Tomasz Łapiński: Fuzja Cordii z Polnordem to jedna z opcji

WYWIAD | Tomasz Łapiński z członkiem zarządu spółki Cordia International rozmawia Adam Roguski

Cordia stała się właścicielem prawie 66 proc. akcji Polnordu. Historia pokazuje, że zazwyczaj nowy inwestor planuje przejęcie nad spółką pełnej kontroli i wycofanie jej z giełdy (vide Robyg, Capital Park, Vantage). Czy Polnord pozostanie na warszawskiej giełdzie? Czy w przyszłości możliwe jest połączenie firm – wejście Cordii na GPW przez Polnord?

Na ten moment nie planujemy wycofania spółki z giełdy. W przyszłosci nie wykluczamy też wejścia Cordii na GPW przez Polnord, ale jest jeszcze za wcześnie, żeby deklarować jakąkolwiek decyzję w tym zakresie. Taki ruch musi być poprzedzony wnikliwą analizą aktywów Polnordu i realizowanych projektów. W ramach przygotowań do transakcji nie mieliśmy możliwości przeprowadzenia pełnego due diligence, które zazwyczaj robi się przy tego typu przejęciach. Z uwagi na to, że spółka jest notowana na giełdzie, nie wszystkie dane, których potrzebujemy, mamy już do dyspozycji. Dalsze decyzje będziemy podejmować po przejrzeniu wszystkich aktywów i zakończeniu odpowiednich analiz.

Czy planowane są zmiany w kierownictwie Polnordu, np. unia personalna zarządów spółek?

Na tę chwilę w zarządzie Polnordu jest wakat, więc pewne korekty tak czy inaczej muszą nastąpić. Na pewno jako wiodący inwestor wprowadzimy zmiany we władzach spółki. Ponieważ jednak przejmujemy spółkę giełdową, wszelkie ewentualne zmiany wymagają bezwzględnego dochowania istniejących procedur, takich jak np. zwołanie walnego zgromadzenia itd. Nie możemy uprzedzać tych wydarzeń.

Czy powstanie formalna strategia Cordii dla Polnordu? Kiedy akcjonariusze mogą się jej spodziewać?

Nie przeprowadziliśmy jeszcze due diligence wszystkich aktywów, musimy je przeprowadzić, żeby móc przygotować strategię dalszego działania na tej podstawie. Spodziewamy się, że może to potrwać kilka miesięcy.

Cordia objęła akcje Polnordu za 135 mln zł. Jak te pieniądze ma spożytkować Polnord? Jaka część zostanie przeznaczona na spłatę zadłużenia, jaka stricte na działalność deweloperską? Czy pieniądze z emisji akcji wystarczą, by Polnord finansowo stanął na nogi?

W raporcie Polnordu przedstawiającym stan finansów na koniec września ubiegłego roku została podana informacja, że obligacje i kredyty pozostające do spłaty do końca 2020 r. wynoszą 180 mln zł. Część z tego zadłużenia (blisko 50 mln zł) spółka spłaciła już w grudniu 2019 r., korzystając z własnych środków. Środki uzyskane z Cordii powinny wystarczyć na obsługę pozostającego zadłużenia. Wraz z przepływami, które spółka powinna zrealizować w 2020 r., kończąc obecnie realizowane projekty, będą one też stanowić bazę do uruchomienia kolejnych inwestycji. Uważamy, że dzięki spłacie zadłużenia i odblokowaniu hipotek na wielu nieruchomościach Polnord uzyska nowe możliwości kredytowe. Poziom zadłużenia grupy po zaksięgowaniu środków z nowej emisji będzie stosunkowo niewielki. Jesteśmy też gotowi na to, żeby wesprzeć Polnord finansowo i pomóc spółce stanąć na nogi.

Zawirowania sprowadziły sprzedaż Polnordu do zaledwie 323 mieszkań w 2019 r., wcześniej spółka sprzedawała ponad 1 tys. lokali. Czy i w jakiej perspektywie jest możliwy powrót spółki do wyższej ligi? Czy Polnord jako marka stracił w oczach klientów przez ostatnie kłopoty finansowe?

Uważamy, że spółka ma potencjał, żeby do tej ligi wrócić, nie wiemy jednak, w jakiej perspektywie. Żeby to stwierdzić, musimy zakończyć analizy poszczególnych aktywów, w tym harmonogramy realizacji poszczególnych projektów. Jeśli chodzi o wizerunek Polnordu, to nie robiliśmy szczegółowych analiz, ale zgodnie z naszą wiedzą Polnord wywiązywał się ze wszystkich zobowiązań wobec klientów. Wierzymy, że krótkotrwałe problemy finansowe to za mało, by położyć się cieniem na dobrym imieniu firmy budowanym przez lata.

Cordia jest obecna w Polsce od 2014 r., jak będzie przebiegać współpraca z Polnordem? Czy będziecie np. budować mieszkania w formule joint venture na gruntach Polnordu? Pod jaką marką?

Nie przeprowadziliśmy jeszcze wszystkich analiz i nie podjęliśmy wiążącej decyzji w tej kwestii. To jeszcze przed nami. W przyszłości nie wykluczamy integracji obu spółek ani żadnej innej opcji, w tym wycofania spółki z giełdy ani również pozostawienia jej na giełdzie.

Polnord ma bodaj największy w branży bank ziemi, ale jak oceniacie jakość tego banku? Jakie są perspektywy jego zagospodarowania?

Decyzje dotyczące zagospodarowania konkretnych nieruchomości podejmiemy po szczegółowej ich analizie, której nie mieliśmy jeszcze możliwości przeprowadzić. Zakładamy jednak, że potencjał banku ziemi Polnordu jest znaczący, co jest szczególnie istotne w obecnej sytuacji deficytu gruntów w dobrych lokalizacjach – m.in. w Warszawie i Trójmieście.

Polnord chciał się zaangażować w program Mieszkanie+, czy ten kierunek będzie kontynuowany?

Nie wykluczamy, że tak. Tak jak wspominałem, konkretne decyzje będziemy podejmować po przeprowadzeniu szczegółowych analiz.

Czy w 2020 r. mieszkania w Polsce będą dalej drożeć?

Prawdopodobnie trend wzrostu cen mieszkań w Polsce się utrzyma. W naszym kraju mamy do czynienia z deficytem mieszkań, których dostępność, biorąc pod uwagę zarobki Polaków, jest wciąż stosunkowo wysoka. Przykładowo w Budapeszcie ceny mieszkań są wyższe niż w Warszawie, mimo że wynagrodzenia Węgrów są niższe. Zwróćmy też uwagę na planowane zmiany w ustawie deweloperskiej, które również mogą wpłynąć na wysokość cen mieszkań.

CV

Tomasz Łapiński w latach 2000–2008 pracował w UniCredit CAIB Poland. W latach 2008–2017 był m.in. członkiem zarządu i dyrektorem finansowym grupy Ronson. Od grudniu 2017 r. członek zarządu węgierskiego dewelopera Cordia – wchodzącego w skład grupy Futureal, jednego z wiodących deweloperów nieruchomości mieszkaniowych w Europie Środkowo-Wschodniej. dos