Lokal usługowy na parterze bloku, czyli ciekawa nisza inwestycyjna

Traktowanie mieszkań jako „pewników” inwestycyjnych jest oparte na nie do końca słusznych założeniach. Zapomnianą niszą są lokale na parterach budynków wielorodzinnych – mówi Marcin Kubik, prezes i założyciel butiku inwestycyjnego Dwell Properties.

Inwestowanie w nieruchomości to dla przeciętnego Polaka zakup mieszkania, a dla tego z zasobniejszym portfelem – zakup więcej niż jednego lokum. Firma Dwell Properties powstała w 2021 r., pośredniczy w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne – lokale usługowe. Dlaczego ta nisza?

Kiedy w 2010 r. przyjechałem z Włoch do Polski, angażując się w różne przedsięwzięcia na tutejszym rynku nieruchomości zauważyłem kilka zjawisk. Na przykład traktowanie mieszkań jako „pewników” inwestycyjnych, a moim zdaniem jest to oparte na nie do końca słusznych założeniach. W porównaniu do zachodnich krajów, deweloperzy w Polsce mają wysokie marże, a dostarczany produkt pod względem jakości i odporności na starzenie się pozostawia wiele do życzenia. Popyt na mieszkania stymulowany jest w dużej mierze programami rządowymi – w zasadzie co chwila mamy jakiś program dopłat, są transfery socjalne, jak 800+. Polska to kraj o niżu demograficznym, ostatnie lata to nadzwyczajne zdarzenia: covid i pompowanie gotówki, wojna na Ukrainie i napływ migrantów. Dlatego moim zdaniem mieszkania nie są jedynymi aktywami, które powinny znajdować się w portfelu inwestorów.

Pytanie, jakie są alternatywy. Mamy rynek condo, ale to też nie jest to, ponieważ jest to mieszanka inwestycji z konsumpcją, ponadto te same wady: wysoka marża dewelopera, jakość substancji, popyt najemców, plus płynność, czyli możliwość wyjścia z takiej inwestycji.

Zastanowiłem się, gdzie jest miejsce na rynku nieruchomości, gdzie inwestor może kupić coś, co sprzedawane jest z godziwą marżą. Jeśli kupujemy apartament condo, by czerpać zwrot z najmu, to marża, jaką płacimy w cenie jest tak duża, że de facto deweloper wypłaca nam przez pewien okres jako należne nam zyski nasze własne pieniądze. Oczywiście, tak samo jak w inwestycjach mieszkaniowych, na rynku condo są wartościowe projekty.

Zauważyłem, że lokale usługowe w budynkach wielorodzinnych są taką zapomnianą niszą. Na zachodzie parter usługowy jest często 50 proc. droższy niż mieszkania na pierwszym piętrze – a w Polsce było dokładnie odwrotnie. Co więcej, lokale usługowe często były też u nas pomijane przez dużych graczy inwestycyjnych, HNWI (High-Net-Worth Individuals – zamożne osoby fizyczne – red.), a deweloperzy, planując projekty, często nie mają żadnej realnej polityki wartościowego zagospodarowania parterów usługowych. Tymczasem to tego typu nieruchomości to najbardziej miastotwórczy element każdej inwestycji, a klimat miasta jest często determinowany przez lokale usługowe. W Polsce mamy jeszcze do wykonania bardzo dużą pracę w kontekście świadomości tego zjawiska. Lokale usługowe mają po prostu bardzo dużo zalet.

Czyli mamy relatywnie niską cenę wejścia wobec realnej wartości. Jakie inne przewagi mają lokale usługowe?

Kluczem do zrozumienia atrakcyjności inwestycji w lokale usługowe jest zrozumienie intencji uczestników transakcji oraz spójności interesów stron. W przypadku lokalów usługowych interes najemcy i właściciela tego typu lokalu jest zbieżny. Najemcy zależy na prowadzeniu efektywnej działalności w danym miejscu, a inwestorowi na tym, żeby mieć stały, niemal zagwarantowany dochód. Dlatego widzimy największą wartość w łączeniu docelowych najemców z właścicielami lokali usługowych. Deweloperowi zależy na czymś innym – on jest często skoncentrowany na sprzedaży projektu, a konkretnie mieszkań, których jest po prostu znacznie więcej. W przypadku condo, deweloper zarabia tak dużo na sprzedaży pojedynczych lokali, że zyski pochodzące z zarządzania są z jego perspektywy pomijalne.

