W 2024 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 5 mld euro. To dużo czy mało na tle poprzednich lat i regionu?
Wszystko jest relatywne, w szczycie cyklu te wartości były znacznie większe, ale wobec 2023 r. odnotowaliśmy 140 proc. wzrostu. 5 mld euro to również połowa tego, co zainwestowano w całym regionie CEE. Cieszymy się, że ten wzrost nastąpił – ale tak jest, że po latach chudych z reguły przychodzą trochę lepsze. Zwróćmy też uwagę, że kapitał był zamrożony przez dużą część zeszłego roku. Rynek nieruchomości komercyjnych jest oparty na stopach procentowych. Wysokie stopy w strefie euro – to był główny czynnik blokujący inwestorów. Obniżki spowodowały, że transakcje zaczęły się materializować. Przez większość 2024 r. transakcji nie było wiele i dopiero ostatni kwartał wypadł bardzo pozytywnie, co pozwoliło osiągnąć te 5 mld euro. Myślę, że jest bardzo dobra prognoza, jeśli chodzi o kolejne lata.
Jaki rodzaj inwestorów uaktywnił się w 2024 r. W 2023 r. rynek – nie tylko w Polsce – był zamrożony z powodu wysokich stóp, transakcji było mało. Zawsze jest tak, że kiedy rynek zaczyna odbijać w górę, to pierwszą falą są głównie inwestorzy oportunistyczni, łowcy okazji – dopiero później wraca kapitał core’owy, stabilny. Jak struktura wyglądała w 2024 r.?
Nieruchomości potaniały w ostatnich latach, więc okazji na rynku trochę się pojawiło. Pojawili się też sprzedający, na których wywierana była presja – np. przez udziałowców inwestorów – by spieniężyć aktywa i z takich ciekawych okazji skorzystali zarówno międzynarodowi gracze, jak również nasz rodzimy kapitał.
Co najczęściej kupowano? Przez ostatnie lata największy udział w transakcjach miały biura, centra handlowe i magazyny – tylko miejsca na podium się zmieniały. Lata największych zawirowań to hegemonia magazynów – teraz to się trochę zmieniło.
Tak, ta triada jest bardzo silnie obecna na naszym rynku nieruchomości. W 2024 r. około 30 proc. wartości transakcji przypadło na biura, 30 proc. na handel, ponad 20 proc. na logistykę. Zauważamy, że zainteresowanie inwestorów zyskują tzw. sektory alternatywne, czyli w Polsce głównie living (PRS, prywatne akademiki), hotele – ale też dużo innych klas aktywów, które, mam nadzieję, będą rosnąć również na naszym rynku – choćby centra danych.
Mówiliśmy o wysokich stopach jako głównym hamulcu, a co z sytuacją geopolityczną? Trzy lata trwa rosyjska agresja na Ukrainę, dalej trudno przewidywać, jaka jest perspektywa wygaszenia czy zakończenia konfliktu. Jak do tego podchodzą inwestorzy, którzy patrzą na nasz region?
Wielu inwestorów po prostu przyzwyczaiło się do tego. Jet to kwestia istotna przy podejmowaniu długoterminowych decyzji, ale niewygodna – bo nie wiadomo, jak sytuacja będzie się rozwijać. To rzeczywiście jeden z głównych czynników, który jest podnoszony, jednak dzisiaj sytuacja geopolityczna jest w ogóle trudna, moim zdaniem wykuwa się jakiś nowy porządek świata. My jako region też musimy się w tym odnaleźć.
Myślę, że i region, i Polska mają bardzo silne fundamenty. Weźmy pod uwagę choćby wzrost PKB – on jest dużo wyższy niż w krajach zachodniej Europy. Pojawiła się też szansa na to, że gospodarka niemiecka zacznie się mieć lepiej, są nowe plany związane z sektorem energetycznym. Niemcy są bardzo dużym partnerem, jeśli chodzi o inwestycje w Polsce – w tym w nieruchomości.
