Radosław T. Krochta, prezes MLP Group: Europejski rynek magazynów rośnie

Przemysł zbrojeniowy będzie potrzebować hal fabrycznych. Poza tym dalej do Europy będą napływać szukający dywersyfikacji inwestorzy z Azji, a w związku z ostatnimi zawirowaniami geopolitycznymi także z USA – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Znamy już wyniki MLP za 2024 r., zysk netto sięgnął ponad 327 mln zł, czyli 15,5 zł na akcję. W poprzedniej rozmowie powiedział pan, że analizujecie możliwość wcześniejszego wypłacania dywidend. Czy są już konkluzje?

Zmierzamy ku przyjęciu przemyślanej, przewidywalnej i długofalowej polityki dywidendowej. Jesteśmy wciąż w trakcie dyskusji, ale zakładam, że w ciągu miesiąca, dwóch, powinniśmy mieć już wypracowane stanowisko. Każdy nasz konkurent płaci dywidendę, więc też musimy zmierzać w tym kierunku. Generujemy duże przepływy pieniężne, wyniki są rekordowe, a przyszłość jest bardzo dobra.

Od początku roku mamy szarżę byków na GPW, co udzieliło się kursowi MLP Group – choć ze względu na niewielką płynność obrotu wahania potrafią być znaczne. We wrześniu zeszłego roku mieliśmy rekord notowań 91 zł, na początku roku 68 zł, a teraz atakowana jest bariera 90 zł...

MLP coraz bardziej ewoluuje w stronę rynku europejskiego, przeprowadziliśmy dużą emisję euroobligacji i wygaszamy aktywność na polskim rynku długu. Widzimy też bardzo duże zainteresowanie inwestorów zagranicznych naszymi akcjami. Planujemy serię spotkań z inwestorami w Londynie czy Amsterdamie. Zakładamy, że duże zainteresowanie akcjami pozytywnie przełoży się na notowania. Nie przywiązywałbym wagi, czy kurs to 90, czy 100 zł. Standardem w naszej branży jest to, że firmy są notowane minimum po wartości aktywów netto – kierując się tym mamy ciągle te 20-proc. dyskonto, co wydaje nam się nieakceptowalne, ponieważ mamy lepsze aktywa niż konkurencja, nowsze, lepiej położone, z mniejszym wskaźnikiem pustostanów, mamy szybsze tempo wzrostu itd. Nie widzimy zatem uzasadnienia dla takiej wyceny.

Skupiamy się jako firma na rynku europejskim. Mamy pozytywne wyniki finansowe, rekordowy najem. Ale ja zawsze patrzę w przyszłość, bo rekordowy rok można świętować, ale to już historia. Ważne, co będzie się działo w tym roku.

W 2024 r. podpisaliście umowy najmu 307 tys. mkw. magazynów, ustanawiając rekord, oraz oddaliście do użytkowania 93 tys. mkw. Jak te wartości mogą wyglądać w tym roku?

W tym roku chcemy wynająć ponad 250 tys. mkw. oraz tyle samo oddać do użytkowania. To będzie miało bardzo duże pozytywne przełożenie na nasze wyniki.

W kontekście perspektyw rynku budowlanego dużo mówi się o nakładach na obronność, inwestycjach militarnych. Czy rynek magazynowy też na tym w jakiś sposób skorzysta?

Popyt na magazyny widzimy duży, szczególnie na rynku niemieckim. Remilitaryzacja Europy bardzo nam pomoże, a zbrojenia to jest dziś głównie technologia. Jeżeli popatrzymy na historię Doliny Krzemowej, to w dużej mierze napędziły ją zbrojenia, takie firmy jak Lockheed Martin. W Europie jest duża dyskusja na temat zbrojeń, są już także wstępne zapytania, szczególnie w Niemczech, od klientów powiązanych z przemysłem zbrojeniowym – duże koncerny, które będą produkowały dużą część elektroniki. To będzie dla nas bardzo duży komponent popytu.

Poza tym ciągle widzimy bardzo duży napływ inwestorów z Azji. W ubiegłym roku 20–30 proc. naszych projektów realizowaliśmy dla inwestorów azjatyckich – i nie jest to taka prosta logistyka, magazyny dla dużych platform e-commerce. Mówimy o fabrykach, lekkiej produkcji. Szczególnie Chiny patrzą na Europę, na Niemcy i Polskę, chcą tutaj lokować zakłady. Wydaje mi się, że w tym roku to też będzie nie mniej niż 30 proc. nowych projektów.

Trwa przenoszenie przez firmy europejskie części biznesu z powrotem z Azji do Europy, żeby skrócić łańcuchy dostaw, mieć większą kontrolę nad produkcją i technologią. Widzimy też, że sytuacja i niepewność w USA przekierowują inwestorów do Europy. Dziś każdy chce się dywersyfikować geograficznie, co pozytywnie wpływa na nasz kontynent. Pamiętajmy jednak, że takie decyzje nie zapadają z dnia na dzień, a i negocjacje zmierzające do zawarcia umowy trwają rok. Ale to się dzieje i będziemy niebawem zbierali plony.

W 2024 r. przychody z najmu wzrosły o 13 proc., do 50 mln euro. Zaraportowaliście też 10-proc. wzrost czynszów. Czy jest perspektywa dalszych zwyżek stawek?

To jest bardzo duży luksus, główny konkurent na rynku de facto z niego wypadł, robi dziś w Polsce kilka procent tego, co robił kiedyś. Generalnie nowych projektów magazynowych jest mniej i konkurencja, kiedyś bardzo duża, zmniejszyła się. W takim otoczeniu znowu zmierzamy w kierunku wzrostu czynszów. W ubiegłym roku udało nam się uzyskać 10-proc. wzrost czynszów w przypadku odnawianych umów, w tym roku oczekujemy podobnego, jednocyfrowego wzrostu czynszów.

Jak przebiega ekspansja w Niemczech?

W tej chwili rozpoczęliśmy budowy w Gelsenkirchen, Frankfurcie i Berlinie. Kupiliśmy działkę w okolicach Düsseldorfu, kupujemy następną w okolicach Monachium. Portfel będzie się zatem powiększał. Chciałbym, żeby około 2028 r. wartościowo aktywa niemieckie zrównały się z rynkiem polskim, licząc w metrach kwadratowych powierzchnia niemieckich magazynów będzie przy tym mniejsza. W Niemczech na projektach realizujemy dwa razy większą marżę, więc to kolejny argument, że to naturalny kierunek naszej ekspansji.

Niemcy są największym rynkiem magazynowym. W naszym kraju zasoby to około 35 mln mkw., a tam ponad 110 mln mkw i każdego roku przybywa 5–7 mln mkw. Potencjał rynku niemieckiego jest zatem bardzo duży. Konkurencja – jest ta sama jak w Polsce. Podobnie klienci, pośrednicy, generalni wykonawcy. Zbudowaliśmy bardzo dobry zespół w Niemczech, skorzystaliśmy z zawirowań na rynku, kilku naszych konkurentów miało problemy, więc udało nam się zatrudnić kilku bardzo dobrych i na bardzo wysokim poziomie menedżerów.

we współpracy z: 

Foto: materiały prasowe