Polskie REIT-y w pakiecie zmian dla rynku kapitałowego

Ministerstwo Finansów ogłosi założenia ustawy o spółkach inwestujących w nieruchomości tylko jako część większego pakietu projektów. Być może jeszcze przed wakacjami.

Ministerstwo Finansów prowadzi prace nad założeniami projektu ustawy o polskich REIT-ach, spółkach gromadzących nieruchomości generujące zyski z najmu, które to zyski niemal w całości muszą trafiać do akcjonariuszy. Założenia dla REIT-ów nieruchomościowych są już praktycznie wypracowane, trwają analizy obejmujące REIT-y infrastrukturalne. Intencją resortu jest jednak, by założenia ustawy o polskich REIT-ach nie były ogłaszane jako odrębny projekt, tylko w ramach całego pakietu zmian dla rynku kapitałowego. To główne przesłanie przekazane przez prof. Dariusza Adamskiego, dyrektora Instytutu Finansów, który był uczestnikiem organizowanej przez „Rzeczpospolitą” dorocznej konferencji Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości. Instytut Finansów to ośrodek analityczny w strukturach resortu finansów.

Model REIT-ów nieruchomościowych gotowy. Trwają prace nad REIT-ami infrastrukturalnymi 

Próba wprowadzenia REIT-ów do polskiego porządku prawnego to epopeja ciągnąca się od 2016 r. W 2023 r. Andrzej Domański, jeszcze jako kandydat na posła, mówił w wywiadzie dla „Parkietu”, że będzie to jedna z kwestii, którą będzie chciał wdrożyć jako minister finansów. Deklarację powtórzył już jako szef resortu podczas ubiegłorocznego Spotkania Liderów Branży Nieruchomości. Wkrótce okazało się, że prace prowadzone są w dwóch ministerstwach – w kwietniu 2024 r. resort rozwoju spotkał się z przedstawicielami rynku prezentując wstępne założenia. Od tamtej pory temat REIT-ów przycichł.

- Prace, które są obecnie prowadzone, dotyczą nie samego projektu ustawy, tylko założeń, jednak różnica wcale nie jest tak duża, ponieważ nie chodzi o ogólne założenia, tylko szczegółowe – powiedział podczas naszej konferencji Dariusz Adamski. – Jesteśmy gotowi z założeniami dla REIT-ów nieruchomościowych i kierownictwo Ministerstwa Finansów je już zna. Przyglądamy się jeszcze REIT-om infrastrukturalnym, analizujemy możliwość stworzenia formuły, która pozwalałaby inwestować nie tylko w najem nieruchomości, ale też eksploatację infrastruktury. Musimy pamiętać, że inna jest specyfika najmu nieruchomości, inna zarabiania na infrastrukturze. Prace, które prowadzimy, dotyczą tego, co trzeba zmienić w modelu bazowym REIT-u, by tą formułą objąć szerszy zakres inwestycji, by polscy inwestorzy mogli na tym z jednej strony korzystać, a z drugiej wspierać inwestycje, które mają mieć dużą skalę. Zwłaszcza jeśli pomyślimy o energetyce, powinniśmy sobie zdać sprawę, że im więcej będzie tam rynku, tym większa będzie szansa, że będziemy mieć projekty dobrze poskładane finansowo. Im bardziej jesteśmy w stanie stworzyć instrumenty, które zachęcają do inwestycji, tym lepiej – dodał.

REIT-y stricte nieruchomościowe mają działać na rynku nieruchomości komercyjnych - z uwzględnieniem mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS).

Projekt ustawy o polskich REIT-ach tylko jako część pakietu większych zmian

Adamski zaznaczył, że projekt ustawy o REIT-ach rozpatrywany jest jako element większych zmian planowanych dla publicznego rynku kapitałowego.

– To, co mogę powiedzieć jako pewnik, to fakt, że założenia projektu ustawy o REIT-ach nie będą ogłaszane jako coś odrębnego, tylko w ramach całego pakietu założeń zmieniających różne kwestie na publicznym rynku kapitałowym, bo zależy nam, żeby ten rynek działał lepiej – powiedział Adamski. Zastrzegł, że nie zapadły żadne decyzje w kierownictwie Ministerstwa Finansów na temat terminu ogłoszenia pakietu. - Ja bym chciał, ale to mój osobisty głos, żeby do upublicznienia założeń doszło krótko przed wakacjami – powiedział szef Instytutu Finansów.

Adamski zgodził się, że z punktu widzenia rynku prace obecnej ekipy nad REIT-ami mogą się wydawać powolne w kontekście rozbudzonych oczekiwań, ale przyczyna jest prosta.

- Właściwe ujęcie podatkowe REIT-ów jest trudną rzeczą i pracowaliśmy kilka miesięcy nad tym, by uzyskać taką konstrukcję, żeby z jednej strony REIT-y były podatkowo atrakcyjne, a z drugiej strony niechcący nie stały się wehikułami służącymi do optymalizacji, która nie będzie służyć zakładanym przez nas celom. Żeby REIT-y rzeczywiście zadziałały, trzeba popracować wiele miesięcy nad różnymi szczegółami. Są kraje, gdzie powstała infrastruktura prawna dla REIT-ów, ale nie powstały żadne spółki. To jest coś, czego bardzo chcemy uniknąć. Dlatego to wszystko wymaga mnóstwa analiz, rozmów – podkreślił Adamski.

Ideą REIT-u jest to, by gros zysków generowanych przez aktywa trafiało do akcjonariuszy – głównie instytucji zainteresowanych stabilnym napływem gotówki w długim terminie, a nie spektakularnym wzrostem wartości akcji. Inwestorami REIT-ów są m.in. fundusze emerytalne, powiernicze, firmy ubezpieczeniowe. Ze względu na taki charakter działalności zyski REIT-ów są opodatkowane tylko raz – albo na poziomie CIT, albo w formie podatku od dywidendy.