Postanowiłem stworzyć spółkę dla inwestorów dysponujących 1-10 mln zł, którzy są często pomijani przez duże podmioty pośredniczące w jakościowym inwestowaniu na rynku nieruchomości i finansów. Część takich osób jest w stanie zarządzać majątkiem samodzielnie, ale są osoby, które zbudowały swój kapitał w innych branżach niż nieruchomości i mają potrzebę wsparcia w bezpiecznym lokowaniu środków na rynku – poza stereotypowym zakupem apartamentu w dużym mieście. Naszym pomysłem jest zaoferowanie standardu inwestowania pod kątem atrakcyjności, bezpieczeństwa i opieki, taki jak mają osoby z majątkiem powyżej kilkunastu milionów, które wchodzą w większe przedsięwzięcia, jak parki handlowe.

Galerie, parki – to tu koncentruje się handel w Polsce. Ulice handlowe nie są chyba naszą mocną stroną. Czy nie jest tak, że w Polsce partery mają ograniczony potencjał z powodów czysto klimatycznych?

Uważam, że nie ma to aż takiego znaczenia. Przecież Londyn czy Paryż mają bardzo drogie ulice handlowe, a nie mają szczególnie lepszej pogody niż Warszawa. Tam mamy za to bardzo duże strefy piesze – i to ma większe znaczenie. Widzimy pozytywne zmiany np. projekt Nowe Centrum Warszawy. Miasto wciąż jednak nie ma swojego Covent Garden, gdzie jest znacznie więcej ludzi niż samochodów.

Co więcej, struktura nowych osiedli w Polsce nie zachęca ludzi do spędzania w nich czasu. Dotyczy to projektów budowanych na obrzeżach, gdzie lokale usługowe są bardziej punktami odbioru towaru niż czynnikiem miastotwórczym, ale nie tylko. Nie chcę podawać nazwy, ale jest relatywnie nowe, piękne i nagradzane osiedle w ścisłym centrum Warszawy, gdzie życia nie ma, ponieważ najemcy absolutnie nie są z branż pozwalających generować ruch na ulicach.

Łatwo powiedzieć – niech partery ożywią przestrzeń. Nawet w Warszawie są ulice, gdzie rotacja najemców jest dramatyczna.

Dlatego angażujemy się gównie w inwestycje na rynku pierwotnym, we współpracy z deweloperami, gdzie na bardzo wczesnym etapie projektowania, możemy optymalnie zaplanować usługi w parterze, by to nie był jeden sklep sieci spożywczej i kilka lokali stojących wiecznie z banerem „na wynajem”. Przygotowujemy inwestycję tak, by generować ruch także z sąsiadujących osiedli. Wykorzystujemy przy tym synergie z Expandeo, naszą firmą nastawioną na wspieranie przedsiębiorców w rozwijaniu działalności.

Sklep sieci spożywczej to chyba taki pożądany najemca kluczowy, bo jeść i pić trzeba, a umowa najmu jest na długi termin. Jacy to w takim razie inni najemcy?

Podjęliśmy decyzję, że w naszych projektach zaczniemy od drugiej strony. Nie od przyciągnięcia sieci, a potem się coś dobierze, tylko od zaplanowania pozostałych usług, bo wiadomo, że duża sieć spożywcza znajdzie swoje miejsce. Oczywiście, dla dobrego portfela najemcy korporacyjni są ważni, gdyż zapewniają wysoki poziom stabilności, przy czym nie ma czegoś takiego jak 100-proc. gwarancja bezpieczeństwa – np. za pięć lat sieć handlowa może się wycofać z Polski.

