Po co nam REIT-y i czy polski rząd musi się ścigać z holenderskim

To, że polskie REIT-y mają ułatwić tutejszym inwestorom kupowanie nieruchomości w kraju, to oczywistość. Potencjał jest większy – polski kapitał też powinien iść na zakupy za granicę, jak czeski – mówi Marek Noetzel, członek zarządu NEPI Rockcastle.

NEPI Rockastle, właściciel centrów handlowych w naszym regionie Europy, notowany jest na giełdach w Amsterdamie i Johannesburgu. W obu krajach jest możliwość utworzenia REIT-u, ale z tego nie skorzystaliście, za to przyglądacie się procesowi legislacyjnemu w Polsce. Dlaczego?

NEPI formalnie REIT-em nie jest, ale w takim modelu działa, to znaczy inwestujemy w nieruchomości handlowe przynoszące dochód i wypłacamy akcjonariuszom dwa razy do roku dywidendę, przynajmniej 90 proc. dochodu rozporządzalnego. Rozważamy poważnie przyjęcie statusu REIT. W zeszłym roku pozyskaliśmy 500 mln euro z emisji obligacji oraz 300 mln euro z emisji akcji – w obu przypadkach była wyraźna nadsubskrypcja. Spędziłem godziny na rozmowach z zarządzającymi funduszami z całego świata. Rozmawialiśmy m.in. o Polsce jako kierunku inwestowania, naprawdę mnóstwo zarządzających wielkimi aktywami wyrażało się bardzo pozytywnie o regionie CEE, a szczególnie o Polsce, jej perspektywach wzrostu i wiodącej roli w regionie.

Kierunkowo jesteśmy zainteresowani, by przekształcić się w REIT, bo to może oznaczać dodatkowy benefit dla naszych inwestorów – ale diabeł tkwi w szczegółach i jak zawsze na koniec zadecyduje rachunek ekonomiczny.

Równocześnie przyglądamy się rozwojowi legislacji dotyczącej REIT-ów w Polsce. Tak duże opóźnienie to zmarnowana szansa. Polska jest znaczącym rynkiem nieruchomości – gospodarka i rynek kapitałowy mogłyby wiele zyskać, gdyby spółki takie jak nasza miały sprzyjające warunki do działania w formule REIT.

W Holandii trwa przegląd ustawodawstwa związanego z REIT-ami. Czyli nasz rząd powinien się teraz ścigać z holenderskim, by stworzyć dobre ramy prawne?

Będziemy analizować wszystkie za i przeciw, koniec końców pracujemy dla naszych akcjonariuszy i wszystkie decyzje musimy podejmować w ich interesie. Na razie cieszę się, że polski establishment polityczny znów rozmawia z biznesem, a przecież politycy powinni pomagać polskim firmom w rozwoju. Dlatego bardzo pozytywnie oceniam takie działania jak współpraca premiera z Rafałem Brzoską. Wierzę, że to dopiero początek owocnej współpracy między rządzącymi a biznesem – szczególnie że slogan „Gospodarka, głupcze” jakoś się u nas nie przyjął. GPW straciła co najmniej 15 lat, a powinna być kołem zamachowym gospodarki i miejscem pozyskiwania kapitału dla całego regionu.

Obroty dzienne na parkiecie w Warszawie są większe niż na giełdach w Pradze, Budapeszcie i Bukareszcie razem wziętych. Aż się prosi, żeby Warszawa stała się regionalnym centrum dla inwestorów, którzy są zainteresowani lokowaniem w akcjach spółek prowadzących działalność w Europie Środkowo-Wschodniej, a w Polsce w szczególności.

Podczas wspomnianych rozmów z inwestorami byłem naprawdę zbudowany tym, jak dobrze Polska jest postrzegana – mimo trudnej sytuacji geopolitycznej – i jak dużo kapitału chciałoby tu napłynąć. Owszem, można u nas kupować bezpośrednio nieruchomości, ale konkurencja jest spora, podaż jakościowych projektów ograniczona i trudno zbudować skalę. Alternatywą mogłaby być inwestycja w REIT-y. Inwestujemy wówczas nie tylko w klasę aktywów, ale w całą organizację i jej zdolność do generowania wartości dodanej dla inwestorów.

