Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona: Stabilna sprzedaż, jawne ceny i debiut PRS

Nawet jeśli nastąpi obniżka stóp w lipcu czy sierpniu, to niewielka. Trochę ożywi klientów, ale nie na tyle, by to miało duży wpływ na sprzedaż. Dlatego myślę, że ten rok będzie dla deweloperów dość podobny do poprzedniego – mówi Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronsona.

Ronson to spółka notowana na Catalyście, w obrocie są trzy serie obligacji, najbliższa zapada w lipcu przyszłego roku i ma wartość 60 mln zł, ale wcześniej, w marcu, jest amortyzacja serii zapadającej we wrześniu 2028 r. Amortyzacja, czyli wcześniejszy wykup części kapitału, to przynajmniej 50 proc. wartości, a więc 90 mln zł. Czy w najbliższym czasie można się spodziewać nowej emisji obligacji?

Jeśli wziąć pod uwagę naszą pozycję gotówkową i spodziewane tegoroczne przepływy, wygląda na to, że raczej nie będzie potrzeb uruchamiania nowej emisji. Chyba że wystąpi nadzwyczajne zdarzenie, a do takiej kategorii zaliczamy np. pojawienie się atrakcyjnego gruntu, którego wartość wykracza poza nasze aktualne ramy budżetowe na bank ziemi. W scenariuszu bazowym emisja zakładana jest, myślę, dopiero w przyszłym roku, w okolicach II i III kwartału. Jeśli chodzi o relację naszego długu netto do kapitału własnego, to jest ona bardzo dobra, około 1,5 proc., w związku z czym mamy dostatecznie dużo gotówki, żeby kupować działki.

Przejdźmy do sprzedaży. W 2023 r., kiedy rynek był rozgrzany, bo działał „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, padł wasz rekord, znaleźliście nabywców na 1006 lokali. W 2024 r. już 514, w III i IV kwartale sprzedaż sięgała po 130 lokali. Na koniec zeszłego roku w ofercie mieliście ponad 680 mieszkań. Zaraz się kończy I kwartał i poznamy konkretne wyniki – co może pan powiedzieć o bieżącej sprzedaży?

2023 r. ustawił nam poprzeczkę bardzo wysoko, z uwagi na drastyczne zmiany rynkowe trudno było zrealizować podobną sprzedaż w 2024 r. W 2023 r. mieliśmy najlepszą strukturę dostępnych mieszkań i wiele lokalizacji, dlatego udało się osiągnąć rekordowy wynik. W 2024 r. otoczenie było trudniejsze, a my podeszliśmy do inwestycji z rozsądkiem i ostrożnością, nie otwieraliśmy na siłę nowych projektów.

Oceniamy, że wynik I kwartału będzie porównywalny do IV kwartału. Zresztą taka jest moja opinia co do całego rynku. Nie należy się spodziewać innych wyników niż w 2023 r., bo nie widać czynników, które miałyby to zmienić. Rynek cały czas jest pod znakiem zapytania, jest bardzo mocno uzależniony od poziomu stóp, a tu na razie nie widać światełka w tunelu, chociaż pojawiły się publikacje sugerujące, że II połowa roku powinna być korzystniejsza. Nawet jeśli nastąpi obniżka stóp w lipcu czy sierpniu, to i tak prawdopodobnie będzie ona niewielka, typu 0,25 pkt proc. czy 0,5 pkt proc. To w pewnym stopniu może trochę ożywić klientów, ale nie na tyle mocno, żeby to miało duży wpływ na sprzedaż. Dlatego myślę, że ten rok będzie dla deweloperów dość podobny do poprzedniego.

Inwestorzy w większości zniknęli z rynku, a już na pewno ci, którzy kupują pod wzrost cen mieszkań, a tego raczej się w tym roku spodziewać nie należy.

Najbardziej cierpi, oczywiście, grupa kupujących pierwsze w życiu mieszkanie. Jednemu z naszych projektów, „Miasto moje” na warszawskiej Białołęce, wiedzie się troszkę gorzej, bo tam dominowali nabywcy kredytowi. Potencjał popytu na rynku jest bardzo duży, ale nabywcy wstrzymują decyzje. Mamy też projekty, gdzie dominują nabywcy gotówkowi lub tacy, dla których wzięcie kredytu nie jest dużym obciążeniem budżetu domowego. Tam sprzedaż realizowana jest w dobrym tempie.

Zdajemy sobie sprawę, że oferta rzędu 680 lokali to za mało, ambicje mamy większe i planujemy w tym roku wprowadzić ponad 700–800 jednostek, żeby w ofercie mieć 800–1100 lokali.

Już jakiś czas temu zapowiedzieliście budowę platformy PRS, na razie znamy nazwę – LivinGO, ale start tego przedsięwzięcia był przesuwany. W banku ziemi są działki w Warszawie pod budowę nieco ponad 1 tys. lokali. To kiedy start?

Myślę, że w ciągu miesiąca, dwóch rozpoczniemy budowę pierwszego obiektu na warszawskich Bielanach, to budynek z ponad 200 lokalami. Jeśli uda się zacząć w takim terminie, to budynek będzie gotowy na przełomie lat 2026–2027.

To są pierwsze kroki. Zdajemy sobie sprawę, że rynek PRS jest już trochę trudniejszy niż dwa, trzy lata temu, bo konkurencja jest coraz większa, i część inwestorów nie czekała, tak jak my, tylko działała. My przyjęliśmy taką strategię, że w czasie drogiego pieniądza powinniśmy się skupić na biznesie podstawowym, czyli budowaniu mieszkań na sprzedaż. Mamy nadzieję, że czas drogiego pieniądza powoli będzie mijał, w związku z tym zapadła decyzja, że zaczynamy pierwszy projekt.

Mamy trzy kolejne inwestycje PRS w przygotowaniu w Warszawie, jest spora szansa, że w tym roku rozpoczniemy jeszcze jedną budowę. Jesteśmy na etapie pozwoleń, a jak wiadomo, w Warszawie nie jest z tym łatwo.

Gorącym tematem jest jawność cen ofertowych u deweloperów. Na waszej stronie część projektów ma podane ceny przy mieszkaniach, w części dalej widzimy formułkę „zapytaj o cenę”. Jakie jest wasze podejście do tej polityki i co myślicie o forsowanej ustawie, która ma przymusić deweloperów pod rygorem surowych kar do ujawnienia cen w internecie?

Jestem zdecydowanie za tym, żeby ceny ujawniać. Dlaczego tego nie robimy w pełni? Między innymi dlatego, że nie chcemy się wystawiać na trudniejsze warunki rynkowe, czyli opowiadać o naszych cenach w pełni, i mieć gorszy start w kontekście naszej konkurencji. Co do zasady uważam, że to, że wszystkie firmy zaczną pokazywać ceny, powinno bardzo rynkowi pomóc, chociażby z tego względu, że decyzyjność klientów, sama komunikacja z klientami powinny być dużo sprawniejsze. Klient będzie miał szersze i większe rozeznanie gdzie, w jakich dzielnicach i za ile może kupić mieszkanie. Wtedy wybór będzie opierał się nie tylko i włącznie na porównaniu samych cen. To jest jakieś kryterium, ale nie ostateczne. Klienci będą też porównywać stabilność deweloperów, standard oferowanych mieszkań.

Ronson nie ma się czego wstydzić, nie mamy problemu z ustawą. Jesteśmy zdecydowanie za tym, żeby te ceny pokazywać, sporo nam to ułatwi, a klienci będą mieli dostęp do szerszej informacji.