USA: udział drogich kredytów hipotecznych najwyższy od 2016 r.

Udział spłacanych kredytów hipotecznych poniżej 4 proc. spada do 54 proc., najniższego poziomu od IV kw. 2020 r. Natomiast udział kredytów hipotecznych z oprocentowaniem 6 proc. i więcej wzrasta do najwyższego poziomu od 2016 r.

Foto: parkiet.com

30-letni kredyt hipoteczny ze stałą stopą 3 proc. na okres 30 lat był tak bliski darmowym pieniądzom w inflacyjnym świecie, jak tylko mogą dostać zwykli ludzie, i miałoby sens trzymać się go i nigdy się nie ruszać, nigdy nie refinansować kredytu hipotecznego i nigdy nie robić niczego, co mogłoby zagrozić temu kredytowi. Ale życie się zmienia – konkluduje Wolf Richter.

Liczba niespłaconych kredytów hipotecznych ze stopami poniżej 4 proc. stale spada, ponieważ coraz więcej z nich jest spłacanych. W IV kw. udział spadł do 54,1 proc. wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych, najniższego poziomu od IV kw. 2020 r. i w dół z najwyższego poziomu 65,1 proc. w I kw. 2022 r.

Udział kredytów hipotecznych ze stopami procentowymi poniżej 3 proc. spadł do 20,9 proc. wszystkich kredytów hipotecznych, co jest najniższym wynikiem od I kw. 2021 r. i niższym od szczytu osiągniętego w I kw. 2022 r. wynoszącego 24,6 proc., zgodnie z danymi z Krajowej Bazy Danych o Kredytach Hipotecznych Federalnego Urzędu ds. Finansowania Mieszkalnictwa z 31 marca.

Rośnie udział kredytów z oprocentowaniem ponad 6 proc.

Obejmują one kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej, których stopy procentowe są dostosowywane na podstawie krótkoterminowej stopy procentowej odniesienia, takiej jak sześciomiesięczny SOFR (Secured Overnight Financing Rate). Przed SOFR istniał LIBOR. ARM (adjustable-rate mortgages)może być wyceniany na 6-miesięczny SOFR plus spread 2 lub 3 punktów procentowych. W latach ZIRP, (zero interest-rate policy) gdy sześciomiesięczny SOFR/LIBOR był bliski 0 proc., ARM miały bardzo niskie stopy procentowe.

Ale ci właściciele domów doświadczyli szoku płatniczego, gdy Fed zaczął podnosić stopy w 2022 roku, a w lipcu 2023 roku SOFR przekroczył 5 proc., plus 2 lub punkty procentowe dla AMR wynoszących 7 proc. lub 8 proc., w górę z 2 proc. To spowodowało ogromny szok płatniczy. Na szczęście niewielu właścicieli domów miało ARM.

Odwrotnie, udział kredytów hipotecznych ze oprocentowaniem powyżej 6 proc. wzrósł o 18,0 proc. na koniec IV kw. 2024 r., osiągając najwyższy poziom od II kw. 2016 r., z 7,3 proc. w najniższym punkcie II kw. 2022 r. Odzwierciedla to kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości i kredyty refinansowe ze stawkami wynoszącymi 6 proc. lub więcej.

– Fakt, że udział ten wzrósł ponad dwukrotnie z 7,3 proc. do 18 proc. w ciągu nieco ponad dwóch lat, pokazuje, że „zamrożenie” kończy się, gdy życie się zmienia: zmiana pracy wymagająca przeprowadzki, potrzeba większego lub mniejszego domu, chęć przeprowadzki bliżej dzieci. Śmierć, rozwód, małżeństwo, klęska żywiołowa… to wszystko powody, dla których 3-proc. kredyty hipoteczne muszą zostać spłacone. Inni właściciele domów decydują się sprzedać dom, aby „zamrozić” swoje ogromne zyski, spłacić kredyt hipoteczny i odejść z górą gotówki do zainwestowania, płacąc czynsz zamiast kosztów posiadania domu – stwierdza Wolf Richter.

Według historycznych miar ten udział wynoszący 18,0 proc. jest nadal bardzo niski, ponieważ 30-letnie kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem zwykle znacznie przekraczały 6 proc. w dekadach poprzedzających 2004 r.

Średnia 30-letnia stała stopa procentowa kredytu hipotecznego przekracza 6 proc. od września 2022 r., zgodnie z danymi Freddie Mac.

Średnia 30-letnia stała stopa oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 3 proc. wystąpiła w krótkim okresie od połowy 2020 r. do końca 2021 r., wywołując historyczny boom refinansowania, który do pierwszego kwartału 2022 r. spowodował, że prawie jedna czwarta wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych miała stopy niższe niż 3 proc.

Stopy procentowe kredytów hipotecznych poniżej 4 proc. występowały okresowo od 2012 r.

Efekt zamknięcia: nie sprzedają i nie kupują domów

Te superniskie stopy procentowe kredytów hipotecznych były wynikiem QE Fed, kiedy to Fed kupował obligacje, w tym duże wolumeny papierów wartościowych zabezpieczonych hipotekami (MBS), specjalnie w celu obniżenia stóp procentowych kredytów hipotecznych, a te obniżone stopy procentowe kredytów hipotecznych spowodowały eksplozję cen domów, co jest obecnie największym problemem, z jakim musi zmierzyć się rynek nieruchomości.

„Efekt zamknięcia” opisuje sytuację, w której właściciele domów z superniskimi stopami procentowymi kredytów hipotecznych próbują utrzymać ten kredyt tak długo, jak to możliwe, nie przeprowadzając się, pozostając tym samym całkowicie poza rynkiem nieruchomości, zarówno jako sprzedający, jak i kupujący. Ostatecznie nie zmienia to stanu zapasów, ponieważ nie kupują ani nie sprzedają domu, a tym samym nie wycofują go z rynku i nie wprowadzają na rynek. Ale obniża sprzedaż domów, która spadła o 20 proc. do 25 proc. w porównaniu z 2018 i 2019 rokiem.

– Branża pośrednictwa, która zarabia pieniądze, gdy właściciel domu zmienia dom, i branża kredytów hipotecznych są bardzo zaniepokojone tym efektem zamknięcia w sprzedaży, ponieważ zjada im to lunch, i nie tylko lunch, ale także pracę – żartuje Wolf Richter.

Okazuje się jednak, że te kredyty hipoteczne poniżej 4 proc. nie są tak zamknięte, ponieważ właściciele domów stają w obliczu sytuacji, w której chcą lub muszą spłacić kredyt hipoteczny z niskim oprocentowaniem i zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny ze znacznie wyższą stopą. I tak, każdy kolejny właściciel domu, zaczyna odczuwać efekt zamknięcia.