Dziś z bezpośrednimi inwestycjami w nieruchomości komercyjne nie jest najlepiej, jak wiadomo, polski kapitał ma śladowy, chociaż rosnący, udział w zakupach. Patrząc na zachodnich emerytów, warto zadać sobie pytanie: Dlaczego polscy emeryci nie mają czerpać zysków z najmu budynków komercyjnych?

Ale powiem więcej – polskie REIT-y to nie jest jedynie kwestia otwarcia rodzimemu kapitałowi dostępu do nieruchomości komercyjnych w kraju.

To znaczy?

Spójrzmy na Czechy. Tam nie ma REIT-ów, ale są inne mechanizmy ułatwiające inwestorom detalicznym lokowanie oszczędności w nieruchomościach. Czeski rynek nieruchomości jest jednak relatywnie mały, dlatego tamtejsze fundusze tak chętnie kupują za granicą, m.in. są bardzo aktywne w Polsce. To, że polskie REIT-y mają ułatwić polskim inwestorom kupowanie nieruchomości w kraju, to oczywistość. Moim zdaniem potencjał jest znacznie większy – polski kapitał też powinien iść na zakupy za granicę. Jeśli Czesi mają takie nadwyżki, że inwestują w ościennych państwach, to przykładając proporcje, wyobraźmy sobie potencjał polskiego kapitału. Dlaczego polscy emeryci nie mieliby czerpać zysków z budynków w Berlinie? Nie widzę przeszkód.

Jak widać, lepiej czują to inwestorzy związani z giełdą w Johannesburgu. Zarejestrowany w RPA REIT Redefine Properties jest akcjonariuszem platformy EPP posiadającej ogromny portfel nieruchomości handlowych nad Wisłą…

Rynek profesjonalnego inwestowania w nieruchomości komercyjne w RPA jest rzeczywiście bardzo rozwinięty. To gigantyczny rynek w szerokim rozumieniu. Istnieje tam np. cała branża analityków zajmujących się wyłącznie REIT-ami. To pokazuje, jaki to jest potencjał również dla naszego rynku kapitałowego. REIT-y wymuszą stworzenie miejsc pracy i specjalizacji, których dzisiaj jeszcze nie ma.

Wiele jest mitów wokół REIT-ów, pomijając cały wątek ich zaangażowania w mieszkaniówkę, to np. obawa, że takie wehikuły będą wykorzystywane do optymalizacji podatkowej, bo przecież REIT ma zyski wypłacane jako dywidenda, opodatkowane tylko raz. Pan mówi o interesie akcjonariuszy NEPI – czyli kogo?

REIT-y muszą spełnić szereg restrykcyjnych zasad, żeby otrzymać i utrzymać ich status i wykorzystać podatkowy benefit. Nie rozumiem argumentów o niecelowym wykorzystaniu tych wehikułów.

Ponad 70 proc. naszych inwestorów pochodzi z RPA, w zdecydowanej większości są to różnego rodzaju fundusze o strategii długofalowego inwestowania.

Kolejne dyżurne pytanie – kto poprowadzi REIT-y w Polsce, by były bezpieczne i inwestowały w jakościowe nieruchomości? Czy nie powstaną spółki próbujące sprzedać inwestorom „gorszy sort” budynków…?

O kadrę bym się nie martwił, zarządzający nieruchomościami w Polsce pracują dziś w reżimie legislacyjnym znacznie trudniejszym niż REIT-y, opartym na spółkach z o.o., spółkach celowych czy też publicznych notowanych na giełdach światowych. A bezpieczeństwo? REIT-y nieprzypadkowo muszą być spółkami notowanymi na giełdzie, czyli transparentnymi i podlegającymi regulacjom cyklicznie audytowanym. Przed IPO spółka będzie musiała umiejętnie przedstawić swój model biznesowy i strategię – tak by specjaliści byli w stanie ją ocenić, a rynek zweryfikować. Taką samą procedurę musi przejść każdy podmiot notowany na rynku kapitałowym. Ponadto z czasem pojawi się więcej REIT-ów, które będą musiały między sobą konkurować o nowy kapitał. Tylko te REIT-y, które będą mogły pochwalić się dobrymi wynikami, wypracują wiarygodność i będą w stanie przyciągać inwestorów i nowy kapitał.

