Marcin Krasoń, Otodom Analytics: Odbicie czy „boczniak” w mieszkaniówce?

Deweloperzy są skłonniejsi do negocjacji z klientami, ale czy będzie to miało odzwierciedlenie w spadku cen ofertowych? Myślę, że najbliższe kwartały będą czasem szeroko pojętej stabilizacji – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics.

Z rynku napływają różne liczby, które aż proszą się o interpretację. Nie inaczej jest z waszym monitoringiem. Według waszych szacunków w lutym deweloperzy sprzedali w siedmiu największych miastach 3,5 tys. mieszkań – o 30 proc. więcej niż w styczniu. Na pierwszy rzut oka wygląda to na rewelacyjne odbicie, ale w szerszym kontekście to raczej kontynuacja – jak to się mówi w giełdowym slangu – „boczniaka”.

Dane miesięczne pokazują nic więcej ponad stan z danego miesiąca. Rynek mieszkaniowy charakteryzuje się tym, że aby zrozumieć trendy, potrzebujemy trochę dłuższych okresów. Oczywiście, sprzedaż 3,5 tys. mieszkań w lutym, wstępnego odczytu, to jak na ostatnie kwartały całkiem dobry wynik. Finalny będzie pewnie bliższy 3,5 tys., co i tak sprawia, że luty był najlepszym miesiącem od prawie roku.

Na rynek mieszkaniowy wpływa bardzo wiele zewnętrznych czynników, szczególnie w ostatnich latach, więc nie jest tak, że rządzi nim niewidzialna ręka – bo jak nie pandemia, to wysokie stopy, jak nie programy rządowe, to wojna.

Usłyszeliśmy zapowiedzi nowego programu wsparcia kredytobiorców i te pierwsze informacje mówią o tym, że wsparciem będzie objęty tylko rynek wtórny. Zatem na sprzedaż deweloperów taki program bezpośrednio raczej nie wpłynie.

Faktem jest, że rynek mieszkaniowy budzi najwięcej emocji, bo niemal każdy z nas jest w jakiś sposób z nim związany: albo kupuje, albo sprzedaje, albo jest najemcą, albo wynajmującym.

Od ubiegłego roku, z małymi wyjątkami, deweloperzy miesiąc w miesiąc wprowadzali do oferty więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedawali. Dlatego oferta mieszkaniowa w siedmiu miastach jest na nowym szczycie, ale sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. W jednych jest względna równowaga między poziomem oferty a tempem sprzedaży, w innych wskaźniki świecą na czerwono. Jak wygląda to na koniec lutego?

Nikt nie jest zaskoczony tym, że zdecydowanie najwięcej mieszkań w ofercie deweloperzy mają w Warszawie – bo to największy rynek, najwięcej transakcji, najwyższe ceny. Przyzwyczailiśmy się przez poprzednie lata, że za Warszawą zawsze były Kraków, Wrocław, ewentualnie Trójmiasto. Ale problemy podażowe, które mieliśmy parę kwartałów temu w tych miastach, sprawiły, że na drugie miejsce wysunęła się Łódź, miasto piąte, szóste pod względem sprzedaży.

Łódź walczy teraz o swoje znaczenie m.in. w związku z potencjalnymi planami budowy CPK. Mieszkania są tu tańsze względem pozostałych dużych miast, co podniosło atrakcyjność. Deweloperzy byli tam bardzo aktywni, przez co wskaźnik wyprzedaży niepokojąco wzrósł do poziomu 9, 10, czasami nawet 11 kwartałów, podczas gdy ksiażkowo 4–5 kwartałów uznaje się za równowagę.

Kolejnym miastem, które ma dość długi czas wyprzedaży, są Katowice, ale to bardzo specyficzny rynek, bo to część ogromnej aglomeracji złożonej z wielu wcale niemałych miast. Te granice bardzo mocno się zacierają. Warto przede wszystkim patrzeć na te największe miasta, bo one są najlepszym obrazem tego, co się dzieje, na dużym rynku bardzo trudno jest statystykami zachwiać. Na mniejszym wystarczy wprowadzenie jakiejś większej inwestycji z wysokimi cenami – i od razu średnia cena ofertowa rośnie, bo znaczenie tej jednej inwestycji będzie dużo większe niż w Warszawie czy Krakowie.

W Krakowie akurat doszło do ożywienia podaży. Jakieś półtora roku temu miasto przeżywało totalną zapaść. Trudno było znaleźć mieszkanie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Oferta spadła po kilkadziesiąt procent w każdym właściwie segmencie.

Teraz Kraków wrócił na drugie miejsce pod względem wielkości oferty, Łódź spadła na trzecie.

Czy na tych rynkach z największą nadpodażą jest uprawnione oczekiwanie, że ceny mieszkań spadną?

Oczywiście sytuacja, w której mamy dużo wyższą ofertę, niż jest zapotrzebowanie kupujących, jest pierwszym czynnikiem, który może wpłynąć na spadki cen. Te spadki też jest bardzo trudno wychwycić, ponieważ rynek głównie bazuje na cenach ofertowych, a wiadomo, że kupujący negocjują rabaty. Jeśli popatrzymy, jak wyglądały kampanie marketingowe firm deweloperskich, to głównie mamy promocje w postaci komórek w prezencie itd. To pojawia się częściej i sygnalizuje, że skłonność do negocjacji po stronie sprzedających jest większa niż kiedyś. Jest więc oczywiście możliwe, że ceny spadną, ale nie przypuszczam, żeby to były jakieś spektakularne spadki.

Jak wspomniałem, w Poznaniu ceny ofertowe poszły w dół rok do roku o 0,8 proc. Ale w pozostałych dużych miastach wzrosły o 5–7 proc. Jeżeli w kolejnych miastach pojawi się minus, to nie więcej niż kilka procent. Jeżeli ktoś liczy na to, że średnia cena w Warszawie spadnie z dzisiejszego poziomu ponad 17 tys. zł za mkw. do 10–11 tys., może się przeliczyć. Myślę, że byłoby to możliwe tylko wtedy, gdyby wojna przeniosła się na teren Polski – ale wtedy ceny mieszkań raczej nie będą naszym największym zmartwieniem.

Miejmy nadzieję, że taki scenariusz się nie zrealizuje. Wróćmy do standardowych zmartwień. Dotychczas kryzysy nie trzymały deweloperów długo w garści, dołki sprzedaży trwały krótko. Ale teraz sytuacja się komplikuje: czy stopy procentowe zaczną być obniżane w tym roku, nie wiadomo, a na rządowy program dopłat mało kto liczy. Zatem presja na przedsiębiorstwa deweloperskie rośnie.

Jestem przekonany, że niektóre firmy będą zmuszone do tego, żeby trochę ceny obniżyć. Tak jak miasta różnią się między sobą, tak i spółki deweloperskie się różnią. Jedna firma może sobie pozwolić na spadek sprzedaży bez obniżania cen – o ile ma zapas kapitału. Skoro widzimy, że w Poznaniu jest spadek o prawie 1 proc. rok do roku, to znaczy, że gdzieś coś się już dzieje. Ale nie są to spadki spektakularne.

Myślę, że najbliższe kwartały będą czasem szeroko pojętej stabilizacji na rynku, czyli niewielkich ruchów cen w górę i w dół.