Deweloperzy dalej zainteresowani rynkiem PRS

Mieszkania na wynajem to dla spółek z GPW i Catalyst interesujący kierunek. Ten rynek walczy z akademikami o względy inwestorów.

Polski Holding Nieruchomości i Ronson Development to kolejni gracze, którzy planują w najbliższym czasie wejść z ofertą na rynek najmu instytucjonalnego w Polsce. Oba przedsiębiorstwa podkreślają uzupełniającą rolę PRS dla swoich biznesów podstawowych, a także zalety, jakie daje dywersyfikacja źródeł przychodów. Działania mają zostać podjęte jeszcze w tym roku.

Wiele konfiguracji

Ronson już od dłuższego czasu nosił się z zamiarem uruchomienia własnej platformy – na razie powstała marka: LivinGO. Deweloper z Catalyst ma wytypowane warszawskie działki w banku ziemi pod budowę 1 tys. lokali. W tym roku ma ruszyć budowa pierwszych lokali, a przyjęcie najemców spodziewane jest na przełomie lat 2026 i 2027.

Z kolei dla kontrolowanego przez Skarb Państwa PHN-u PRS to sposób na zagospodarowanie wybranych budynków mieszkaniowych z gigantycznego zasobu różnych nieruchomości. Plan zakłada, że pierwsze wyremontowane mieszkania trafią na warszawski rynek najmu jeszcze w tym roku. PHN szacuje cały zasób w perspektywie do 2030 r. na około 30 tys. mkw., co przy średniej wielkości lokalu przekłada się na 600–750 jednostek.

Z PRS związanych jest na różne sposoby kilka notowanych spółek.

Echo Investment jest mniejszościowym udziałowcem i nadwornym budowniczym platformy Resi 4 Rent, obecnie największego gracza na rynku najmu instytucjonalnego mieszkań w Polsce. Na koniec ub.r. to 5,4 tys. lokali w sześciu miastach plus 3,4 tys. w budowie.

Vantage Development z Catalyst buduje i zarządza platformą Vantage Rent kontrolowaną przez swojego właściciela.

Murapol ma kontrakty na budowę mieszkań dla platformy LifeSpot należącej do swojego głównego akcjonariusza.

Wejścia na rynek PRS wciąż nie wyklucza Develia – taka opcja to element strategii na lata 2024–2028.

Inaczej do tematu podeszło komercyjne GTC – firma oportunistycznie zainwestowała w zeszłym roku w portfel mieszkań na wynajem w Niemczech. To portfel mieszkań starszych – strategia zakłada wydobycie z nich wartości.

Popyt sprzyja

Jak wynika z badań agencji Cushman & Wakefield, rynek living wciąż postrzegany jest przez międzynarodowy kapitał jako atrakcyjny, niemniej zmieniają się proporcje. Coraz wyraźniej preferowane są prywatne akademiki, a nie mieszkania na wynajem.

Na razie górą jest PRS. W 2024 r. w living w Europie zainwestowano 45 mld euro, z czego 33 mld w mieszkania, a 6 mld w sektor PBSA (prywatne akademiki). Jednak aż 75 proc. ankietowanych przez Cushman & Wakefield zarządzających funduszami wskazało, że w perspektywie najbliższych trzech latach to domy studenckie będą ich najbardziej interesować. Fundamenty temu sprzyjają, czyli liczba studentów, wzrost średnich czynszów powyżej inflacji oraz luźniejsze podejście do regulowania czynszów wobec rynku mieszkaniowego.

Z kolei odsetek respondentów deklarujących zainteresowanie PRS skurczył się z 90 proc. w ubiegłym roku do 73 proc. w najnowszej edycji badania.

Rośnie też zainteresowanie hybrydą akademików z klasycznym PRS, czyli co-livingiem.

Na radarach inwestorów zainteresowanych sektorem living są dojrzałe rynki, jak Wielka Brytania, Hiszpania, i Niemcy, a także Francja, Irlandia i Włochy.

Polska ani region Europy Środkowo–Wschodniej nawet się w raporcie nie pojawiają.

– W Polsce fundamenty popytowe dla rynku living są równie silne co w innych krajach europejskich. Jedynym hamulcem są obecnie przychody w złotych i wysoki koszt pozyskania kapitału – tłumaczy Karolina Furmańska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield w Polsce. – Oferta mieszkaniowa w największych miastach nadal jest niewystarczająca i często niskiej jakości. Polacy tradycyjnie postrzegają własność mieszkania jako zarówno dobro osobiste, jak i inwestycję, jednak widać zmianę pokoleniową – coraz więcej osób decyduje się na wynajem ze względu na większą mobilność i elastyczność. Jednocześnie mamy bardzo atrakcyjne stopy kapitalizacji, brak regulacji czynszów i stosunkowo liberalne prawo dla wynajmujących, a także brak podatków od wartości nieruchomości – wylicza.

Według szacunków Avison Young na koniec 2024 r. zasoby wynajmowanych mieszkań w ramach najmu instytucjonalnego sięgały 20 tys., a 9,5 tys. lokali było w budowie. Prognozy na 2025 r. zakładają dostarczenie na rynek kolejnych 6,5 tys. lokali, z czego 30 proc. w Warszawie. Popyt jest mocny, o czym świadczy średni wskaźnik pustostanów na koniec 2024 r. sięgający zaledwie 2 proc.

Na koniec ub.r. 37 proc. istniejącego zasobu przypadało na stolicę. Jeśli chodzi o udział PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych miast, na czele jest Wrocław z wynikiem 1 proc. Warszawa i Poznań to po 0,7 proc.

Banki pożyczają

Również instytucje finansowe postrzegają PRS jako perspektywiczny segment rynku nieruchomości dochodowych.

Konsorcjum banków Santander Bank Polska i Helaba (Landesbank Hessen–Thüringen) przyznało spółce AFI 120 mln euro kredytu refinansującego nabycie czterech nieruchomości liczących 1,43 tys. lokali w ramach platformy AFI Home. To jedna z największych transakcji finansowania w tym segmencie w Polsce.

W ostatnich latach duże finansowanie kilku graczom z rynku PRS w Polsce przyznał EBOiR.