Mieszkanie na wakacje. Zarabiają góry czy morze?

Mieszkania wakacyjne z najlepszymi adresami mogą przynieść roczny zwrot na poziomie kilkunastu procent. Ale są miejsca dające mniej niż 4 proc. W Polsce rośnie grupa turystów z Niemiec i Czech. Nad Bałtykiem zaczynają się też pojawiać goście z krajów arabskich.

Z analiz portalu InwestycjewKurortach.pl, obejmujących 496 inwestycji wynika, że w Polsce jest 41 168 apartamentów wakacyjnych i domów (na różnym etapie: to nieruchomości gotowe i działające, w budowie, w sprzedaży, ale nie w budowie, w planach z pozwoleniem na budowę lub w trakcie uzyskiwania pozwolenia. Nie ma condohoteli ani całego Trójmiasta).

Eksperci nie mają wątpliwości: mieszkanie wakacyjne jest wartą rozważenia inwestycją, ale trzeba ją gruntownie przeanalizować. – Kupujący musi ocenić potencjał lokalizacji. Przesyt nowych miejsc noclegowych w danym kurorcie powoduje, że stawki wynajmu lokalu spadają, co jest jednoznaczne z obniżeniem potencjalnych zysków – tłumaczy Marlena Kosiura, analityk InwestycjewKurortach.pl. Jak dodaje, na takich mieszkaniach nadal da się zarabiać, choć biznes w ostatnich latach bardzo się skomplikował. – Czasy, kiedy wynajmował się każdy nowy lokal nad morzem czy w górach, posiłkując się jedynie platformami rezerwacyjnymi, minęły – zauważa.

Kim jest nasz gość

Marlena Kosiura podkreśla, że liczy się lokalizacja, czyli bliskość atrakcji turystycznych, wygląd mieszkania, sprawność jego wynajmu. – Bez tego apartament nie będzie przynosił dużych zysków i co najwyżej może być kupiony jako second home – ocenia. Ekspertka mówi też o zmianie profilu turystów w Polsce, szczególnie nad Bałtykiem. – Mamy coraz liczniejszą grupę gości z zagranicy. Operatorzy muszą umieć dotrzeć do tych klientów, stosując odpowiedni marketing – wyjaśnia. – Nadal rośnie liczba gości z Niemiec, Czech, nad naszym morzem zaczynają się pojawiać także turyści z krajów arabskich.

Kamil Krzyżanowski, prezes Renters.pl, firmy zarządzającej wynajmem krótkoterminowym (ponad 5 tys. apartamentów w portfolio w całej Polsce), przyznaje, że mieszkania wakacyjne mogą generować wysokie przychody, zwłaszcza w popularnych turystycznie ośrodkach, ale trzeba się liczyć z sezonowością i zmiennym popytem. – Przed zakupem trzeba sprawdzić zainteresowanie turystów lokalizacją, koszty utrzymania nieruchomości, obłożenie w różnych okresach roku – radzi. – Trzeba sobie zadać pytania: kim jest nasz gość, gdzie pracuje, jakiego rodzaju odpoczynku szuka, jakie udogodnienia będą dla niego istotne. Spełniając oczekiwania, nie będziemy narzekać na brak gości i pieniędzy.

Krzyżanowski radzi wybierać miejsca z całorocznym ruchem turystycznym – np. miasta z atrakcjami kulturalnymi lub uzdrowiska. – Pod uwagę warto wziąć ośrodki blisko granic, do których docierają goście z Europy Zachodniej i Południowej – mówi prezes Renters.pl. Zapewnia, że mieszkania wakacyjne skutecznie konkurują z pokojami hotelowymi. – Oferują więcej prywatności i przestrzeni, mają też kuchnię, co obniża koszty pobytu dla wielu gości – wyjaśnia. – Kluczem do sukcesu jest elastyczność wynajmu, czyli dynamiczna regulacja cen i dostosowanie oferty do potrzeb różnych grup gości w danym czasie. Hotele nie radzą sobie z tym tak efektywnie jak duzi operatorzy.

