Spółki korzystają z rozpędzonej koniunktury na magazyny

Pierwszy kwartał wypadł dla sektora nieruchomości magazynowych bardzo pomyślnie, co pozwala oczekiwać pobicia ubiegłorocznego rekordu. Giełdowe firmy idą z prądem.

Jak wynika z szacunków firmy doradczej JJL, w I kwartale 2017 r. popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce osiągnął rekordowy poziom 855 tys. mkw., z czego na nowe kontrakty przypadło 75 proc. Deweloperzy oddali do użytku 538 tys. mkw. i jest to również rekordowy wynik. Całkowite zasoby magazynowe wynoszą 11,7 mln mkw., a w budowie jest 1,39 mln mkw. 29 proc. budowanej powierzchni powstaje na zasadach spekulacyjnych – a więc bez oparcia w umowach z najemcami. Na koniec I kwartału wskaźnik pustostanów wyniósł 6,4 proc. i był lekko wyższy niż rok wcześniej.

GG Parkiet

Zeszły rok był dla sektora rekordowy – podpisano umowy najmu na ponad 3 mln mkw. Deweloperzy dostarczyli 1,2 mln mkw. powierzchni.

Rozgrzana Polska to za mało

Na GPW notowane są dwie spółki wyspecjalizowane w budowie magazynów – rynkowy gigant MLP Group oraz mniejsze Biuro Inwestycji Kapitałowych. Dla kilku innych firm magazyny stanowią ważną dodatkową część biznesu.

Jak spółki oceniają perspektywy działalności?

– Koniunktura w naszej branży cały czas się rozkręca, co potwierdzają dane rynkowe. W ramach naszej grupy powtórzenie w tym roku ubiegłorocznego wyniku, kiedy podpisaliśmy umowy na najem blisko 100 tys. mkw. powierzchni magazynowej, traktujemy jako plan minimum. Zakładamy, że będzie to sporo więcej – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group. – Jesteśmy przygotowani do bardzo dynamicznego wzrostu. Na koniec minionego roku mieliśmy nieco ponad 300 tys. mkw. gotowej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w naszych parkach, jednak docelowa powierzchnia obiektów logistycznych na posiadanych gruntach wynosi aż 1,12 mln mkw. To pozwala na blisko czterokrotny wzrost skali działania w perspektywie najbliższych lat – dodaje.

Krochta wskazuje, że dobra koniunktura panuje także w innych krajach, stąd decyzja o ekspansji zagranicznej. MLP Group za 6,45 mln euro kupiło grunt pod Dortmundem w Niemczech – park ma być gotowy w przyszłym roku. Planowana jest również inwestycja w pobliżu stolicy Rumunii. Z myślą o ekspansji spółka wypuściła obligacje warte 20 mln euro.

MLP Group, wykorzystując wynajęte parki logistyczne, zamierza w przyszłości utworzyć fundusz typu REIT, z aktywami o wartości kilkuset milionów złotych.

Biuro Inwestycji Kapitałowych jesienią pozyskało z IPO ponad 20 mln zł na rozbudowę swoich centrów logistycznych. Aktualnie firma zarządza trzema obiektami o łącznej powierzchni najmu prawie 56 tys. mkw. – Perspektywy wzrostu branży magazynowej oceniamy jako bardzo dobre, ten segment rynku nieruchomości rozwija się jak nigdy w historii – mówi Mirosław Koszany, prezes BIK. – Jesteśmy przekonani, że dobra koniunktura powinna utrzymać się także w kolejnych latach. Dlatego rozpoczęliśmy rozbudowę centrum w Sosnowcu o 25 tys. mkw i planujemy jeszcze w tym roku rozpocząć budowę trzeciego centrum, w Krakowie o powierzchni około 19 tys. mkw. – dodaje. Jego zdaniem spore zainteresowanie inwestorów IPO było spowodowane m.in. dobrymi perspektywami rozwoju rynku.

Atrakcyjna nisza

Budowa powierzchni magazynowych jest istotnym obszarem działalności Marvipolu.

– Rynek magazynowy w Polsce ma najlepszy okres w swojej historii. Wpływ na to ma wiele czynników, od zmian w gospodarce po sprzyjający roli Polski na gospodarczej mapie Europy rozwój infrastruktury transportowej. Rozwój e-commerce, zmiana w podejściu przedsiębiorców do posiadania zewnętrznych magazynów, wygodne połączenia autostradowe w zachodem Europy, rozwój sieci handlowych typu convenience, to główne, ale nie jedyne, czynniki przesądzające o obecnym boomie. Chcemy na tym skorzystać, zacieśniając współpracę z Grupą Panattoni – mówi Mariusz Książek, prezes i główny akcjonariusz Marvipolu.

Partnerzy zrealizowali kompleks Panattoni Park Warsaw (48 tys. mkw.), który został sprzedany za 32,4 mln euro. W toku jest jeszcze pięć projektów na 140 tys. mkw. – Zaletami biznesu magazynowego są dostępność gruntów, łatwość w administracyjnym przygotowaniu ich pod inwestycje oraz krótki czas realizacji. W przypadku Panattoni Park Warsaw czas trwania inwestycji, od uruchomienia środków, do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, wyniósł niespełna 22 miesiące. Dzięki starannej selekcji projektów jesteśmy w stanie osiągnąć co najmniej 25 proc. IRR (wewnętrzna stopa zwrotu – red.) – mówi Książek.

