Sprzedaż mieszkań spada, a deweloperzy odpalają nowe projekty. Co się dzieje?

Gorsza sprzedaż mieszkań niż w I kwartale 2025 r. była tylko pod koniec 2022 r. – wynika z szacunków JLL. Mimo to deweloperzy wprowadzają nowe projekty. W skali kraju oferta ustanowiła nowy rekord.

Około 9 tys. mieszkań zostało sprzedanych przez deweloperów w sześciu największych miastach. Jak wynika ze wstępnych szacunków firmy JLL, to o 18 proc. mniej niż rok wcześniej i 6 proc. mniej niż w IV kwartale 2024 r. Po chwilowym odreagowaniu w końcówce zeszłego roku mamy więc wynik najsłabszy od kryzysu kredytowego w II połowie 2022 r., tuż przed ogłoszeniem „Bezpiecznego kredytu”.

Zmniejszony popyt na mieszkania i na własny użytek, i inwestycyjny

- Wstępne wyniki sprzedaży mieszkań na rynku deweloperskim w I kwartale okazały się zgodne z naszymi przewidywaniami. Zwykle w I kwartale sprzedaż jest słabsza niż wiosną, czy pod koniec roku. Mają na to wpływ ferie zimowe, mniejsza liczba dni roboczych i w jakimś stopniu mniejsza mobilizacja firm, które starały się uzyskać jak najlepszą sprzedaż pod koniec roku – komentuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. - Nie wydarzyło się nic pozytywnego w otoczeniu: kredyty kosztują wciąż tak samo dużo, rząd nie jest w stanie wprowadzić tematu nowego programu mieszkaniowego do kalendarza swoich prac, za to kolejni politycy podkreślają, że podatki od kolejnych posiadanych mieszkań powinny wzrosnąć, co nadal odstrasza potencjalnych inwestorów. Na słaby popyt mają też zapewne wciąż wpływ pojawiające się od czasu do czasu w mediach opinie o „pękaniu bańki cenowej” i nadzieje na zakup za wyraźnie niższą cenę - dodaje.

Oferta mieszkań rekordowa. Dobra informacja dla potencjalnych kupujących

Mimo niepewności i spadającej sprzedaży deweloperzy nie zaciągnęli hamulców. W I kwartale wprowadzili na rynek 13,4 tys. lokali, co przełożyło się na rekordową ofertę na koniec marca – ponad 59 tys. mieszkań. Jedynie w Warszawie liczba wprowadzeń była mniejsza kwartał do kwartału, a i tak sprzedano mniej lokali niż wprowadzono do oferty. W większości miast nowa podaż wzrosła nieznacznie (Wrocław i Poznań), albo dość mocno (Kraków, Łódź).

Czym tłumaczyć zachowanie deweloperów? – Nie jest to łatwe. Spadająca sprzedaż i ostra konkurencja powinny raczej zachęcać do ograniczania nowej podaży, zwłaszcza że szanse na uruchomienie programu dopłat dla nabywców nowych mieszkań wydają się bardzo mało prawdopodobne – przyznaje Gawrońska. - Za część nowej podaży odpowiadają duże spółki giełdowe, których plany sprzedaży oparte zostały na niezłych zeszłorocznych wynikach. Ale na tamte wyniki, zwłaszcza w I połowie roku, pozytywny wpływ miały jeszcze transakcje związane z „Bezpiecznym kredytem” i nadziejami na „kredyty za zero”. Inni mogli uwierzyć, że ogłoszenie braku dopłat do zakupu nowych mieszkań skłoni falę rodzin wyczekujących dotychczas na decyzje rządu do powrotu na rynek. Jeszcze inni byli przekonani, że ich inwestycja będzie lepsza od konkurentów. Jakiekolwiek były motywy tych decyzji, ich suma, czyli rekordowo duża oferta, może cieszyć tylko nabywców. W takiej sytuacji ceny podstawowych typów mieszkań nie będą rosły, niezależnie od tego, że na wskaźniki zachowania przeciętnych cen mogą wpływać pojedyncze duże i bardzo drogie inwestycje – prognozuje.