Nasza strategia jest trójtorowa. Poza sieciami handlowymi, kolejna grupa to przedsiębiorstwa, które wspieramy w ekspansji we wspomnianej już firmie Expandeo. Współpracujemy z podmiotami, które rozwijają się przez zwiększanie liczby punktów – to branża gastronomiczna, beauty & wellness czy drobne usługi. Trzeci filar to wszelkie lokalne biznesy, jak prywatne przedszkola, gabinety lekarskie itd. Nasza rola to połączyć firmy z właścicielami lokalu usługowego, potem zająć się zawarciem umowy o standardzie zbliżonym do tego, jaki oferują parki czy galerie handlowej. Obie strony dostają od nas nie tylko metry kwadratowe i miejsce na mapie, tylko cały pakiet informacji – od analizy technicznej, przez prawną aż po analizę ruchu pieszego i samochodowego. Dzielimy się również efektami terenowego researchu na temat lokalnego otoczenia danej inwestycji – dotyczy to wszystkich lokali z naszego portfolio.

Dbamy też o to, by lokal umożliwiał wszechstronne wykorzystanie, tak aby ewentualna zmiana najemcy mogła się odbyć płynnie lub gdy w momencie, w którym właściciel zdecyduje się na upłynnienie swojego aktywa, transakcja odbyła się możliwie sprawnie i z odpowiednim zyskiem. Na prośbę naszych inwestorów, możemy również zaoferować usługę zarządzania ich lokalami.

W jakich miastach inwestujcie?

80 proc. biznesu poza Warszawą, sprzedajemy lokale w bardzo atrakcyjnych miejscach we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Katowicach, Trójmieście - praktycznie we wszystkich dużych miastach wojewódzkich.

Czyli żeby wejśc w ten biznes potrzeba 1-10 mln zł. A jaki zwrot osiąga się średnio na inwestycji w lokal usługowy?

7-9 proc.

1-10 mln zł to skala inwestycji, jakie obsługujemy. Poniżej 1 mln zł ciężko jest kupić dobry lokal w dużym mieście, gwarantujący dopływ klientów. W tym roku uruchomiliśmy kolejną gałąź naszej działalności - wraz z naszymi inwestorami zrealizujemy projekty o większym wolumenie oraz stopniu zaawansowania, a co za tym idzie potencjalnie wyższej rentowności.

Parki handlowe?

Tak, parki handlowe, całe partery usługowe w budynkach, czy też projekty, gdzie trzeba wykonać jakąś pracę, by poprawić efektywność. Analizujemy kilka tematów biurowych i handlowych, gdzie widzimy możliwość optymalizacji wartości – i tu mówimy już o kwocie wejścia rzędu 20-30 mln zł dla 5-10 inwestorów oraz horyzoncie 18-36 miesięcy.

Rozpoczęliśmy także działalność związaną z inwestycjami we Włoszech. Na topie jest dziś Hiszpania, ale wierzymy, że nabycie nieruchomości w miejscu, gdzie istnieje realne życie, a nie tylko aktywność skupiona wokół turystyki, jest znacznie bezpieczniejsze. A i ceny są we Włoszech bardzo atrakcyjne.

Na koniec zapytam o REIT-y. Być może w końcu się ich w Polsce doczekamy. Są potrzebne?

Tak, zdecydowanie. To świetne narzędzie, którego bardzo brakuje na polskim rynku, które umożliwia zainwestowanie w nieruchomości komercyjne z niskim progiem wejścia. REIT-y przełożyłyby się na większą edukację rynku, byłoby dużo mniej przestrzeni na to, żeby co rok pojawiała się jakaś afera w Polsce związana z ryzykownymi inwestycjami, gdzie ofiarami są zwykli ludzie, którzy chcieli ulokować oszczędności. Potrzebne są profesjonalne podmioty, które będą w stanie efektywnie zbierać i lokować środki. Może taki produkt jak REIT, dający te 6-7 proc. rocznie, byłby fundamentem dla następnego pokolenia Polaków szukających możliwości przechowywania części majątku. Brak REIT-ów ma bardzo duży wpływ na to, jak polski kapitał się rozwija. REIT-y to naprawdę w wielu krajach fundament oszczędzania.