Niska sprzedaż mieszkań zostanie z nami na dłużej

Wysokie stopy procentowe blokują popyt, nabywcy gotówkowi to ograniczony potencjał, a fundusze PRS nie palą się do transakcji. Zdaniem ekspertów w oczekiwaniu na powrót koniunktury deweloperzy powinni dbać teraz o redukowanie kosztów i zadłużenia.

W III kwartale br. 17 deweloperów z rynku kapitałowego (w tym związanych historycznie, którzy udostępniają dane) zanotowało jako grupa spadek sprzedaży mieszkań kwartał do kwartału o 15,5 proc., do 3,9 tys. w przypadku nabywców indywidualnych, a jeśli uwzględniać transakcję PRS Murapolu o 3 proc., do prawie 4,5 tys. Rok do roku spadek sprzedaży do klientów indywidualnych wyniósł aż 47 proc., a uwzględniając PRS – 39 proc.

W ciągu dziewięciu miesięcy br. grupa sprzedała Kowalskim 22,8 tys. lokali, a doliczając PRS – 24,5 tys. – w obu wymiarach to spadki rzędu 40 proc. (w 2021 r. Murapol również zaliczył do wyników duże hurtowe zamówienie).

W kontekście danych z szerokiego rynku te liczby nie dziwią. Eksperci JLL szacowali niedawno, że w sześciu największych aglomeracjach sprzedaż skurczyła się rok do roku, licząc po trzech kwartałach, o około 50 proc.

Walka o marże

Adrian Górniak, analityk Ipopemy, przyznaje, że obserwując otoczenie (m.in. rosnące stopy, gwałtownie malejącą zdolność kredytową większości potencjalnych klientów), można było się spodziewać, że dane o sprzedaży mieszkań będą słabe. – Deweloperzy wskazują, że 75–80 proc. nabywców to klienci gotówkowi, gdy historycznie było to bliżej 30 proc. Do tego należy dołożyć ostrożne podejście do rozbudowy oferty przez deweloperów oraz chęć „pilnowania” cen transakcyjnych. Wydaje się, że pchanie „na siłę” sprzedaży nie jest obecnie na rękę przedstawicielom branży, bo przy obecnej sytuacji na rynku hipotecznym musiałoby się to wiązać ze znacznymi przecenami mieszkań, a więc presją na marże. W tym aspekcie zwróciłbym także uwagę na kwestię kosztów budowlanych, które cały czas znajdują się istotnie wyżej niż przed rokiem i nie jest przesądzone, że kolejne miesiące nie przyniosą dalszych podwyżek cen materiałów. Co więcej, rozpoczynanie nowych budów w tak wymagającym otoczeniu wiązałoby się, zwłaszcza w początkowej fazie, z przepalaniem gotówki. W tej chwili nie zakładam, żeby kontraktacja w najbliższych miesiącach uległa gwałtownej poprawie, bowiem głównymi przeszkodami pozostają wspomniane już ograniczona zdolność kredytowa oraz ostrożne podejście deweloperów do startu nowych inwestycji – mówi Górniak.

Wojciech Matysiak, kierownik działu analiz nieruchomości w PKO BP, zwraca uwagę na to, że wyniki sprzedaży deweloperów są zgodne z silnym spadkiem transakcji na szerokim rynku mieszkaniowym.

Foto: Parkiet

– Z moich obserwacji wynika, że sprzedaż na rynku wtórnym spadła w nieco mniejszym stopniu niż na pierwotnym. Relatywnie lepiej wygląda też sytuacja w największych miastach względem mniejszych miejscowości. Obserwujemy silny spadek zainteresowania zakupami nieruchomości położonych poza miejscem zamieszkania kupującego, na podstawie czego można wnioskować o spadku popytu inwestycyjnego w skali większej niż konsumpcyjnego. Przyczyną spadku liczby transakcji jest wyraźne obniżenie zdolności kredytowej wskutek podwyżek stóp procentowych, realny spadek dochodów ludności oraz wzrost oczekiwanych stóp zwrotu przez kupujących inwestycyjnie w warunkach wzrostu długoterminowego oprocentowania – mówi Matysiak. – W najbliższych miesiącach będziemy obserwowali stagnację popytu przy istotnym ryzyku nadpodaży w sytuacji nadal dużej liczby projektów w budowie, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Sytuacja ta będzie generowała negatywną presję na ceny za mkw. i oceniam, że ceny spadną, a skala tego spadku będzie głębsza w mniejszych miastach. Moim zdaniem siła nabywcza kupujących na rynku mieszkaniowym osiągnęła minimum i bardzo powoli zacznie się odbudowywać. W najbliższym czasie prawdopodobne jest utrzymanie wysokiego tempa wzrostu wynagrodzeń – choćby z powodu generującej presję płacową inflacji. Przy zakładanym spadku cen mieszkań siła nabywcza na rynku mieszkaniowym będzie rosnąć. Ponadto jest szansa, że w II połowie 2023 r. Rada Polityki Pieniężnej zacznie myśleć o obniżce stóp procentowych i to może być ważnym impulsem do wzrostu aktywności kupujących – dodaje.

