Dlaczego polskie budynki nie mogą być własnością polskich emerytów?

Potrzebujemy odpowiednich instrumentów. REIT-y to jeden, potrzeba jeszcze zmiany ustawy o funduszach czy – w końcu – zmiany kwalifikacji inwestorów indywidualnych – mówi Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i szef na region CEE.

Publikacja: 16.03.2025 13:48

Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i szef na region CEE

Daniel Bienias, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce i szef na region CEE

Foto: materioały prasowe

W 2024 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce wyniosła 5 mld euro. To dużo czy mało na tle poprzednich lat i regionu?

Wszystko jest relatywne, w szczycie cyklu te wartości były znacznie większe, ale wobec 2023 r. odnotowaliśmy 140 proc. wzrostu. 5 mld euro to również połowa tego, co zainwestowano w całym regionie CEE. Cieszymy się, że ten wzrost nastąpił – ale tak jest, że po latach chudych z reguły przychodzą trochę lepsze. Zwróćmy też uwagę, że kapitał był zamrożony przez dużą część zeszłego roku. Rynek nieruchomości komercyjnych jest oparty na stopach procentowych. Wysokie stopy w strefie euro – to był główny czynnik blokujący inwestorów. Obniżki spowodowały, że transakcje zaczęły się materializować. Przez większość 2024 r. transakcji nie było wiele i dopiero ostatni kwartał wypadł bardzo pozytywnie, co pozwoliło osiągnąć te 5 mld euro. Myślę, że jest bardzo dobra prognoza, jeśli chodzi o kolejne lata.

Jaki rodzaj inwestorów uaktywnił się w 2024 r. W 2023 r. rynek – nie tylko w Polsce – był zamrożony z powodu wysokich stóp, transakcji było mało. Zawsze jest tak, że kiedy rynek zaczyna odbijać w górę, to pierwszą falą są głównie inwestorzy oportunistyczni, łowcy okazji – dopiero później wraca kapitał core’owy, stabilny. Jak struktura wyglądała w 2024 r.?

Nieruchomości potaniały w ostatnich latach, więc okazji na rynku trochę się pojawiło. Pojawili się też sprzedający, na których wywierana była presja – np. przez udziałowców inwestorów – by spieniężyć aktywa i z takich ciekawych okazji skorzystali zarówno międzynarodowi gracze, jak również nasz rodzimy kapitał.

Co najczęściej kupowano? Przez ostatnie lata największy udział w transakcjach miały biura, centra handlowe i magazyny – tylko miejsca na podium się zmieniały. Lata największych zawirowań to hegemonia magazynów – teraz to się trochę zmieniło.

Tak, ta triada jest bardzo silnie obecna na naszym rynku nieruchomości. W 2024 r. około 30 proc. wartości transakcji przypadło na biura, 30 proc. na handel, ponad 20 proc. na logistykę. Zauważamy, że zainteresowanie inwestorów zyskują tzw. sektory alternatywne, czyli w Polsce głównie living (PRS, prywatne akademiki), hotele – ale też dużo innych klas aktywów, które, mam nadzieję, będą rosnąć również na naszym rynku – choćby centra danych.

Mówiliśmy o wysokich stopach jako głównym hamulcu, a co z sytuacją geopolityczną? Trzy lata trwa rosyjska agresja na Ukrainę, dalej trudno przewidywać, jaka jest perspektywa wygaszenia czy zakończenia konfliktu. Jak do tego podchodzą inwestorzy, którzy patrzą na nasz region?

Wielu inwestorów po prostu przyzwyczaiło się do tego. Jet to kwestia istotna przy podejmowaniu długoterminowych decyzji, ale niewygodna – bo nie wiadomo, jak sytuacja będzie się rozwijać. To rzeczywiście jeden z głównych czynników, który jest podnoszony, jednak dzisiaj sytuacja geopolityczna jest w ogóle trudna, moim zdaniem wykuwa się jakiś nowy porządek świata. My jako region też musimy się w tym odnaleźć.

Myślę, że i region, i Polska mają bardzo silne fundamenty. Weźmy pod uwagę choćby wzrost PKB – on jest dużo wyższy niż w krajach zachodniej Europy. Pojawiła się też szansa na to, że gospodarka niemiecka zacznie się mieć lepiej, są nowe plany związane z sektorem energetycznym. Niemcy są bardzo dużym partnerem, jeśli chodzi o inwestycje w Polsce – w tym w nieruchomości.

Mam nadzieję, że odnajdziemy się w tym nowym porządku świata dobrze. Ryzyko geopolityczne istnieje, natomiast inwestorzy zawsze będą mieć na uwadze zasady biznesu: jeśli będzie można uzyskać ciekawe zwroty, to inwestycje będą realizowane. Przeprowadziliśmy zresztą badanie, jakimi intencjami kierują się inwestorzy. Warszawa jest na piątym miejscu, jeśli chodzi o europejskie stolice pod względem atrakcyjności inwestycyjnej – jesteśmy tuż po głównych hubach, jakimi są stolice zachodniej Europy. Mamy więc świetną pozycję.

Jakiej wartości inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce spodziewacie się zatem w 2025 r.?

Liczymy na to, że to przynajmniej dziesięcioprocentowy wzrost.

Bardzo ciekawym wątkiem jest wzrost udziału rodzimego kapitału w wartości transakcji. On zazwyczaj był na poziomie 2–3 proc., w 2024 r. było to około 10 proc. Wciąż relatywnie niewiele, ale jak na nasze warunki to skok. To także rekord w ujęciu wartościowym: prawie 500 mln euro. Skąd taki wzrost, kto i co kupował? Można ironicznie powiedzieć, że polski kapitał jakoś sobie radzi bez REIT-ów…

Bardzo dobre pytanie. Zacznę od końca, czyli od REIT-ów. To temat, który od wielu lat rozgrzewa głowy nie tylko branży, inwestorów, ale również rządzących. Czy REIT-y w Polsce powstaną? Ciężko powiedzieć, było już tyle prób. Trzymam kciuki, że zdrowy rozsądek w końcu zwycięży.