O dynamicznym rozwoju rynku nieruchomości wakacyjnych, zwłaszcza w regionach nadmorskich i górskich, mówi Mariola Skorupa z firmy Sun & Snow (operator zarządza wynajmem ponad 2,8 tys. apartamentów w 60 miejscowościach wypoczynkowych i miastach w Polsce). – Prognozy na 2025 rok wskazują na dalszy wzrost wartości tych nieruchomości, jednak inwestorzy powinni dokładnie analizować rynek, uwzględniając zmieniające się przepisy, sytuację gospodarczą, trendy turystyczne – akcentuje. – Mimo że rynek nie jest jeszcze w pełni nasycony, rosnąca podaż może wpłynąć na konkurencję i rentowność inwestycji.

Tomasz Burcon, ekspert „Mieszkanicznika”, prezes Apartments Possession, spółki zarządzającej nieruchomościami, wskazuje dwa główne czynniki w procesie inwestycji. – To zysk versus ryzyko. Działają jak naczynia połączone: nalewając do tego z napisem zysk, zwiększa się też zawartość w pojemniku ryzyko – obrazuje.

Jakie zyski

Tomasz Burcon podkreśla, że nieruchomości plasują się w szczycie najbardziej zyskownych form inwestowania o niskim ryzyku, ale dość dużym zaangażowaniu i wkładzie własnym. – Dwa ostatnie czynniki możemy obniżyć. Zaangażowanie – wynajmując firmę, która zajmie się wyszukaniem, zakupem, przygotowaniem i zarządzaniem nieruchomością, a wkład możemy obniżyć, korzystając z pożyczki. Mimo że oba zabiegi obniżą zyskowność, to nadal będzie wyższa niż obligacje i konto bankowe.

Ekspert „Mieszkanicznika” szacuje, że zyskowność nieruchomości to 3–15 proc. Z kolei Marlena Kosiura ocenia, że mieszkania wakacyjne przynoszą zwrot ok. 5–6 proc. – Ale są lokalizacje, gdzie zysk może wynieść kilkanaście proc. Są też takie, gdzie jest to mniej niż 4 proc. – zaznacza. – Kwotowo przychody z wynajmu wahają się średnio od 30 do nawet 70 tys. zł rocznie. Kosiura wskazuje, że najczęściej – co wynika z cen – sprzedają się lokale mniejsze – typu studio i dwupokojowe. – Nadal jest duża grupa chętnych na lokale za ok. 400–600 tys. zł. Przy dzisiejszych cenach apartamentów wakacyjnych – ok. 14 do 20 tys. zł za mkw. – kupujących stać właśnie na mieszkania z jednym lub dwoma pokojami – wyjaśnia. Jak dodaje, najlepiej zarabiają apartamenty z dwoma oddzielnymi sypialniami. – Tych jednak deweloperzy budują niewiele, bo cena sprzedaży to wydatek bliżej 1 mln zł. Chętnych na zakup jest niewielu – wyjaśnia ekspertka. – Tak duży, rodzinny lokal przynosi ok. minimum 50–60 tys. zł rocznie.

Marlena Kosiura obala mit, że w górach zarabia się więcej, bo są dwa sezony – lato i zima. – Patrząc na roczny przychód z apartamentu, taki podział nie istnieje. Fakt, że w górach lokal wynajmuje się dłużej, ale za niższe stawki – wyjaśnia. – Lato nad Bałtykiem przynosi taki poziom przychodów, że patrząc na cały rok, zwrot z zainwestowanego kapitału wygląda podobnie.

Z analiz Renters.pl wynika, że średnia rentowność inwestycji w mieszkania wakacyjne to 5–8 proc. rocznie. – Może być wyższa, jeśli nieruchomość kupiono okazyjnie – podkreśla Krzyżanowski. – W miejscowościach o krótkim sezonie warto przemyśleć opcję wynajmu długoterminowego poza sezonem, by ograniczyć puste miesiące. Przy dobrym zarządzaniu zwrot z inwestycji może nastąpić po 12–15 latach.

