Straszyły PRS-y, teraz straszą REIT-y

Przy okazji dyskusji o REIT-ach ponownie pojawia się wątek ryzyka, jakie inwestorzy instytucjonalni niosą indywidualnym właścicielom mieszkań na wynajem. Najem instytucjonalny to jednak kropla w morzu rynku, na razie może on bardziej wpływać na jakość usług.

Wieści o wznowieniu prac nad wprowadzeniem do polskich przepisów REIT-ów – czyli spółek inwestujących w przynoszące dochód nieruchomości, aby płacić dywidendy akcjonariuszom – wywołują dużo emocji, szczególnie w kontekście rynku mieszkaniowego. Monopolizacja rynku najmu, wyrugowanie prywatnych właścicieli lokali na wynajem, a z drugiej strony zabieranie z rynku mieszkań, które mogliby kupić Kowalscy, zatem wzrost czynszów i cen – to część formułowanych obaw i zarzutów, które wcześniej kierowane były w stronę inwestorów PRS.

Będzie wyścig

Zgodnie z przedstawionymi przez resort rozwoju założeniami SINN (spółki inwestujące w najem nieruchomości – kolejna robocza nazwa polskich REIT-ów) mogłyby inwestować w pełną ofertę nieruchomości przynoszących dochód, mieszkania na wynajem to jedna z opcji. Dziś zasób lokali w rękach właścicieli indywidualnych szacowany jest na ponad 1,2 mln, podczas gdy najem instytucjonalny to kilkanaście tysięcy z perspektywą dojścia do kilkudziesięciu tysięcy w najbliższych latach.

Czy z punktu widzenia właścicieli lokali na wynajem słuszne są obawy o wpływ REIT-ów na rynek najmu? Robert Kuliga, wiceprezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zrzeszającego osoby wynajmujące swoje nieruchomości, komentuje, że wśród prywatnych wynajmujących są obawy, ponieważ istnieje co najmniej kilka czynników ryzyka, które w perspektywie kilkunastu lat mogą się przyczynić do dominacji tego typu podmiotów i utrudnić działalność prywatnym inwestorom.

– Inwestowanie w drugie i kolejne mieszkania na wynajem stanowiło do tej pory stosunkowo bezpieczną lokatę kapitału dla drobnych inwestorów w naszym kraju. Była to realna i niejednokrotnie bezpieczniejsza alternatywa dla oszczędzania w bankach czy inwestowania w fundusze powiernicze i na giełdzie, która zapewniała formę dodatkowego dochodu i dawała jeszcze perspektywę zabezpieczenia na emeryturę. Biorąc pod uwagę wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni lat, pozwoliło to z jednej strony zabezpieczyć się przed inflacją, z drugiej strony budowało realną zamożność polskiego społeczeństwa – mówi Robert Kuliga.

O jakich czynnikach ryzyka z punktu widzenia prywatnych wynajmujących jest mowa?

– REIT-y mieszkaniowe będą dysponować dostępem do znacznych zasobów kapitału w atrakcyjnym oprocentowaniu, co umożliwi im zakup większych portfeli nieruchomości i wpłynie korzystnie na rentowność inwestycji. Dzięki swojej skali działania REIT-y będą mogły obniżać koszty operacyjne i oferować konkurencyjne czynsze. To może przyciągać więcej najemców i umożliwiać REIT-om stopniowe zwiększenie ich udziału w rynku najmu. REIT-y, korzystając z usług profesjonalnych firm zarządzających nieruchomościami, będą w stanie konkurować w zakresie utrzymania i zarządzania nieruchomościami w porównaniu z większością indywidualnych właścicieli. W Mieszkaniczniku od 12 lat szkolimy członków, aby zarządzali profesjonalnie swoimi nieruchomościami i na jak najwyższym poziomie – podkreśla wiceprezes stowarzyszenia.

– Silna marka i nakłady na marketing REIT-ów mogą sprawić, że staną się one preferowanym wyborem dla wielu najemców, szczególnie w przypadku osób poszukujących stabilności i profesjonalnego podejścia do zarządzania nieruchomościami. REIT-y będą miały środki i efekt skali, aby inwestować w nowoczesne technologie, które pozwolą oferować dodatkowe udogodnienia dla najemców, efektywniej zarządzać zasobami i wpływać w ten sposób na atrakcyjność ich oferty na rynku wynajmu. Podsumowując: tak, obawy dotyczące dominacji na rynku wynajmu przez REIT-y mieszkaniowe są z naszej perspektywy uzasadnione, zwłaszcza w największych aglomeracjach – podkreśla wiceprezes Kuliga.

Wiceprezes dodaje, że rządzący, uruchamiając prace nad projektem, powinni zadbać o zrównoważony rozwój rynku, który pozwoli nadal funkcjonować i rozwijać się także budowanemu przez lata przez polski drobny kapitał sektorowi najmu indywidualnego. – Były w przeszłości stosowane narzędzia, np. ulgi podatkowe, które skutecznie zachęcały prywatnych inwestorów do inwestowania w rozwój tego sektora rynku – podsumowuje.

