Bardzo mocna przecena obligacji Ghelamco. Co się dzieje?

Skala spadku kursów obligacji dewelopera na Catalyst robi wrażenie, pocieszeniem jest relatywnie mała wartość obrotów. Na pewno jest nerwowo, a do przełożonej publikacji sprawozdań jeszcze pół miesiąca.

Jeszcze pod koniec marca obligacje Ghelamco Invest, polskiej spółki z grupy belgijskiego dewelopera, wyceniane były na Catalyst z premią 1-2 pkt proc. powyżej wartości nominalnej – i to mimo nasilających się wiadomości o kłopotach zagranicznej części imperium Paula Gheysensa, uginającej się pod ciężarem krótkoterminowych długów. W miniony piątek już sześć z dziesięciu serii wycenianych było poniżej 90 proc. wartości nominalnej, a kurs serii GHE0327 spadł o ponad 18 proc., do 80 proc. wartości nominalnej. Ostatni raz przecena obligacji deweloperskich do takich poziomów widziana była podczas pandemii i lockdownu.

Nastroje inwestorów są nerwowe, odkąd pod koniec marca z zarządu polskiej spółki Ghelamco ustąpiło kilkoro menedżerów, którzy zachowali jednak posady dyrektorów swoich działów. W zarządzie został jedynie dyrektor finansowy, ale już nie dyrektor zarządzający na Polskę Jarosław Zagórski. Formalnie prezesem Ghelamco w Polsce jest Paul Gheysens. Dodatkowo publikację raportu rocznego w spółkach międzynarodowej grupy opóźniono. Sprawozdanie ukaże się 30 kwietnia zamiast 31 marca.

Obligacje Ghelamco tanieją, ale przy relatywnie niewielkich obrotach

Czy drastyczne spadki kursów obligacji polskiego Ghelamco na Catalyst w piątek to panika? Największe obroty były na dwóch seriach, które objęli głównie inwestorzy detaliczni (wartość nominalna papierów to 100 zł).

W przypadku wyemitowanej jesienią 2023 r. serii GHE1027 kurs spadł o 10,4 proc., do 85,66 proc. wartości nominalnej, przy blisko 569 tys. zł wartości obrotów, czyli 0,46 proc. wartości całej serii (125 mln zł).

W przypadku wyemitowanej na początku 2024 r. serii GHE0128 kurs spadł o 10 proc. - do 85,6 proc. wartości nominalnej, przy 456 tys. zł wartości obrotów. To 0,36 proc. wartości całej serii (również 125 mln zł).

Najmocniej przecenione papiery to seria GHE0327, wyemitowane jesienią 2023 r. i objęte głównie przez fundusze. Tu wartość obrotów wyniosła niecałe 80 tys., czyli 0,02 proc. wartości całej serii (405 mln zł).

W sumie wartość obrotu w przypadku dziewięciu serii nominowanych w złotych wyniosła 1,17 mln zł, czyli 0,1 proc. wartości całego notowanego długu, który wynosi 1,23 mld zł.

W obrocie jest jeszcze seria o wartości 5 mln euro, tu wycena to 95 proc. wartości nominalnej.

Można zatem przyjąć, że za sprzedażą stoją co bardziej nerwowi inwestorzy indywidualni. 

Belgijscy deweloperzy borykają się z krótkoterminowym zadłużeniem

Jest to jednak niewątpliwie cios wizerunkowy dla największego z branży emitenta obligacji. Fala odejść menedżerów z zarządu, przy zachowaniu funkcji dyrektorskich, nie została przez Ghelamco szerzej skomentowana, poza ogólnikami o usprawnieniu organizacji. W ostatnich dniach polska spółka podała, że startuje z pracami przygotowawczymi w ramach luksusowego projektu mieszkaniowym Nova Marina Gdynia, we współpracy z Polskim Związkiem Żeglarskim, oraz  finiszuje z budową warszawskiego biurowca The Bridge. Z kolei brytyjska spółka Ghelamco poinformowała o rozpoczęciu budowy fazy naziemnej luksusowej wieży mieszkalnej The HiLight w Londynie, nad Tamizą.

O kłopotach Paula Gheysensa w ostatnich dniach w zagranicznej prasie napisano niewiele nowego, spekuluje się głównie o sprzedaży przez przedsiębiorcę klubu piłkarskiego Royal Antwerp FC. Analitycy zwracają uwagę, że z problemami wynikającymi ze zbyt agresywnego lewarowania się i zbliżającą się zapadalnością, borykają się inni belgijscy deweloperzy komercyjni, jak Atenor czy Immobel, których wyceny szorują po dnie (Ghelamco nie jest spółką z akcjami notowanymi na giełdzie).

Polskie Ghelamco pod koniec 2024 r. sprzedało wieżowiec Warsaw Unit i mniejszy katowicki Craft. W portfelu pozostają: gotowe krakowskie KREO, będący na ukończeniu stołeczny wysokościowiec The Bridge (większość wziął Santander Bank) i mniejszy Vibe (nowa siedziba Knight Frank). Spółka ma w banku ziemi działki pod kolejne projekty. Obligacje Ghelamco notowane na Catalyst są zabezpieczone poręczeniem udzielonym przez cypryjski wehikuł Granbero Holdings przez które belgijska spółka matka kontroluje polską część grupy.