Kredyt na 2 proc. nie wyrwie mieszkaniówki z marazmu

Wstępne założenia nowego programu mieszkaniowego wskazują, że skorzysta z niego wąskie grono osób, które i tak na zakup stać. Pieniądze popłyną raczej na rynek wtórny, pierwotny wesprą w niewielkim stopniu.

Od piątku nie milkną komentarze na temat zasygnalizowanych przez resort rozwoju nowych inicjatyw mieszkaniowych.

Diabeł tkwi w szczegółach

Zdaniem ekspertów ankietowanych przez „Parkiet” trudno precyzyjnie oceniać skutki, bo nadal mamy dużo ogólników i mało szczegółów – a to w nich tkwi sedno. Przewrotnie, w krótkim terminie ministerialne zapowiedzi mogą dołożyć się do spadku popytu na kredyty i mieszkania, bo ludzie będą czekać na szczegóły. Według wstępnych założeń dla części uczestników program może być bowiem atrakcyjny. Ale czy zmieni on długofalowo problem niskiej dostępności lokali?

Według ministra rozwoju Waldemara Budy z wywiadu dla radiowej Jedynki z programu „Pierwsze mieszkanie” mogłoby w najbliższych latach skorzystać 50–130 tys. osób, w zależności od otoczenia makro- i geopolitycznego. Resort oszacował, że wydatki związane z programem pojawią się od 2024 r., kiedy wyniosą 800 mln zł, a potem będą rosnąć z kulminacją w 2027 r. – wtedy będzie to 1,5 mld zł. Pierwsze kredyty mają być udzielane nie później niż w III kwartale przyszłego roku.

Przed weekendem resort podał, że planuje wprowadzić preferencyjny kredyt dla osób do 45. roku życia na zakup pierwszego lokum. Przez 10 lat pożyczkobiorca ma płacić 2 proc. rocznie, a resztę podmiotowi udzielającemu kredytu dopłaci państwo. Druga inicjatywa to specjalne konto, na które będzie można regularnie odkładać pieniądze na zakup mieszkania: jeśli faktycznie pieniądze zostaną użyte w takim celu, państwo dopłaci premię. Więcej o założeniach piszemy na parkiet.com.

Wróżenie z ogólników

Speckonto eksperci oceniają generalnie pozytywnie, jako promowanie długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe.

Gorzej ze speckredytem. Eksperci wskazują, że podstawową kwestią jest, jak będzie liczona zdolność kredytowa i kto realnie będzie mógł z preferencyjnego kredytu skorzystać. Na razie wygląda to tak, że z programu będą mogły skorzystać osoby, które mają wysokie dochody rozporządzalne i nie mają dziś problemu ze zdolnością. Co więcej, założenia stwarzają pole do różnych nadużyć.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl Jarosław Jędrzyński wskazuje, że przyglądając się założeniom, można wnioskować, że pieniądze z programu popłyną głównie na rynek wtórny, jak to było w przypadku „Rodziny na swoim”. – Tym samym raczej nie należy oczekiwać, by program był dla branży deweloperskiej jakimś decydującym wsparciem w czasach kryzysu, a dla rynku pierwotnego silnym stymulatorem popytu czy wzrostów cen. Przewidywany potencjał popytowy programu to od kilku do góra kilkunastu tysięcy lokali deweloperskich rocznie. Tylko w jakimś stopniu złagodzi to skutki dekoniunktury – mówi Jędrzyński. Choć program nie przewiduje żadnych limitów dochodowych ani cen za mkw., to jest parametr mówiący o maksymalnej wartości nieruchomości: 500 tys. zł dla singli i 600 tys. zł dla rodzin. – To oznacza stymulowanie popytu na niewielkie, głównie jedno-, dwupokojowe lokale w standardzie popularnym oraz w mniej eksponowanych lokalizacjach peryferyjnych lub satelickich głównych metropolii. Tylko w takich ośrodkach znajdzie się odpowiednia liczba beneficjentów o wymaganych przez program dochodach – prognozuje Jędrzyński.

Zdaniem Jana Dziekońskiego, niezależnego doradcy i założyciela portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl, w przypadku kredytu na 2 proc., to jest kilka mniejszych plusów, jak długi okres stałej raty, który ma przyzwyczaić kredytobiorców do takiego rozwiązania, oraz bardziej racjonalny ekonomicznie mechanizm rat malejących.

– Jednak program rozmija się z intencją, która mówiła, że mieszkanie ma być prawem, a nie towarem. Na razie wygląda na to, że to będzie dość elitarny program, skierowany do osób z wysokimi dochodami i zdolnością kredytową, które dzisiaj wstrzymują się przed zakupem z obawy przed spadkiem cen czy z niepewności co do poziomu stóp. Program miałby ich zachęcić do szybszego zakupu, ale to nie jest grupa, która najbardziej potrzebuje wsparcia. Program wygląda na bardziej nastawiony na aktywizację popytu, wspieranie budownictwa i wartości nieruchomości niż na rozwiązywanie problemów z dostępnością mieszkań dla osób o średnich i niskich dochodach. Program może przekładać się na podwyższoną inflację oraz potencjalnie presję na ostrzejszą politykę pieniężną – pytanie, czy takim kosztem warto wspierać zamożnych nabywców – podsumowuje Dziekoński.