Wynajem mieszkania tańszy niż zakup na kredyt

1,2 tys. zł w Warszawie, ponad 1,3 tys. zł w Krakowie i 1,1 tys. zł w Gdańsku można co miesiąc zaoszczędzić, wynajmując kawalerkę zamiast kupić ją na kredyt. Tańszy od kredytu jest też wynajem dwóch pokoi.

Żniwa na rynku najmu się skończyły, coraz trudniej o najemcę. Opustoszała część mieszkań wynajmowanych obywatelom Ukrainy, lokale opuszczają też szczęśliwi posiadacze mieszkań kupionych na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Część osób, które skorzystały z „Bk 2 proc.” , dopiero kończy remonty, więc przeprowadzka z wynajmowanego mieszkania do własnego dopiero przed nimi – zauważa Anton Bubiel, prezes Rentier.io.

W ofertach mieszkań na wynajem można przebierać, właściciele są skłonni do rabatów. Jak mówi Monika Miłkowska z agencji Północ Nieruchomości, gdy lokal długo czeka na najemcę, zniżki mogą wynosić 10–15 proc. Tymczasem kredyty hipoteczne są bardzo drogie. Program „Bk 2 proc.” wygaszono w styczniu, a prace nad jego następcą – programem „Na start” – utknęły. Są obawy, że supertanich kredytów, które miały być dostępne już w II połowie tego roku, w ogóle nie będzie. W poniedziałkowej rozmowie z money.pl Krzysztof Paszyk, minister rozwoju i technologii, zapowiedział, że program „Na start” może ruszyć na początku 2025 r.

Foto: Parkiet

Część klientów odłoży plany zakupu mieszkania na kredyt

Dziś koszty najmu mieszkań są niższe niż raty standardowych kredytów – taki jest wniosek z naszej analizy. Ceny mieszkań i czynsze za wynajem lokali zbadał dla nas ekspert rynku Marcin Drogomirecki. Z kolei miesięczne koszty kredytów oszacował dla nas Krzysztof Bontal, ekspert finansowy z Proferto.

Dla kredytów z oprocentowaniem okresowo stałym przyjął średnie oprocentowanie z kilku dobrych ofert. W pierwszych pięciu latach to 7,40 proc. Dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym przyjął średnią marżę z kilku ofert na poziomie 2 proc. – Przy dzisiejszym wskaźniku WIBOR na poziomie 5,78 proc. daje to końcowe oprocentowanie nominalne w wysokości 7,87 proc. – wyjaśnia Krzysztof Bontal. – Teraz oprocentowanie zmienne jest wyższe niż ich okresowo stałe odpowiedniki, a oferta jest coraz mniejsza. Kilka banków zaprzestało ich udzielać w oczekiwaniu na wybór nowego wskaźnika, który ma zastąpić WIBOR.

Najedź myszką (stuknij w ekran) na wykres, by wyświetlić interesującą Cię wartość liczbową. Jeśli w legendzie jest zestawienie kilku parametrów: 1) najeżdżając na legendę „interesująca Cię wartość” podświetli się na wykresie 2) możesz pojedynczo „wyłączać” widoczność, by zobaczyć jeden konkretny wykres.

Foto: rp.pl/Weronika Porębska

Z analiz wynika, że w Warszawie średnie ceny ofertowe kawalerek w czerwcu to 590 tys. zł, a średnia stawka najmu netto to 2,4 tys. zł miesięcznie. Rata kredytu na 25 lat (20 proc. wkładu własnego, oprocentowanie stałe) to ponad 3,4 tys. zł miesięcznie. Rata kredytu na 25 lat (20 proc. wkładu własnego, oprocentowanie zmienne) to 3,6 tys. zł.

– Osoba, która zdecydowałaby się na zakup kawalerki w Warszawie za 590 tys. zł, nie dość, że musiałaby „na dzień dobry” wyłożyć 118 tys. zł wkładu własnego, to jeszcze płaciłaby co miesiąc ratę w wysokości ok. 3,4 tys. zł, podczas gdy na wynajem podobnego mieszkania wykładałaby ok. 2,4 tys. zł – komentuje Marcin Drogomirecki. – Różnica wydaje się być spora. Może skłaniać część klientów do odłożenia planów zakupu małego mieszkania w stolicy. Trzeba jednak pamiętać, że spłacając kredyt, budujemy majątek, a opłacając czynsz, już nie – zaznacza.