Inwestycje magazynowe z partnerami realizuje również Polski Holding Nieruchomości.

– Wspólnie z Grupą Hillwood realizujemy I etap projektu Hillwood & PHN Pruszków, który będzie składał się z dwóch niezależnych budynków o łącznej powierzchni magazynowej 25 tys. mkw. Już teraz mamy wstępne umowy najmu na poziomie 55 proc. Docelowo inwestycja obejmie sześć budynków o łącznej powierzchni około 100 tys. mkw. – mówi Maciej Jankiewicz, prezes PHN. – Realizujemy również projekt magazynowy we Wrocławiu w joint-venture z SEGRO. Zakończony został I etap na około 21 tys. mkw., z czego 86 proc. objęte jest umowami najmu – dodaje. PHN pod koniec zeszłego roku nawiązał współpracę z Pomorską SSE. Intencją jest włączenie do strefy nieruchomości zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie głównych szlaków komunikacyjnych i przyciąganie różnorodnych inwestycji – zwłaszcza magazynowych. – Ponadto w banku ziemi mamy działki doskonale zlokalizowane pod kątem magazynowym. Prowadzimy prace predeweloperskie, zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę. Łączny potencjał nieruchomości grupy o charakterze logistycznym to około 900 tys. tys. mkw. – podsumowuje Jankiewicz.

Na magazyny stawia również Mirbud, jedna z największych grup budowlanych w Polsce.

– Budowa magazynów dla czołowych deweloperów jest jednym z kluczowych obszarów naszej działalności, w latach poprzednich stanowiło to około 15 proc. w przychodach – mówi prezes Jerzy Mirgos. – W II połowie 2016 r. odczuliśmy większe zainteresowanie tym segmentem przez zwiększoną liczbę przetargów i składanych ofert. W efekcie w 2017 r. wybudujemy rekordową powierzchnię obiektów magazynowych. Szacujemy, że będzie to ponad 150 tys. mkw., podczas gdy w poprzednich latach było to mniej niż 100 tys. mkw. – dodaje. Mirgos podkreśla, że projekty cechują się relatywnie niskimi marżami i są szybkie w realizacji, dlatego trudno opierać na nich długoletnią strategię firmy budowlanej. – Mimo wszystko w latach 2017–2018 z pewnością będzie to drugi pod względem wielkości, po budownictwie inżynieryjno-drogowym, segment w przychodach spółki i może stanowić nawet 30 proc. – mówi Mirgos.

[email protected]

Kapitalizacja MLP Group sięga ponad 900 mln zł. Kurs od wakacji 2014 r. jest w trendzie wzrostowym, tylko w ciągu ostatnich 12 miesięcy akcje podrożały o 32 proc. Do zamknięcia tego wydania specjalizująca się w budowie magazynów grupa nie podała sprawozdania za I kwartał 2017 r. W 2016 r. przychody z najmu wyniosły 101 mln zł, o 1 proc. mniej niż rok wcześniej. Deweloper pokazał prawie trzy razy wyższy zysk z wyceny nieruchomości inwestycyjnych – ponad 58 mln zł. Zysk netto był ponad cztery razy wyższy i sięgnął 66,4 mln zł.

Biuro Inwestycji Kapitałowych wyceniane jest na ponad 70 mln zł. Akcje są w obrocie od grudnia ub.r. – po lutowej zapaści w maju kurs wrócił do punktu wyjścia. Spółka koncentruje się na budowie magazynów, uzupełniająco inwestuje w parki handlowe. W 2016 r. grupa miała 16,8 mln zł przychodów, o 3 proc. mniej niż rok wcześniej. Zysk netto wzrósł o 57 proc., do 4,7 mln zł. W IPO spółka pozyskała ponad 20 mln zł. Strategia zakłada zwiększenie wynajmowanej powierzchni magazynowej o ponad 75 proc. w ciągu najbliższych 2,5 lat.

Marvipol stoi na dwóch nogach – prowadzi działalność deweloperską, jest także generalnym importerem samochodów Jaguar Land Rover. Strategia zakłada notowanie tych biznesów oddzielnie na GPW – prace trwają. Marvipol jako deweloper najbardziej kojarzony jest z projektami mieszkaniowymi, ale od pewnego czasu spółka mocno współpracuje z Panattoni. Kapitalizacja Marvipolu to ponad pół miliarda złotych. Od końca ubiegłorocznych wakacji kurs jest w trendzie wzrostowym – wartość akcji się podwoiła.

Kontrolowany przez Skarb Państwa Polski Holding Nieruchomości wyceniany jest przez rynek na 760 mln zł. W wakacje ub.r. kurs odbił od dna po długim okresie spadku. W tym roku znajduje się jednak w trendzie bocznym i oscyluje w zakresie 16–18 zł. Polski Holding Nieruchomości kojarzony jest głównie jako przedsiębiorstwo zarządzające biurowcami, ale ostatnia inwestycyjna ofensywa poza projektami biurowymi i mieszkaniowymi obejmuje powierzchnie magazynowe, budowane razem z branżowymi partnerami.