REIT-y mieszkaniowe mogłyby być kołem zamachowym do wygenerowania nowej podaży. Tu też dochodzimy do fundamentalnego pytania, jaki model mieszkalnictwa chcemy rozwijać: czy własnościowe, czy wzorem zachodniej Europy oparte na wynajmie.

Efektem uruchomienia REIT-ów jako nowego kanału inwestowania na rynku nieruchomości byłoby wystudzenie zapału do kupowania mieszkań pod wynajem. Na rynku jest bardzo dużo kapitału szukającego możliwości ulokowania w sektorze nieruchomości i ten kapitał zawsze będzie mieć przewagę nad osobami potrzebującymi mieszkań dla siebie, a nie pod cele inwestycyjne. Brak alternatywy, niestety, przyczynia się do inwestycyjnego popytu na mieszkania i pompowania cen.

NEPI inwestuje w centra handlowe, ostatnie lata to festiwal spektakularnych zakupów w Polsce. W 2024 r. Silesia City Center za 405 mln euro i Magnolia Park za 373 mln euro, w 2022 r. Forum Gdańsk i Galeria Copernicus za łącznie 380 mln euro. Czy jest jeszcze potencjał kupowania w Polsce?

Mamy konkretną listę interesujących nas obiektów w Polsce i w regionie. Bo to jakość, cena i potencjał obiektu determinują decyzję o zakupie, a nie kraj. Jeśli chodzi o wymienione inwestycje, skorzystaliśmy z dobrego momentu. Szczególnie transakcje z 2022 r., kiedy stopy procentowe były wysokie, to był ruch „kontrariański”, ale z perspektywy czasu, zwrotu dla inwestorów – okazał się bardzo dobry. Widać, że inwestorzy, po spowolnieniu wywołanym m.in. wysokimi stopami w strefie euro, wracają na rynek nieruchomości komercyjnych, potwierdzają to m.in. całkiem pozytywne nastroje na targach MIPIM. Polska jest w stanie przyciągać kapitał, szczególnie Warszawa może być wizytówką regionu. Pytanie, czy nasz establishment jest tego świadomy. Minister finansów Andrzej Domański też odbywa międzynarodowe spotkania, plasując obligacje, więc pewnie prowadzi podobne rozmowy i słyszy podobne rzeczy co my. Trzeba na tym budować przyszłość tego regionu.

Śmierć centrów handlowych ogłaszana była wiele razy. Jak nie e-commerce, to pandemia. Skoro inwestujecie setki milionów euro, to przyszłość widzicie raczej w jasnych barwach?

Niedawno opublikowaliśmy wyniki za 2024 r. Pokazaliśmy najniższy odsetek pustostanów w historii, obroty są dużo wyższe niż przed covidem przy wyższej odwiedzalności. Sam e-commerce krzywdy nam nie zrobi, ale na pewno Europa powinna się zająć niekontrolowaną konkurencją chińskich platform, które nie przejmują się unijnymi regulacjami, ochroną środowiska, ESG, a są często subsydiowane i korzystają pełnymi garściami z siły nabywczej w Unii Europejskiej. Konkurencja azjatyckich firm jest realna i stanowi zagrożenie dla europejskich przedsiębiorców, nie tylko dla branży handlowej. Minimalnym rozwiązaniem powinny być tak popularne dzisiaj cła.

CV

Marek Noetzel

jest członkiem zarządu NEPI Rockcastle od 2016 r., przez lata odpowiadał za część handlową, a od czerwca 2022 r. jest wiceprezesem ds. operacyjnych. Wcześniej pracował w agencji Cushman & Wakefield, przed odejściem jako partner i szef działu nieruchomości handlowych. Ukończył ekonomię na Uniwersytecie Gdańskim.