Mariola Skorupa zauważa, że rentowność inwestycji w wynajem mieszkań w ostatnim czasie stopniowo spada. – W II kw. 2024 r. wskaźnik rentowności zmniejszył się w stosunku do II kw. 2023 roku w ośmiu spośród dziesięciu największych polskich miast – mówi. – Czas zwrotu z inwestycji może się wydłużać w zależności od indywidualnych warunków i strategii inwestora.

A Tomasz Burcon podkreśla, że mitem jest np., że mieszkania na wynajem krótkoterminowy są bardziej niszczone niż w wynajmie długoterminowym. – Najbardziej niszczy nieruchomość brak systematycznego sprzątania i napraw, a mieszkania w krótkim „najmie” są sprzątane średnio co trzy doby i wszelkie, nawet najmniejsze usterki są usuwane na bieżąco – podkreśla prezes Apartments Possession. – Takie zabiegi są w stanie wydłużyć żywotność wyposażenia nawet sześciokrotnie.

A co z condo?

Pytana o pokoje condo i apartamenty wakacyjne Marlena Kosiura podkreśla, że główna różnica to swoboda dysponowania nieruchomością. – Nieruchomości condo – czy to pokoje hotelowe, czy apartamenty w condohotelach – są jak małżeństwo bez możliwości rozwodu. Nabywca musi oddać lokal w zarządzanie i go wynajmować, dużo trudniejsza jest także sprzedaż takiego lokalu – wyjaśnia. – Tam, gdzie pojawiają się problemy z operatorem, który nie radzi sobie z wypracowaniem zysków lub regularnością wypłat, właściciele nieruchomości mają problem, by z takiej inwestycji wyjść, sprzedając lokal, bo chętnych na jego zakup na rynku wtórnym nie ma.

Ekspertka mówi też o ryzyku condohoteli. – Magiczne „gwarantowane” 7 czy 8 proc. zysku wcale nie jest największą trudnością, choć to na tym skupiają się wszelkie przestrogi związane z rynkiem nieruchomości w systemie condo – zauważa. – Głównym ryzykiem, jakie muszą brać pod uwagę kupujący, jest swoboda dysponowania nieruchomością. Już w momencie zakupu nabywca musi założyć czarny scenariusz. Co się stanie, jeśli hotel nie będzie płacić obiecanych w umowie zysków?

Ważna jest wiarygodność. – Sytuacja finansowa dewelopera, doświadczenie operatora, uczciwość biznesowa tych podmiotów to czynniki, które kupujący muszą brać pod uwagę. Bez oceny tego ryzyka ich „rozwód” ze spółkami, które stoją za inwestycją, może być bolesny i kosztowny – podkreśla Kosiura. I zaznacza, że apartamenty wakacyjne mają często „mało hotelowy poziom”. – A to z punktu widzenia zarabiania na turystach jest istotne. Kurczy się liczba osób, które od miejsca noclegowego oczekują jedynie łóżka – podsumowuje Marlena Kosiura. – Turyści poszukują miejsc z dodatkową infrastrukturą hotelową, blisko plaży, deptaków, wyciągów, szukają dodatkowych usług, by ciekawie spędzić czas. A niestety wiele apartamentowców wakacyjnych czy operatorów takich lokali nie jest w stanie zapewnić szerszych usług i udogodnień niż wynajem lokalu.

Marcin Dumania, prezes Sun & Snow Wynajem Apartamentów, zauważa, że apartamenty condo często są sprzedawane z obowiązkowym pakietem wyposażenia pod klucz. – Inwestor ma ograniczony wpływ na wystrój własnego lokalu. Kusząca propozycja, bo zdejmuje z kupującego obowiązek urządzenia apartamentu. Ale co innego propozycja urządzenia pod klucz, a co innego obowiązek – zaznacza. – Warto przemyśleć umowę, w której jako właściciele apartamentu mamy związane ręce. Doświadczenie pokazuje, że pewna różnorodność wystroju wnętrz apartamentów w obiekcie zwiększa jego potencjał. Turysta ma wybór i może odpocząć w lokalu, jaki się mu podoba.