W Krakowie kawalerki są oferowane przeciętnie po 545 tys. zł. Średni czynsz to 2 tys. zł. Rata kredytu w zależności od rodzaju oprocentowania to niemal 3,2 tys. zł (stałe) i ponad 3,3 tys. zł (zmienne). W Gdańsku jest to odpowiednio 510 tys. zł (średnia cena mieszkania), 2 tys. zł (średni czynsz), ponad 2,9 tys. zł i 3,1 tys. zł (rata).

We Wrocławiu jednopokojowe mieszkania były oferowane w czerwcu za 475 tys. zł. Przeciętna stawka najmu to 2 tys. zł, a przeciętna rata kredytu to niemal 2,8 i 2,9 tys. zł miesięcznie. W Poznaniu średnie ceny kawalerek to 380 tys. zł, a średnie czynsze za takie lokale to ponad 1,7 tys. zł. Rata kredytu na 25 lat ze stałym oprocentowaniem to ponad 2,2 tys. zł, a ze zmiennym – 2,3 tys. zł. W Łodzi czynsze za wynajem kawalerek są zbliżone do rat kredytu. W tym mieście jednopokojowe mieszkania są wystawiane średnio po 271 tys. zł, a stawki najmu to średnio 1,5 tys. zł. Rata kredytu wynosi niespełna 1,6 tys. zł i ponad 1,6 tys. zł.

Także stawki najmu mieszkań dwupokojowych w dużych miastach są niższe niż rata kredytu za takie lokale. Jak podaje Marcin Drogomirecki, średnia cena ofertowa dwupokojowych lokali w Warszawie to 771 tys. zł, a średni czynsz – 3,1 tys. zł. Krzysztof Bontal szacuje, że miesięczna rata kredytu zaciągniętego na taki lokal to ponad 4,5 tys. (oprocentowanie stałe) i 4,7 tys. zł (zmienne). W Krakowie dwupokojowe mieszkania kosztują średnio 688 tys. zł. Za wynajem dwóch pokoi właściciele żądają przeciętnie 2,5 tys. zł miesięcznie, podczas gdy rata za lokal kupiony za taką cenę to ponad 4 i 4,2 tys. zł (w zależności od oprocentowania).

Młodzi, których nie stać ani na zakup, ani na wynajem, mieszkają z rodzicami

Krzysztof Bontal zaznacza, że sama rata kredytu to nie wszystko. – Aby uzyskać dobre oprocentowanie, klienci muszą skorzystać z dodatkowych produktów banku – mówi ekspert Proferto. – Najczęściej jest to ubezpieczenie na życie. Kupując mieszkanie, dojdzie nam także ubezpieczenie nieruchomości, którego przy wynajmowaniu nie ponosimy. Te dwa ubezpieczenia powodują najczęściej wzrost kosztów miesięcznych o ok. 5 proc.

Tak więc uwzględniając koszt ubezpieczeń, rata kredytu za kawalerkę w Warszawie wzrośnie do ponad 3,6 tys. i niemal 3,8 tys. zł (zależnie od rodzaju oprocentowania), a za dwa pokoje – do ponad 4,7 tys. i ponad 4,9 tys. zł. Wyższe będą też raty za mieszkania w innych miastach. – Symulacja nie zawiera kosztów okołokredytowych płaconych w niektórych bankach już na początku. Opłaty te, do których najczęściej zaliczają się prowizje, różnego rodzaju ubezpieczenia i wyceny, mogą wynosić najczęściej do 2 proc. kwoty kredytu – mówi Krzysztof Bontal. – To dodaje kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Nie ominie nas także opłata za notariusza i czasem 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Wszystko to powoduje, że nasz finansowy wkład własny w inwestycję musi być wyższy niż przyjęte 20 proc. ceny zakupu – zaznacza Bontal. 

Ekspert Proferto dodaje, że niektóre banki dopuszczają wniesienie tylko 10 proc. wkładu własnego (zamiast 20 proc. uwzględnionych w szacunkach kosztów w tym artykule), ale pobierają wtedy tzw. premię za ryzyko w postaci wyższego oprocentowania. – Wyższa kwota kredytu spowoduje znaczny wzrost miesięcznego obciążenia – dodaje.

Napompowane kilka lat temu stawki najmu już nie galopują. Jednak wcale niskie nie są. Wielu klientów nie stać ani na zakup mieszkań na drogi kredyt, ani na wynajem. Jak mówi Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl i REDNET Property Group, tacy klienci mieszkają po prostu z rodzicami.