Deweloperzy nie dowieźli. Sprzedaż mieszkań w 2024 r. słabsza od prognoz JLL

W IV kwartale deweloperzy nie zdołali przekonać klientów promocjami – wynika z szacunków JLL. Mieszkania dostępne są dla zamożnych – tylko ich stać na kredyty.

Jeszcze pod koniec października analitycy firmy doradczej JLL prognozowali, że w całym 2024 r. sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach może sięgnąć 40-41 tys., czyli w IV kwartale odbić do 10–11 tys. po słabym III kwartale. Okazuje się, że mimo wysiłków marketingowych deweloperów i szerokiego wyboru lokali w ofercie sprzedaż w 2024 r. sięgnęła nie przekroczyła 40 tys. Wynik był o 31 proc. gorszy niż w stymulowanym „Bezpiecznym kredytem” 2023 r. oraz o 13 proc. lepszy niż w kryzysowym 2022 r.

W samym IV kwartale sprzedaż wyniosła 9,6 tys., o prawie 5 proc. więcej kwartał do kwartału.

Promocje to za mało. Zamożni nabywcy rozdają karty na rynku mieszkaniowym 

- W minionych miesiącach można było obserwować ogromne wysiłki marketingowe deweloperów, którzy starali się przyciągnąć nabywców do biur sprzedaży. Negocjacje, upusty oraz ciekawe okazje sprzedażowe były standardem w wielu projektach będących w ofercie. Średnie ceny sprzedanych mieszkań pokazują jednak, że najbardziej aktywni byli nabywcy posiadający większe oszczędności i poszukujący mieszkań z wyższej półki cenowej – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

Zmiana struktury popytu ma już przełożenie na podaż. - Analizując średnie ceny nowowprowadzanych inwestycji należy podkreślić, że w obecnej sytuacji duża część nowych projektów uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową – przyznała Gawrońska.

Produkcja mieszkań rozpędzona zapowiedziami nowego programu

- Mniejsza sprzedaż nie zniechęciła deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji na rynek. Przewaga rocznej nowej podaży nad sprzedażą była rekordowa – do oferty wprowadzonych zostało o 17 tys. jednostek więcej niż deweloperzy zdołali sprzedać. Łączny wolumen nowych mieszkań wyniósł w minionych dwunastu miesiącach ponad 56,5 tys., a w ofercie na koniec grudnia na rynku pierwotnym było 54,4 tys. mieszkań (wzrost o 50 proc. rok do roku) – wskazała Gawrońska. Na części z największych rynków widać wyraźną nierównowagę popytowo-podażową, a poza największymi miastami okres wyprzedaży oferty to blisko dwa lata – na podaż składają się głównie mieszkania dla nabywców kredytowych.

Dlaczego podaż rosła wbrew słabnącej sprzedaży? - Przyczyn było zapewne kilka. Wiara w kredyt „za zero”, zwłaszcza po opublikowaniu projektu ustawy w kwietniu to jedna. Druga – to słaba sprzedaż projektów typowo inwestycyjnych, a w związku z tym konieczność uzupełnienia oferty o inny typ produktu. Trzeci powód to sytuacja dużych spółek: chęć zrealizowania planów rocznych, opartych o wyniki sprzedaży z 2023 r., podtrzymana przez dobrą sprzedaż w pierwszych miesiącach 2024. W przypadku Warszawy, Trójmiasta, ale też Krakowa i Wrocławia – niska oferta na początku roku, zachęcająca do uruchamiania kolejnych projektów. W sumie – bezwładność podaży, działającej tak, jakby rok 2023 nie był krótkotrwałą efemerydą, lecz miał się - z grubsza – powtórzyć w 2024 w podobnym schemacie: słabszy popyt w pierwszej połowie roku, lepszy w drugiej – powiedziała Gawrońska. - Ostatnie miesiące 2024 r. to czas względnego spokoju, choć trudno mówić o normalności. Jakaś część potencjalnego popytu wciąż czeka – albo na kolejny program wsparcia nabywców pierwszych mieszkań, albo na wyraźny spadek cen – podkreśliła.

Rynek mieszkaniowy czeka na spadek stóp procentowych

Co dalej? - Największa nadzieja wiąże się z prognozą spadku stóp procentowych, które pomogłyby ukształtować koszt kredytu hipotecznego bliżej poziomu 5-6 proc, co można uznać za nową normalność. Jednak proces ten nie nastąpi zapewne szybko, a rozłożony będzie na kolejne dwa lata. Drugim czynnikiem, który może ożywić rynek, mógłby być program wsparcia nabywców, dość mgliście zapowiadany przez ministerstwo rozwoju. Jednak, jego potencjalny wpływ na rynek będzie można szacować dopiero wówczas, gdy pojawią się uzgodnione w ramach koalicji konkrety – skomentował Kazimierz Kirejczyk, senior strategy advisor w JLL.

2024 r. to polityczne przepychanki i chaos informacyjny związany z programem „Na start”. Na początku 2025 r. mamy poznać nowy pomysł resortu rozwoju – to wciąż program dopłat do kredytów, ale z limitami cen za mkw. mieszkań. Jednak i przy takiej modyfikacji nie widać zgody w koalicji. Polska 2050 i Lewica o żadnych dopłatach nie chcą słyszeć – postulują skoncentrowanie się państwa na budownictwie społecznym.