Rynek mieszkaniowy w przededniu obniżek stóp. Najpierw skończą się duże rabaty

W reakcji na słowa prezesa NBP i spadek stawek WIBOR w kwietniu może jeszcze nie widać wzrostu sprzedaży mieszkań, ale widać już wzrost średnich cen, bo jest mniej obniżek – mówi Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Na początku kwietnia opublikowaliście ostatni odczyt indeksu nastrojów deweloperów, z którego wynikało, że coraz więcej firm zaczęło wątpić w przyspieszenie sprzedaży w najbliższych miesiącach. Również na początku kwietnia prezes NBP dokonał zwrotu akcji, mówiąc, że obniżka stóp w 2025 r. jednak jest możliwa. Stawki WIBOR poszły w dół, a notowania części deweloperów mieszkaniowych – w górę. Pewnie kolejne badanie nastrojów deweloperów przyniesie zmianę?

Jestem przekonany, że nastroje deweloperów się poprawią, widzę to w dotychczasowych wynikach za kwiecień: może nie widać jeszcze wzrostu sprzedaży, ale widać już wzrost cen nieruchomości. Ten wzrost cen wynika bardziej z mniejszej liczby obniżek – bo badamy, w jakim procencie mieszkań deweloperzy podnoszą ceny, a w jakim obniżają. Wskaźnik Tabelaofert TOP10, mierzący ceny w największych dziesięciu aglomeracjach, pokazuje już ponad 0,7 proc. Jedyną aglomeracją, gdzie mamy spadek cen, jest aglomeracja górnośląska.

Oczywiście, rynek mieszkaniowy jest odwrotnie proporcjonalny do poziomu stóp procentowych i do oprocentowania kredytów. Jeżeli oprocentowanie kredytów idzie w dół, sprzedaż idzie w górę. Jeżeli sprzedaż idzie w górę, to zazwyczaj następuje wzrost cen.

W marcu większość deweloperów przewidywała stabilizację sprzedaży, zmniejszył się odsetek spółek liczących na wzrost sprzedaży. Podobnie było w przypadku pytania o ceny. Z kolei większość klientów, 65 proc., oczekiwała spadków cen. Spadek stóp procentowych odwróci te proporcje. Moim zdaniem zobaczymy raczej wzrost sprzedaży mieszkań niż wzrost cen. Pamiętajmy przy tym, że nie można mówić o rynku mieszkaniowym jako całości, bo mamy zupełnie inną sytuację w Warszawie, Krakowie i Trójmieście, a inną w Łodzi czy aglomeracji śląskiej.

Czy spadki stawek WIBOR już wystarczą, żeby sprzedaż mieszkań zacząć napędzać, czy potrzebny jest ruch RPP? Prezes Glapiński pokazał, że lubi zmieniać zdanie...

Rynek kupuje oczekiwania, a nie fakty, więc część osób będzie czekać na faktyczne spadki, ale skoro oprocentowanie kredytów opiera się na stawkach WIBOR, to spadki już się dokonały, co oznacza, że kredyty będą tańsze. Deweloperzy wiedzą, że w pewnym horyzoncie nastąpi obniżka stóp, co spotka się ze wzrostem popytu i będą coraz mniej skłonni do dawania rabatów. Myślę, że jeśli ktoś jest w trakcie negocjacji atrakcyjnego rabatu, powinien finalizować transakcje, bo za chwilę o taki poziom rabatów jak teraz może być trudno.

Na rynek wrócą więc ci, którzy chcieli kupować na własne potrzeby, ale nie mieli zdolności kredytowej. A co z inwestorami?

Inwestorzy też wrócą, jestem o tym przekonany. Zanim bowiem banki zaczną obniżać oprocentowanie kredytów, to ich pierwszą reakcją będzie znaczne obniżanie oprocentowania lokat. Dotychczas lokaty skutecznie konkurowały z rynkiem mieszkaniowym. W momencie, kiedy opłacalność bezpiecznych instrumentów – lokat czy obligacji skarbowych – będzie się zmniejszać, w naturalny sposób wzrośnie atrakcyjność lokowania w mieszkaniach. Proszę zobaczyć, ile pieniędzy mają gospodarstwa domowe na depozytach, jakie kwoty przeznaczają nabywcy detaliczni na zakup obligacji.

Jest dużo legislacyjnych tematów, które kształtują rynek, ostatnio Sejm przyjął ustawę o jawności cen ofertowych w internecie. Wszyscy deweloperzy będą musieli pokazywać ceny na stronach i jeszcze przekazywać dane na portal Ministerstwa Cyfryzacji. Z punktu widzenia klientów jest to oczywiście wygodne, a czy to nie osłabi elastyczności deweloperów, jeśli chodzi o kształtowanie cen – i zysków dla akcjonariuszy?

To, że ceny będą pokazywane, jest słuszne. Zresztą część deweloperów zawsze pokazywała ceny, kolejna grupa zaczęła, gdy temat zaczął być obecny w przestrzeni publicznej – taka też była rekomendacja Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Robiliśmy nawet badanie deweloperów, czy ujawnianie cen bądź nie ma przełożenie na średnią cenę czy tempo sprzedaży. Wyszło, że nie było żadnego związku.

Straci jedna grupa – pracownicy działów marketingu u deweloperów. W sensie ta grupa będzie mieć więcej pracy, będzie się musiała bardziej postarać, by przyciągnąć klientów do biur sprzedaży. Teraz jest to proste, wystarczy nie podawać ceny i kierować po szczegóły do handlowców.

Jest jeszcze jeden aspekt. Deweloperzy będą musieli podawać na stronie całą historię zmiany ceny danego mieszkania. Na wzrostowym rynku będzie to działać na korzyść deweloperów, bo klient, kiedy będzie widzieć, że mieszkanie drożeje, może być zmotywowany do szybszego zakupu.

Reasumując, ustawa uprości życie wielu osobom, ale dla mnie jest tematem zastępczym, nie rozwiązuje żadnego problemu dostępności mieszkań, braku zdolności kredytowej, wysokich cen, podatku bankowego od kredytów hipotecznych. Gdyby państwo tylko nie pobierało podatku bankowego od kredytów hipotecznych, te kredyty byłyby tańsze o niemal 0,5 proc.

Państwo twierdzi, że chce pomagać, z jednej strony deklaruje, że będzie więcej budownictwa społecznego, z drugiej jest nieśmiertelny temat dopłat do kredytów. Skoro stopy pójdą w dół, temat wsparcia chyba umrze śmiercią naturalną?

Mam taką nadzieję, w sytuacji spadających stóp to przestaje być konieczne. Lepiej już wyłączyć kredyty hipoteczne z podatku bankowego. Dopłaty byłyby wyrzucaniem pieniędzy w błoto, zawsze zresztą przy takich okazjach korzystają też osoby, które nie powinny, bo nie da się zrobić tak szczelnego systemu. Życzę wszystkim, żeby program dopłat po wyborach prezydenckich odszedł w zapomnienie, najlepiej razem z panem ministrem rozwoju. Wolałbym, żeby państwo więcej wydawało na obronę narodową, niż marnowało kolejne środki na jakieś programy, dopłaty czy budownictwo społeczne.