Obniżki stóp nie cieszą wszystkich kredytobiorców

Posiadacze hipotek ze stałym oprocentowaniem mogą czuć się coraz bardziej sfrustrowani, bo ich raty nie spadną w najbliższym czasie. Jaką ofertę przygotowują dla nich banki?

Oczekiwania, że Rada Polityki Pieniężnej zetnie stopy procentowe już w najbliższym czasie i że nie będzie to jedyna obniżka w tym roku, stają się coraz silniejsze. Stawki wskaźnika WIBOR 3M (które pokazują mniej więcej, gdzie stopy procentowe będą znajdować się za trzy miesiące) spadły w ostatnich tygodniach o 0,4 pkt proc., a WIBOR 6M – o 0,6 pkt proc.

Czy kredyty mieszkaniowe już tanieją

Dla osób, które planują pożyczyć pieniądze na zakup mieszkania, to bardzo dobra informacja, ponieważ ceny kredytów hipotecznych już spadły. I co ważne, dotyczy to zarówno kredytów ze zmiennym oprocentowaniem (opartym na wskaźniku referencyjnym WIBOR), jak i tych z okresowo stałym oprocentowaniem (wyznaczanym zwykle na podstawie stawek kontraktów FRA czy IRS).

– Oferta rynkowa pokazuje, że oczekiwania co do obniżki stóp procentowych są już dyskontowane przez banki. Od kilku tygodni widzimy coraz niższe stawki kredytów również ze stałą stopą – mówi Leszek Zięba, ekspert Związku Firm Pośrednictwa Finansowego. – W niektórych przypadkach oprocentowanie spadło do blisko 6 proc., a przy ofertach specjalnych, skierowanych do wybranej grupy klientów, pojawia już z przodu nawet cyfra 5.

Ile hipotek ze stałą stopą

Spodziewane obniżki stóp procentowych mogą też cieszyć posiadaczy hipotek, ale niestety nie wszystkich. W przypadku już zaciągniętych kredytów z okresowo stałą stopą procentową miesięczna rata do spłaty ani drgnie! Nawet wówczas, gdy RPP rzeczywiście dokona cięcia stóp. Wynika to wprost z konstrukcji takich kredytów, która zakłada, że oprocentowanie zmienia się po upływie ustalonego okresu, zwykle to po pięciu lub siedmiu latach.

Takich kredytów na polskim rynku jest dosyć dużo, bo mocno zyskały one na popularności w ostatnich dwóch latach. Jak wynika z naszej analizy, w 2023 r. udzielono 117 tys. stałoprocentowych hipotek (co stanowiło 72 proc. całej sprzedaży), a w 2024 r. – niemal 162 tys. (80 proc. ogółu). Pewna część tej puli to „bezpieczne kredyty 2 proc.”, ale Polacy zaciągają je dosyć chętnie nawet na rynkowych warunkach. Przykładowo mBank informuje, że obecnie 70–80 proc. nowej sprzedaży kredytów hipotecznych to te z okresowo stałą stopą procentową, a Santander BP – że udział stałej stopy w nowej sprzedaży to nawet 97 proc. na koniec I kwartału 2025 r.

Jakie opcje wyjścia

Zmiana warunków rynkowych może być szczególnie frustrująca dla tych, którzy zaciągnęli swoje zobowiązania wówczas, gdy odsetki przy kredytach z okresowo stałą stopą sięgały nawet 9 proc., a tak było na przełomie 2022 i 2023 r. Gdyby ten sam kredyt miał odsetki na poziomie 5–6 proc., rata do spłaty byłaby o kilkaset złotych niższa. Co obecnie mogą zrobić tacy klienci poza czekaniem, aż skończy się okres kredytowania?

– Zbyt wiele opcji nie ma – przyznaje Maciej Kikta, główny analityk Expander Advisors. – Można podjąć próbę renegocjacji z bankiem warunków umowy – wyjaśnia. – A jeśli to się nie uda, można poszukać na rynku instytucji, która chciałaby udzielić nam kredytu refinansującego, oczywiście na lepszych warunkach – dodaje Leszek Zięba.

Analitycy oceniają, że takich klientów, którzy chcieliby zamienić swój stałoprocentowy kredyt na tańszy, może być całkiem sporo. Pytanie jednak, czy banki wyjdą naprzeciw ich oczekiwaniom?

Jaką odpowiedź przygotują banki?

Okazuje się, że to wcale nie jest takie oczywiste. Same banki w odpowiedzi na nasze pytania wypowiadają się dosyć lakonicznie, w stylu: „w ramach umów mamy dokładnie opisane zasady, kiedy i w jakich sytuacjach zmienia się oprocentowanie kredytu”. Również analitycy rynku nie są w tej kwestii zgodni.

– Moim zdaniem, próby poszukiwania lepszych warunków w większości przypadków nie powiodą się – mówi nam Maciej Kikta. – Oczywiście klienci mogą podjąć takie starania, bo to nic nie kosztuje, ale nie sądzę, by banki były skłonne do pozytywnej reakcji.

Jak wyjaśnia, hipoteki z okresowo stałą stopą to w większości krótkookresowe pożyczki (poniżej dziesięciu lat), do tego są „świeże”, zaciągnięte raptem dwa, trzy lata temu, czy nawet kilka miesięcy temu. A w takich przypadkach obniżenie ich ceny dla banków może okazać się po prostu nieopłacalne.

Jakie opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu

– Moim zdaniem, zapowiada się ostra rywalizacja banków o klientów, którzy są niezadowoleni ze stałej stopy procentowej – ocenia z kolei Leszek Zięba. Analityk przyznaje, że z punktu widzenia banków renegocjacja warunków umowy nie jest zbyt korzystna, ale…

– Jeśli klient nie musiałby zapłacić tzw. prowizji rekompensacyjnej za wcześniejszą spłatę kredytu, to ma swobodną drogę, by szukać lepszej oferty, której na rynku z pewnością nie zabraknie. A w takiej sytuacji bankom bardziej opłaca się zatrzymać takiego klienta, by zarobić na nim choć trochę, niż pozwolić mu uciec i nie zarobić nic – analizuje Zięba. – To tym bardziej prawdopodobne, że banki obecnie znajdują się pod presją za zbyt drogie kredyty.

Analityk zaznacza przy tym, że wiele zależy od zapisów umownych w konkretnych przypadkach. Pobieranie prowizji rekompensacyjnej nie jest obowiązkowe i banki mogą odstąpić od jej naliczania, ale z drugiej strony przy kredytach ze stałym oprocentowaniem możliwe jest jej doliczenie na każdym etapie umowy.