Ekspert wskazuje, że profil inwestorów z polskim kapitałem jest bardzo zróżnicowany: od inwestorów instytucjonalnych – którzy w ostatnich latach byli zainteresowani głównie nieruchomościami magazynowymi i biurowymi – przez deweloperów kupujących nieruchomości biurowe w celu zastąpienia ich inwestycjami mieszkaniowymi, kończąc na wyspecjalizowanych podmiotach reprezentujących prywatny kapitał i sukcesywnie powiększających w ostatnim czasie swój portfel o kolejne mniejsze obiekty handlowe.
– Temat kapitału prywatnego jest w ogóle bardzo ciekawy, ponieważ od wybuchu pandemii jego udział przewyższa udział jakiegokolwiek pojedynczego inwestora. Co więcej, udział tych prywatnych inwestorów jest zaniżony, ponieważ wiele mniejszych transakcji pozostaje nieujawnionych i nie są uwzględniane w statystykach. Przykłady takich transakcji to często zakup budynku z dyskontem spożywczym jako najemcą, lokali komercyjnych w parterach budynków mieszkalnych czy wreszcie większej liczby mieszkań w celach inwestycyjnych. Nie można więc powiedzieć, że polski inwestor nie jest zainteresowany inwestowaniem w nieruchomości, jednak rynek pokazuje, że preferuje on samodzielne inwestycje o mniejszej skali niż zakup większych nieruchomości w ramach zorganizowanego funduszu – mówi Sulewski.
Jaki jest zakres wartościowy transakcji? – Średnia wartość jest ściśle zależna od prowadzonej działalności danego inwestora i nie różni się od analogicznych graczy z innych państw. Natomiast brak bardzo dużego inwestora instytucjonalnego z wyłącznie polskim kapitałem sprawia, że nie widzimy transakcji dotyczących największych galerii handlowych czy wież biurowych w Warszawie – mówi Sulewski.
– W ujęciu kwotowym większość transakcji z polskim kapitałem nie przekracza 10 mln euro, jednak zwłaszcza ostatnio widzimy też transakcje większych parków handlowych lub portfeli kilku obiektów handlowych, których całkowita wartość mieści się w przedziale 10–30 mln euro. Z kolei największe polskie inwestycje w ostatnich latach dotyczyły nowoczesnych biurowców, magazynów i hoteli, a ich wartość sięgała nawet kwot z zakresu 30–50 mln euro – szacuje ekspert.
Marcin Mędrzecki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers, przypomina, że w Polsce mamy historię aktywności inwestorów instytucjonalnych, jak PZU, PHN czy inne spółki z warszawskiej giełdy, jednak w porównaniu z aktywnością inwestorów zagranicznych jej skala była mała. Obecnie najaktywniejszymi graczami są fundusze private equity, firmy rodzinne, inwestorzy indywidualni.
– Nowa fala inwestorów szuka projektów dających wysokie stopy zwrotu. Często mają doświadczenie w obszarze deweloperskim. Kluczowym kryterium inwestycyjnym jest szansa na uzyskanie wysokich stóp zwrotu w przypadku sukcesu. Pomimo bardzo dużych przecen w sektorze „core”, a zwłaszcza „core plus” najwyższe zwroty uzyskuje się przy inwestycjach w aktywa typu „add value” lub przy inwestycjach oportunistycznych, tzw. okazjach na rynku. Polski inwestor nie jest pod presją i uruchamia środki dopiero w sytuacji, gdy inwestycja spełniać będzie jego oczekiwania odnośnie do spodziewanego zwrotu. Obecnie, z uwagi na zmniejszenie aktywności kapitału zagranicznego oraz presji na sprzedaż aktywów przez niektórych inwestorów zagranicznych, takich okazji jest więcej niż kiedyś. Polscy inwestorzy najchętniej kupują nieruchomości o relatywnie niskiej wartości – od kilku do 20–30 mln euro, sporadycznie większe – mówi Mędrzecki.
