Mieszkaniówka znów dominuje w dyskusji o polskich REIT-ach

REIT-y potrzebne są co do zasady po to, by rodzimy kapitał mógł w końcu inwestować w nieruchomości stricte komercyjne. Od lat trwają próby doklejenia do nich innych sektorów rynku nieruchomości.

Powracająca fala – tym zaczerpniętym z literatury tytułem można określić temat REIT-ów, zarówno jeśli chodzi o czynione przez lata próby legislacyjne, jak i dyskutowane na forum publicznym wątki. Podczas gdy Ministerstwo Finansów pracuje nad najnowszymi założeniami projektu ustawy, wraca temat – ze szczególnym uwzględnieniem mediów społecznościowych – potencjalnego wpływu REIT-ów na rynek mieszkaniowy. W weekend głos zabrała mająca dużą atencję w social mediach szefowa resortu funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

„Czy warto wprowadzać REIT-y w Polsce? W obszarze mieszkań prywatnych – zdecydowanie nie, REIT-y dla nieruchomości komercyjnych – do rozważenia, ale muszą być starannie zaprojektowane. REIT-y dla inwestycji w nieruchomości komercyjne (biurowce, centra handlowe) mogą być dobrym rozwiązaniem i sprzyjać repolonizacji tego sektora. Obecnie kapitał polski to 10 proc. tego rynku, dla porównania w Wielkiej Brytanii to 36 proc., a w Niemczech 61 proc.” – napisała ministra na platformie X. „REIT-y prowadzą do wzrostu cen mieszkań. I są na to twarde dowody w danych! Badanie zrealizowane w latach 2000-2019 w 32 krajach pokazało, że aż w 28 spośród nich funkcjonowanie REIT-ów przyniosło wzrost cen mieszkań. Duże fundusze wykupują masowo mieszkania, które stają się mniej dostępne (a w efekcie droższe) dla normalnych kupujących. REIT-y sprzyjają wyższym cenom najmu. Skupując znaczną część rynku najmu – szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach – REIT-y mogą dyktować warunki korzystne dla inwestorów, kosztem najemców” – dodała.

Ministra powtórzyła swój postulat, że nadwyżki finansowe Polaków powinny być przekierowane z rynku mieszkaniowego i służyć inwestycjom w rozwój. Dlatego wcześniej Pełczyńska-Nałęcz pozytywnie wypowiadała się o konieczności podatku od posiadania trzeciego i kolejnych mieszkań -zastrzegając, że nie ma tego w planach rządu. Notabene w najnowszym wpisie na X ministra podała wyniki sondażu wykonanego na zlecenie „Rzeczpospolitej” w tej sprawie.

W globalnej skali fundusze emerytalne naciskają na mieszkaniowe REIT-y

Na jakie badania dotyczące REIT-ów powołała się Pełczyńska-Nałęcz? „Finansjalizacja rynków mieszkaniowych: czy REIT-y mogą być winnymi wzrostom cen mieszkań?” z 2021 r., autorstwa badaczek z (ówcześnie) uniwersytetu w Essex i Londynie.

„REIT-y znacząco wpływają na wzrost ceny mieszkań na świecie. Efekt jest mocniejszy w zaawansowanych gospodarkach, gdzie REIT-y urosły w ostatniej dekadzie, gdzie jest większy kapitał w ramach zbiorowego inwestowania i dojrzali inwestorzy, jak również w krajach z systemami emerytalnymi opartymi o rynek” – czytamy w podsumowaniu. Badaczki oszacowały, że tylko w 4 na 32 rynków nie wystąpiła w latach 2000-2019 korelacja między wzrostem cen mieszkań i wyceną REIT-ów. Jesienią zeszłego roku badaczki zbadały wpływ REIT-ów na rynki mieszkaniowe w 57 miastach w 15 krajach w latach 2001–2022 dochodząc do wniosku, że napływy kapitału do mieszkaniowych REIT-ów wpływają na wzrost cen mieszkań i spadek czynszów. Popyt na mieszkaniowe REIT-y napędzany jest przez fundusze emerytalne, które szukają nowych źródeł przychodów m.in. w związku ze starzeniem się społeczeństw.

Ministerstwo Finansów chce polskich REIT-ów w pakiecie

Próby wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego czynione są od 2016 r. W zeszłym roku podjęta została kolejna próba, w kwietniu przedstawiono wstępne założenia, ale od tamtej pory temat przycichł. W lutym br., podczas organizowanego przez „Rzeczpospolitą” Spotkania Liderów Branży Nieruchomości przedstawiciel ministerstwa mówił, że prace nad założeniami są na ukończeniu, ale projekt zostanie przedstawiony jako element większego pakietu zmian dla rynku kapitałowego. Wspomniano, że REIT-y mają działać na rynku nieruchomości komercyjnych – z uwzględnieniem mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS). Dodano, że trwają analizy dotyczące REIT-ów opartych o infrastrukturę.

Część uczestników rynku od dawna krytycznie odnosi się do starań poszerzania pól działania REIT-ów poza stricte nieruchomości komercyjne, bo poza podnoszeniem temperatury dyskusji opóźnia to osiągnięcie celu, o którym zresztą wspomniała Pełczyńska-Nałęcz w swoim wpisie. Rodzimy kapitał ma śladowy udział w inwestowaniu w zbudowane nad Wisłą biurowce, centra handlowe czy magazyny. Zyski z najmu płyną więc do zagranicznych funduszy emerytalnych, ubezpieczeniowych i inwestycyjnych.

Po co w ogóle REIT-y? Dostęp do dochodowych nieruchomości komercyjnych

Czym jest REIT? To podmiot, który ma tworzyć portfel dochodowych nieruchomości i gros zysków wypłacać akcjonariuszom w formie dywidendy. Zakup nieruchomości komercyjnej wiąże się z dużymi nakładami, stąd „zrzutka” wielu inwestorów. W zamian za taki model działalności zyski wypłacane akcjonariuszom są opodatkowane tylko raz. Aby REIT-y nie służyły optymalizacji, nakładane są ograniczenia koncentracji kapitału. Typowy REIT to zatem akcjonariat mocno rozdrobniony, z udziałem licznych podmiotów zainteresowanych dywidendami nie spektakularnymi pod względem stopy, ale stabilnymi. Notowanie akcji REIT-u na giełdzie pozwala też na bezpośrednią inwestycję inwestorom indywidualnym.

Faktem jest, że na świecie REIT-y mogą inwestować w rozmaite klasy aktywów, jak prywatne więzienia, kasyna, centra danych, magazyny samoobsługowe (self-storage) czy mieszkaniówkę wielo- i jednorodzinną.