Warto jednak podkreślić, że poza REIT-ami jest kilka innych obszarów, o które powinniśmy zadbać, jeśli chodzi o inwestowanie w rynek nieruchomości. Spójrzmy na strukturę kapitału, który inwestuje w Polsce. Bardzo duża część to czeskie podmioty – bo Czesi od kilkunastu lat mają odpowiednie instrumenty do tego, żeby akumulować kapitał i inwestować w nieruchomości – i to nie są REIT-y, tylko po prostu fundusze. Żebyśmy mogli się rozwijać jako rynek z dużym udziałem rodzimego kapitału, potrzebujemy odpowiednich instrumentów. REIT-y to jeden element, potrzeba jeszcze zmiany ustawy o funduszach czy – w końcu – zmiany kwalifikacji inwestorów indywidualnych. To spowodowałoby, że może nie za pięć, ale za dziesięć lat udział rodzimego kapitału wynosiłby nie 10 proc., tylko pewnie 20 proc. Na wysoko rozwiniętych rynkach udział lokalnego kapitału, szczególnie kiedy jest recesja, a nieruchomości tanieją, zwiększa się. To właśnie wtedy lokalni inwestorzy są w stanie odkupić aktywa od globalnych graczy, którzy na ogół mają możliwości pozyskiwania wyższych kwot. Jednak w trochę gorszych warunkach rynkowych rynek jest napędzany właśnie przez kapitał lokalny. To się zdarzyło w ostatnich latach w całym regionie: na Węgrzech, Słowacji, w Czechach, Rumunii czy nawet Serbii rodzimy kapitał dywersyfikuje swoją działalność i lokuje w nieruchomościach. Chciałbym, żeby to się działo również w Polsce. Skoro sąsiedzi zza miedzy potrafili to zrobić, my też możemy.

Na razie czekamy na REIT-y, przedstawiciel Ministerstwa Finansów zapowiedział podczas konferencji „Rzeczpospolitej” – IX Spotkania Liderów Branży Nieruchomości – że REIT-y mają być elementem większych zmian dla polskiego rynku kapitałowego i być może założenia poznamy przed wakacjami…

Z jednej strony mamy ministerstwo, ale otwierają się również inne pola. Premier Donald Tusk zaprosił do prac nad różnego rodzaju zmianami regulacyjnymi Rafała Brzoskę z zespołem specjalistów. Myślę, że na tym forum również możemy rozmawiać o tym, jak pobudzić rynek nieruchomości. Zresztą większość topowych nazwisk, jeśli chodzi o największe biznesy w Polsce, inwestuje nawet własne środki w nieruchomości, dywersyfikując działalność czy majątek.

Inwestowanie w mieszkania jest nazywane sportem narodowym Polaków. A w co zainwestowano te 450–500 mln euro, jeśli chodzi o nieruchomości komercyjne?

Na rynku działali przede wszystkim wyspecjalizowani inwestorzy, właśnie ci oportunistyczni, którzy na rynku nieruchomości poszukiwali okazji, w tym budynków, których przeznaczenie można zmienić. Pojawiło się trochę bardzo interesujących aktywów w ciekawych lokalizacjach, szczególnie w Warszawie. Ktoś musiał sprzedać, ktoś inny stwierdził, że ma pomysł i kupi. Bardzo się cieszę, że to właśnie polski kapitał kupował.

Z drugiej strony mamy ludzi, którzy stworzyli dobrze prosperujące biznesy w zupełnie innych dziedzinach, zgromadzili majątek i zaczynają szukać dywersyfikacji – np. kupują biurowiec przynoszący przychód z czynszu albo liczący na wzrost wartości tej nieruchomości. No bo ile można kupić tych kawalerek? Poza tym mieszkania też zdrożały w ostatnich latach, więc bariera wejścia jest i tam dosyć istotna.

Powtórzę: kluczowe jest to, żeby obniżyć dla inwestorów indywidualnych barierę wejścia na rynek nieruchomości komercyjnych i żeby stworzyć możliwości kapitałowi instytucjonalnemu. Dlaczego budynki, które stoją w Warszawie, nie mogą być własnością funduszu emerytalnego Polaków? Dziś przychód z najmu zasila np. fundusz dbający o emerytury nauczycieli z Toronto. Dlaczego wciąż nie mamy możliwości, żeby inwestować tak również nasze ciężko zarobione pieniądze?

CV

Daniel Bienias

 związany jest z firmą doradczą CBRE od 2010 r., od 2015 r. jest szefem polskiego oddziału, a od 2023 r. kieruje działaniami w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Wcześniej był związany z firmą CA Immo, w której jako szef działu marketingu i wynajmu odpowiedzialny był za rozwój oraz implementację strategii marketingowej i biznesowej. Ukończył Uniwersytet Szczeciński oraz studia podyplomowe na Politechnice Warszawskiej, jest również absolwentem Sheffield Hallam University oraz Harvard Business School.


Nieruchomości
Mieszkanie na wakacje. Zarabiają góry czy morze?
Nieruchomości
Mieszkanie do remontu może być okazją
Nieruchomości
Marcin Krasoń, Otodom Analytics: Odbicie czy „boczniak” w mieszkaniówce?
Nieruchomości
Na REIT-y czeka rynek nieruchomości oraz GPW
Nieruchomości
Jest apetyt na kredyty mieszkaniowe. Padł nowy rekord
Nieruchomości
Dopłaty do kredytów. Marzenie ściętej głowy?