Zanim to jednak nastąpi, firmy deweloperskie czeka okres trudnych nawet dwóch lat z wyraźnym spadkiem przychodów i pogorszeniem wyniku finansowego. W najgorszej sytuacji są firmy, które finansują inwestycje w znacznym stopniu kredytem i budują w mniejszych miastach. Pewnym pocieszeniem dla firm jest złagodzenie presji kosztowej, choć w tym wymiarze należy liczyć się z dużą nieprzewidywalnością rozwoju sytuacji.

Czas na oszczędności

Jakie konsekwencje dla firm może mieć utrzymująca się tak niska sprzedaż? Czy akcjonariusze i obligatariusze powinni być już mocniej zaniepokojeni?

– Spadek sprzedaży rok do roku nie jest zaskoczeniem, skala jest spora, ale należy pamiętać, że mamy do czynienia z dość wysoką bazą. Niemniej spadek kwartał do kwartału może świadczyć o tym, że w przyszłości zobaczymy pogłębienie tendencji. Rynek diametralnie się zmienił po podwyżkach stóp procentowych, obecnie większość mieszkań sprzedaje się za gotówkę. Zakupy inwestycyjne na kredyt już nie mają ekonomicznego sensu – ocenia Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ. – Spółki powinny się okopać i przygotować na kilka chudych lat. Deweloperzy mieszkaniowi powinni redukować zadłużenie, ostrożnie podchodzić do zakupu gruntów i odchudzać organizacje (czyli redukować koszty sprzedaży i zarządu). Spadająca sprzedaż lokali zapewne boli akcjonariuszy, ale nie powinna martwić obligatariuszy, bo spółki mają bardzo mocne bilanse po ośmiu latach doskonałej koniunktury – dodaje.

Mateusz Mucha, analityk rynku nieruchomości i obligacji, spodziewał się głębszego spadku kwartał do kwartału w świetle choćby danych o pikującym popycie na kredyty i sezonu urlopowego. – Zakładam, że zdecydowana większość z transakcji była gotówkowa, a popyt takich klientów może się obniżać ze względu na atrakcyjne alternatywy jak obligacje skarbowe czy lokaty. Nie widać też wzmożonego popytu funduszy PRS. Zakładam, że w obecnym środowisku stóp procentowych również im trudno pozyskać atrakcyjny poziom lewaru dla inwestycji długoterminowych – mówi Mucha. – W mojej ocenie deweloperzy szybko dostosowali się do sytuacji: zmniejszana jest liczba uruchamianych inwestycji oraz mocno ograniczane zakupy gruntów. Rok temu przeciętny bank ziemi wystarczał średnio na trzy lata, a przy obecnych poziomach sprzedaży to nawet dwa razy tyle – dodaje.

Ekspert ocenia, że – biorąc pod uwagę prognozowane cały czas wysokie przepływy deweloperów w II połowie br., które wynikają w dużej mierze ze sprzedaży lokali w 2021 r., a także brak konieczności mrożenia funduszy na powiększanie banków ziemi – sytuacja płynnościowa największych firm deweloperskich powinna być dobra w najbliższych kwartałach.

– W najgorszej sytuacji są małe podmioty, które finansowanie prowadzonych projektów w dużej mierze opierały na bieżącej sprzedaży lokali, dlatego najbardziej ostrożny byłbym w inwestowaniu w papiery wartościowe takich deweloperów. Na rynku wtórnym obligacji dostrzegam obecnie wiele ciekawych papierów większych deweloperów ze stosunkowo krótkimi terminami zapadalności oraz atrakcyjnymi, dwucyfrowymi stopami zwrotu w skali roku – podsumowuje Mucha.