Nisza, ale ważna

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński ocenia, że nie jest przesądzone, że SINN-y od początku będą na potęgę inwestować w mieszkaniówkę.

– Historia światowych REIT-ów pokazuje, że mieszkania to zdecydowany margines zainteresowań, a najbardziej liczące się w sektorze spółki najczęściej w ogóle nie posiadają mieszkań w portfelach. Czy w przypadku polskich REIT-ów będzie na odwrót? To dość mało prawdopodobne. Wszystko będzie zależało od sytuacji krajowego rynku najmu: długoterminowych analiz, prognoz i perspektyw, następnie demografii, cen mieszkań, stawek czynszu najmu, a nawet sytuacji geopolitycznej. Bardzo trudno jest oczekiwać, że SINN-y już w przewidywalnej perspektywie zaleją rynek mieszkaniami na wynajem, doprowadzając do ruiny biznesy inwestorów indywidualnych wynajmujących swoje lokale niezależnie od ich lokalizacji. Tym samym tego typu obawy należy uznać za mocno przesadzone, podobnie jak demonizowanie SINN-u jako niebezpiecznej rynkowej konkurencji dla wynajmujących – uważa Jędrzyński.

Hanna Milewska-Wilk, ekspertka z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, też wątpi, by wprowadzenie REIT-ów miało przełożyć się na szturm na rynek najmu mieszkań – jeśli już to mieszkaniówka będzie elementem dużych miastotwórczych projektów wielofunkcyjnych, w których mogłyby się specjalizować SINN-y.

– Inwestowanie w mieszkaniówkę w ramach takich funduszy nie będzie duże, bo mieszkania dają stabilny, ale niewielki zarobek, koszty obsługi są znaczne w porównaniu z lokalami komercyjnymi, do tego wciąż mamy nie do końca wyjaśnioną sprawę najmu instytucjonalnego (zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego). Rolę SINN-ów widzę raczej w zakwaterowaniu zbiorowym, akademikach i hotelach pracowniczych, mniejszą w „zwyczajnej” mieszkaniówce – mówi Milewska-Wilk. – Prywatni wynajmujący nie powinni się obawiać znaczącej konkurencji i dużej skali w przypadku takich inwestorów, jednak instytucje jak najbardziej mają wpływ na standardy najmu i tutaj mogą być zmiany: trzeba będzie dokładniej przestrzegać prawa najmu, szczególnie w zakresie podwyżek czynszów i wypowiedzeń umów najmu. Przy tym na detalicznym rynku najmu też jest coraz więcej mieszkań profesjonalnie zarządzanych i firm, które świadczą takie usługi.

Ekspertka wyraża nadzieję, że dyskusja o REIT-ach, a potem ich kampanie informacyjne przekonają Polaków do przejścia na rynek inwestycji kapitałowych. – Mamy niski poziom edukacji ekonomicznej, giełda nie cieszy się dużą popularnością, może takie zorganizowane inwestowanie w nieruchomości będzie argumentem, żeby się temu jednak przyjrzeć i nie kupować indywidualnie mieszkań na wynajem, ale właśnie tworzyć większe podmioty mogące kupować, adaptować lub budować duże nieruchomości, wielofunkcyjne, zmieniające nasze miasta na lepsze – podsumowuje Milewska-Wilk.

– Jeśli chodzi o rynek najmu, to naturalne jest, że REIT-y będą stanowić konkurencję dla prywatnych wynajmujących – komentuje Anton Bubiel, prezes Rentier.io. – REIT-y podchodzą do tematu wynajmu w sposób profesjonalny, a nie w ramach dodatkowego zajęcia, zarządzają własnym portfelem, a nie cudzym, stąd muszą dbać o wysoką jakość swoich usług w długim terminie. Od tego są bowiem uzależnione ich wyniki i wycena na rynku kapitałowym. Mając dostęp do wiedzy eksperckiej i zasobów (zarówno osobowych, jak i kapitałowych), REIT-y mogą efektywniej zarządzać nieruchomościami, prowadzić ich utrzymanie oraz wynajmowanie w optymalniejszy sposób, oferując np. atrakcyjne przestrzenie wspólne w budynkach na wynajem. Dzięki dużej skali operacyjnej i tańszemu dostępowi do kapitału REIT-y mogą osiągać korzyści skali i być efektywniejsze także kosztowo. W efekcie w porównaniu z prywatnymi wynajmującymi mogą oferować najemcom w atrakcyjniejszych cenach wyższy standard usług – a tego standardu na rynku brakuje, wystarczy poczytać opinie konsumentów dotyczące firm zarządzających najmem długoterminowym. Obawy prywatnych wynajmujących są uzasadnione, jednocześnie z perspektywy rynku jako całości, a w szczególności wynajmujących, REIT-y mają zdecydowanie więcej zalet niż wad – podsumowuje.