Obniżki stóp już w kursach budowniczych mieszkań?

Perspektywa cięć stóp pozytywnie wpływa na postrzeganie deweloperów mieszkaniowych przez rynek. Paliwem kolejnych wzrostów mogą być dane o sprzedaży za II kwartał – jeśli pokażą one poprawę.

Indeks WIG-nieruchomości wspina się na kolejne wieloletnie maksima, w środę próbował przebić barierę 4,9 tys. pkt. Jeśli spojrzymy na ostatnie tygodnie, branżowy indeks od marca porusza się bardzo podobnie jak WIG20 czy WIG, tańcząc razem z nimi w takt wojny celnej.

Motorem napędowym zróżnicowanego branżowego indeksu są deweloperzy mieszkaniowi. Nic dziwnego, tę grupę wspiera też gołębi piwot prezesa NBP z początku kwietnia, czyli zadeklarowanie, że w 2025 r. jest jednak pole do obniżania stóp procentowych, i to być może już w maju. Stawki WIBOR momentalnie zareagowały na tę zapowiedź. Dla nabywców mieszkań stopy to fundamentalny czynnik, bo mają one wpływ na dostępność i koszt kredytu. Cały 2024 r. i początek bieżącego to zmniejszona sprzedaż mieszkań właśnie z powodu trudno dostępnego i drogiego kredytu.

Od połowy marca indeks WIG-nieruchomości zyskał prawie 14 proc. W awangardzie wzrostów są Develia (27 proc.), Atal (19 proc.), Dom Development (18 proc.), Archicom (17 proc.) i Murapol (11 proc.). Ale nie wszyscy korzystają z poprawy nastrojów – żadnych większych zmian nie widać na wykresach Wikany, Lokum i Marvipolu.

Foto: GG Parkiet

Pytanie, czy kursy mieszkaniowych deweloperów raczej już uwzględniają potencjalną obniżkę stóp i ożywienie popytu czy faktyczny ruch RPP w maju może być jeszcze paliwem?

W raporcie z 15 kwietnia analitycy DM Trigon podtrzymali rekomendację „kupuj” dla Develii, podwyższając cenę docelową do 8 zł. W środę za walory płacono 7,42 zł. Zdaniem analityków, Develia jest spółką, która może najmocniej skorzystać z gołębiego piwotu RPP, z racji struktury oferty: rodzaju mieszkań i obecności w kluczowych miastach. „Warszawa, Kraków, Trójmiasto oraz Wrocław stanowią prawie 90 proc. oferty grupy. To właśnie na tych rynkach obniżki stóp o 75–100 pkt bazowych w pierwszej kolejności rozbujają popyt na rynku pierwotnym” – ocenili.

Z kolei Dom Development trafił na listę spółek DM BOŚ, które w najbliższym czasie powinny się zachowywać lepiej od rynku. Dom Development to jednak firma, której nawet kryzys kredytowy nie przeszkadza w wypracowywaniu znakomitej sprzedaży.

Foto: GG Parkiet

– Zmiana oczekiwań odnośnie do cięcia stóp procentowych z pewnością poprawiła sentyment wobec deweloperów mieszkaniowych, ale wydaje mi się, że jest za wcześnie, żeby mówić o pełnym uwzględnieniu rozluźnienia polityki monetarnej w kursach – ocenia Mikołaj Lemańczyk, analityk BM mBanku. – Komentarze przy okazji konferencji wynikowych za I kwartał i zrealizowana sprzedaż w II kwartale mogą być kolejnymi katalizatorami wzrostu, o ile przedstawione przez spółki dane będą wskazywały na ożywienie popytu – zaznacza.

Na razie deweloperzy z GPW i Catalyst pokazali wyniki za I kwartał br. (do pełnego obrazu brakuje jeszcze dużego Robyga). Spółki znalazły nabywców na 4,68 tys. mieszkań, o 12 proc. mniej niż rok wcześniej. Była to zatem kontynuacja słabych, ale jednocześnie stabilnych kwartałów II, III i IV 2024 r. (średnia sprzedaż 4,6 tys. lokali).

W programie „Prosto z Parkietu” Katarzyna Kuniewicz z Otodom Analytics spekulowała, że pierwsze obniżki stóp niekoniecznie wywołają falę nowego popytu, ale w pierwszej kolejności skłonią do konwertowania umów rezerwacyjnych na deweloperskie. Dla deweloperów z GPW to dobry sygnał, bo zdecydowana większość prezentuje sprzedaż jako umowy deweloperskie, a nie rezerwacyjne.

– Prognozy dotyczące spadków stóp procentowych stają się coraz bardziej zdecydowane. Instytucje finansowe spodziewają się, że WIBOR 3M za dziewięć miesięcy może wynieść już tylko 3,64 proc. Byłby to spadek aż o 2,21 pkt proc. w porównaniu z początkiem kwietnia. Gdyby taka prognoza się sprawdziła, rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym – na 500 tys. zł na 30 lat – spadłaby z 3669 zł do 2931 zł, czyli o 738 zł – wskazuje Jarosław Sadowski, dyrektor departamentu analiz Rankomat.pl. – Pierwsze spadki rat pojawią się już w maju, ponieważ stawki WIBOR zaczęły znacząco się obniżać. WIBOR 6M na początku kwietnia wynosił 5,75 proc., a obecnie 5,17 proc. Stawka WIBOR 3M odpowiednio 5,85 proc. i 5,48 proc. – podsumowuje.