Rodzimy kapitał czeka, by popłynąć do REIT-ów

Spółki zajmujące się regularną dystrybucją zysków z najmu wpisują się w potrzebę wzmocnienia inwestowania długoterminowego na polskim rynku kapitałowym. Najwyższy czas na ruch polityków.

Na około 20 mld zł firma doradcza JLL i Bank Pekao szacują wartość polskiego kapitału, który mógłby zostać – w długim terminie – ulokowany w rodzimych REIT-ach. Szacunki uwzględniają zasoby w rękach gospodarstw domowych oraz inwestorów instytucjonalnych zarządzających powierzonymi pieniędzmi oraz to, jak trendy wyglądają na czterech rynkach: w Bułgarii, Francji, Hiszpanii i Niemczech. Długoterminowy potencjał inwestorów indywidualnych oszacowano na ok. 11,5 mld zł, a instytucjonalnych (TFI, OFE) na 8,5 mld zł.

To tylko potencjał wynikający z przyjętego modelu. Ostateczne parametry będą zależeć od wielu czynników – przede wszystkim kształtu rodzącej się w gabinetach resortów finansów i rozwoju ustawy o spółkach inwestujących w najem nieruchomości, a także tego, czy poprawią się możliwości inwestycyjne pracowniczych planów kapitałowych (PPK) i otwartych funduszy emerytalnych.

Z kolei potencjał podażowy eksperci JLL oszacowali na 8–18 mld euro (34–77 mld zł). To wartość ok. 220 najlepszych nieruchomości komercyjnych w Polsce, które REIT-y mogłyby nabyć. Z tego 40 proc. przypadło na nieruchomości biurowe, 35 proc. – handlowe, a 25 proc. na magazynowe.

Dobry moment

Szansa na powrót do prac nad ustawą o polskich REIT-ach pojawiła się po zmianie władzy i objęciu teki ministra finansów przez Andrzeja Domańskiego – człowieka rynku kapitałowego. Mówił on o wprowadzeniu REIT-ów „Parkietowi” jeszcze jako kandydat na posła, w październiku ub.r. W lutym br., na organizowanej przez „Nieruchomości” konferencji Spotkanie Liderów Branży Nieruchomości zaznaczył, że REIT-y są na liście spraw do załatwienia.

W kwietniu okazało się, że w pracach uczestniczy też Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które pokazało branży wstępne założenia. W lipcu, przy okazji szykowanej ofensywy legislacyjnej związanej z programem „Na start”, pytaliśmy o REIT-y Jacka Tomczaka, wiceministra rozwoju. Powiedział: „Postaramy się, żeby w tym roku założenia zostały przedstawione”.

Obecnie resort rozwoju z pytaniem o postęp prac odsyła do Ministerstwa Finansów. Do zamknięcia tego wydania gazety nie uzyskaliśmy komentarza od resortu kierowanego przez Andrzeja Domańskiego.

– Za sterami Ministerstwa Finansów jest człowiek, który wyrósł z rynku kapitałowego, więc jak nie teraz, to kiedy wprowadzić REIT-y – powiedział podczas panelu w siedzibie JLL Marcin Wlazło, dyrektor Biura Maklerskiego Pekao.

Zwrócił uwagę na potrzebę budowy silnego rynku kapitałowego, czyli postawienie na inwestowanie długoterminowe.

– Skłaniałbym się ku temu, żeby zbudować system zachęt podatkowych do długoterminowego inwestowania, nie tylko oszczędzania na lokatach albo lokowania środków w mieszkania, ale inwestowania w instrumenty bardziej ryzykowne: akcje – w tym REIT-ów, obligacje. Chodzi o budowanie kapitału, który nie koncentruje się na zwrotach liczonych w perspektywie kwartałów czy roku – dodał. Jego zdaniem PPK pasują do tego, by inwestować w REIT-y.

Uczestnicy panelu zgodzili się, że – zakładając przyjęcie dobrze napisanej ustawy – REIT-y będą się rozwijać raczej stopniowo niż skokowo. Kluczowa będzie edukacja wszystkich uczestników rynku. Pierwsze portfele będą tworzone raczej przez podmioty już posiadające nieruchomości. Z punktu widzenia inwestorów REIT-ów to nawet pożądane. Kluczowi inwestorzy będą bowiem dawać rękojmię, zarządzając portfelem i ryzykując własny kapitał.

Kwestia koncentracji kapitału, czyli jaką maksymalną pulę akcji ma posiadać jeden podmiot, to jeden z licznych parametrów, które muszą zostać dobrze określone. 20 proc. – jak chcą obecne założenia – to za mało: REIT ze zbytnio rozproszonym akcjonariatem nie będzie budzić zaufania inwestorów. Z drugiej strony resort finansów chce zapewne, by REIT-y nie były traktowane jak tarcza podatkowa, pamiętając, że zyski REIT-u wypłacane akcjonariuszom są opodatkowane jeden raz, a nie dwa (CIT i podatek od dywidendy).

– Kluczową kwestią jest bezpieczeństwo inwestorów i mechanizm podatkowy, który jest po stronie ministra finansów – mówił nam w lipcu wiceminister Tomczak.

Moment na wprowadzenie REIT-ów też wydaje się bardzo dobry. Banki centralne rozpoczęły obniżki stóp procentowych, co spowoduje, że obligacje będą coraz mniej atrakcyjne, a nieruchomości coraz bardziej.

Fabryki dywidend

REIT-y to spółki, które inwestują w nieruchomości przynoszące dochód, wypłacające regularnie gros zysków akcjonariuszom, dzięki czemu strumień pieniędzy opodatkowany jest raz (normalnie spółki płacą CIT, a akcjonariusze podatek od dywidendy). Inwestorami REIT-ów są głównie inwestorzy instytucjonalni z grona funduszy emerytalnych, powierniczych czy firmy ubezpieczeniowe.

Regulacje dotyczące REIT-ów funkcjonują w 14 państwach unijnych, na kontynencie działa 230 REIT-ów. Wartość tego typu europejskich spółek notowanych na giełdach wynosi 175 mld USD.