WIBOR leci w dół. O ile mogą spaść raty kredytów mieszkaniowych?

Rynek już tylko czeka na obniżki stóp procentowych przez RPP. Oczekuje się ich już na posiedzeniu 6-7 maja. Sama nadzieja na cięcie stóp obniżka stawkę WIBOR. To oczywiście dobra wiadomość dla osób spłacających kredyty mieszkaniowe.

5,45 proc. – tyle wynosi obecnie WIBOR 3M, czyli stopa procentowa, na której zwykle opiera się zmienne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych (dokładnie: to WIBOR 3M + stała marża banku). Od początku kwietnia – gdy Rada Polityki Pieniężnej wyraźnie złagodziła ton i dała duże nadzieje na obniżkę stóp procentowych już 7 maja – obniżył się już o 40 punktów bazowych i cały czas jest w trendzie spadkowym.\

WIBOR coraz niżej. Dlaczego?

Jednocześnie, w tym samym czasie, wyraźnie opadły też m.in. stawki WIBOR 1M i WIBOR 6M, również stosowane w umowach (WIBOR 1M częściej np. w umowach leasingowych, WIBOR 6M także czasem w kredytach hipotecznych). WIBOR 1M spadł z ponad 5,80 proc. na początku kwietnia do 5,68 proc. obecnie, WIBOR 6M – z około 5,74 proc. do 5,14 proc.

WIBOR to stopa procentowa na rynku międzybankowym. Przykładowo, WIBOR 3M to oprocentowanie (czasem na podstawie rzeczywistych transakcji, a czasem „teoretyczne”) pożyczek na tym rynku do zwrotu za trzy miesiące. Z tego powodu WIBOR reaguje z wyprzedzeniem na sygnały z RPP co do możliwej zmiany referencyjnej stopy NBP. WIBOR 3M jest swego rodzaju miernikiem oczekiwań co do tego, w którym miejscu będzie główna stopa NBP za trzy miesiące. Przykładowo, w cyklu podwyżek stóp przez RPP w latach 2021–2022 WIBOR rósł zdecydowanie szybciej niż Rada podnosiła stopy, bo rynek oczekiwał już kolejnych podwyżek. Teraz sytuacja jest odwrotna: Rada Polityki Pieniężnej jeszcze stóp nie obniżyła, ale wystarczył sam sygnał, aby w dół ruszył WIBOR.

WIBOR spada – co dalej ze stopami procentowymi?

Na podstawie kwietniowej retoryki prezesa Glapińskiego oraz wielu innych członków RPP można oczekiwać, że na posiedzeniu 6–7 maja Rada Polityki Pieniężnej więcej czasu poświęci dyskusji o skali obniżki stóp procentowych niż pytaniu, czy w ogóle należy to zrobić. Tym bardziej że najnowszy zestaw danych z gospodarki za marzec wspiera gołębie podejście: płace w sektorze przedsiębiorstw rosną nominalnie najwolniej od czterech lat (7,7 proc. r/r w marcu), a realnie – od półtora roku. Do tego nie zachwyciły dane o sprzedaży detalicznej, produkcji przemysłowej oraz, przede wszystkim, o produkcji budowlano-montażowej. To sugeruje wolniejszy od założeń NBP wzrost gospodarczy w pierwszym kwartale.

Dodatkowo, w kwietniu spaść powinna inflacja (zapewne do około 4,4 proc. z 4,9 proc. w pierwszym kwartale), a prognozy są względnie optymistyczne (zakładają spadek w okolice 3,5 proc. od lipca). Szybki szacunek kwietniowej inflacji GUS poda w środę 30 kwietnia.

Średnia prognoz analityków dla „Rzeczpospolitej” i „Parkietu” sugeruje, że w maju i czerwcu RPP obniży stopy łącznie o 50 punktów bazowych, tj. do 5,25 proc., a potem – do końca roku – o kolejnych 50 pb (czyli do 4,75 proc.). Przewidywania poszczególnych zespołów są jednak bardzo różne. Przykładowo, ekonomiści Pekao nie wykluczają – zresztą w ślad za opinią wyrażoną przez prezesa Glapińskiego na początku kwietnia – że Rada zetnie stopy o 50 pb w maju, 50 pb w czerwcu (czyli łącznie aż o 100 pb – do 4,75 proc. już podczas dwóch najbliższych posiedzeń), i być może jeszcze nieco w dalszej części roku.

W dłuższym horyzoncie kierunek dla stóp procentowych jest obecnie jeden: w dół. Średnia oczekiwań dziś to stopy o około 100 pb niższe na koniec 2025 r. (tj. 4,75 proc.) i również o mniej więcej tyle samo na koniec 2026 r. (w okolicach 3,5–4 proc.). Siłą rzeczy: podobna skala obniżek objęłaby wówczas też stawkę WIBOR.

WIBOR w dół – raty kredytów w ślad za nim

Spadający WIBOR to dobra wiadomość dla osób z kredytami mieszkaniowymi (ale też np. z umowami leasingowymi też, podobnie jak dla firm z kredytami): z czasem spadać zaczną ich raty. Dotyczy to – to ważna uwaga – kredytów o zmiennym oprocentowaniu. To wciąż zdecydowana większość portfela kredytów mieszkaniowych, niemniej w ostatnich kwartałach to kredyty o stałej stopie oprocentowania są dużo częściej udzielane. Raty kredytów o stałym oprocentowaniu są (zwykle przez pięć lat) zupełnie niewrażliwe na ruchy WIBOR-u czy stóp NBP, acz oczywiście kredytobiorcy z takimi zobowiązaniami mogą rozważyć np. ich refinansowanie.

Wracając do kredytów o zmiennej stopie – jeśli opierają się o WIBOR 3M, to oprocentowanie jest w nich aktualizowane co trzy miesiące. Słowem: ulgi w racie można nie zobaczyć jeszcze w maju czy czerwcu, ale jednak wkrótce się ona pojawi. Co więcej, jeśli RPP „dowiezie” oczekiwane obniżki, a rynek będzie nadal oczekiwał kolejnych (więc WIBOR będzie dalej spadał), za kolejny kwartał rata znowu się obniży.

O jakiej skali uldze mówimy? Tu wszystko zależy od wielu czynników, m.in. kwoty zadłużenia pozostającego do spłaty czy długości okresu spłaty. Przydatnym narzędziem przy wyliczaniu zmian raty w indywidualnej sytuacji może okazać się kalkulator zmiany oprocentowania dostępny na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Gdyby prosto przeliczyć dotychczasową skalę obniżki stopy WIBOR 3M (o 40 pb) na ratę modelowego kredytu na 300 tys. zł na 25 lat, z oprocentowaniem WIBOR 3M + marża 2 proc., zaciągniętego na początku 2018 r., to spadek nie byłby jeszcze bardzo imponujący: z około 2160 zł do około 2100 zł. Niemniej, oczywiście, dalszy spadek stopy WIBOR to w perspektywie już sporo większa ulga na racie. Gdyby WIBOR spadł np. do 5 proc., to rata modelowego kredytu obniżyłaby się już do mniej niż 2040 zł. Przy stopie WIBOR 4,50 proc. rata spadłaby do około 1970 zł, przy WIBOR 4 proc. – do około 1900 zł, przy 3,50 proc. – już poniżej 1840 zł.