stagnacja cen mieszkań, z drugiej koszty realizacji już nie rosną, są ustabilizowane, może nawet spadają. Od generalnych wykonawców słyszymy, że nowe etapy mogą być realizowane po niższych kosztach niż rok temu. Efektywnie deweloperzy mają na tyle atrakcyjne marże, że jeżeli mają pozwolenie na budowę, wprowadzają projekt do sprzedaży. Sprzedaż może nie jest bardzo wysoka, ale jest na tym trzecim biegu – czyli wystarczającym poziomie, by w ciągu 20–24 miesięcy realizacji projektu spokojnie wyprzedać mieszkania. I sprzedaż nie jest na tyle niska, żeby rodzić to ryzyko, żeby po zakończeniu budowy została duża pula lokali. To dlatego deweloperzy nie zaciągnęli aż tak mocno hamulca, bo nadal całkiem sensownie zarabiają.
Miesiąc do miesiąca na każdym rynku mamy stagnację średnich cen ofertowych. W ujęciu rocznym wzrosty są już jednocyfrowe, na części rynków dynamika jest poniżej inflacji, a na pewno poniżej dynamiki wzrostu wynagrodzeń. Można powiedzieć, że w ujęciu realnym ceny nawet spadają. Przy słabszym popycie możliwość podnoszenia cen w projektach w toku znika. Na średnią wpływają też nowe inwestycje. W większości miast nowa oferta jest wprowadzana w niższych cenach, niż kosztują mieszkania już w sprzedaży. Tu mamy dwa efekty. Deweloperzy przesunęli nową ofertę ze średniej i wyższej półki w kierunku segmentu bardziej popularnego. Drugi efekt to ten kosztowy. Skoro mogę zbudować taniej, a dookoła mam konkurencyjne projekty, to jestem również w stanie wprowadzić mieszkania taniej. To jednak nie są drastyczne obniżki.
