Skorzysta niewielu, sfrustrowanych będzie więcej

Tymczasowy, działający antycyklicznie program mieszkaniowy ma sens, o ile dotyczy rynku pierwotnego. Na razie czeka nas pół roku „pauzy strategicznej” na rynku kredytów – ocenia ekspertka JLL.

Faktem jest, że grozi nam gwałtowne załamanie skali nowego budownictwa. Jest to kryzys popytowy, spowodowany szokowym załamaniem na rynku kredytów mieszkaniowych. Z tego punktu widzenia uruchomienie w trybie awaryjnym, tymczasowego, działającego antycyklicznie programu ma sens, o ile dotyczy nowego budownictwa, ale o tym szerzej w dalszej części komentarza.

Trzeba bowiem zauważyć, że do dnia wyborów efekt programu będzie głównie propagandowy. Rząd zapowiada, że pierwsze kredyty mogłyby być udzielone w III kwartale 2023 r., ale czeka nas jeszcze najpierw proces legislacyjny a potem organizacja, zapewne według znanego schematu: BGK jako zarządzający środkami na dopłaty na podstawie umów z bankami i równolegle przygotowanie banków. Nie zdziwię się, jeśli pierwsze kredyty w ramach programu zostaną udzielone na miesiąc przed wyborami. Jako wyborca, a nie politolog, powiem, że większe pozytywne skutki przy urnie oceniam sceptycznie. Ale zaszkodzić – nie zaszkodzi.

Nie ma klimatu, by zaciągać kredyty

W rzeczywistości program pomoże bankom, deweloperom i całej rzeszy mniejszych i większych firm zajmujących się budowaniem, wykańczaniem i wyposażaniem mieszkań. Przy okazji pomoże też tym, którzy te kredyty zaciągną, ale ich będzie do samych wyborów bardzo ograniczona liczba. Program ten sfrustruje natomiast jeszcze większą liczbę tych, którzy chcieliby z nich skorzystać, ale zabraknie im zdolności kredytowej, albo z jakichś powodów nie będą się kwalifikować (bo właśnie wzięli kredyt o stałej stopie na zasadach rynkowych).

W krótkiej perspektywie popyt na kredyty spadnie jeszcze wyraźniej. Nie dość, że kolejne banki będą zawieszać udzielanie kredytów opartych o WIBOR i przez jakiś czas część nabywców będzie czekać na pojawienie się ofert opartych o WIRON, a być może na obniżenie bufora ostrożnościowego przez KNF, to jeszcze posiadający zdolność kredytową nabywcy pierwszych mieszkań będą się wstrzymywać z zakupem do momentu uruchomienia nowych kredytów w ramach programu. Wygląda na to, że czeka nas pół roku kredytowej „pauzy strategicznej”, że użyję tego militarnego określenia.

W dodatku nie jest jasne jak ten program mógłby wpłynąć na ceny. Teoretycznie, brak limitów cenowych w ramach programu i skutek w postaci zwiększonego popytu powinny wpłynąć na wzrost albo przynajmniej utrzymanie poziomu cen dla mieszkań najbardziej poszukiwanych przez kupujących pierwsze własne lokum w życiu. Zwykle są to mieszkania najmniejsze, ale nabywcy będą musieli się wykazać sporą zdolnością kredytową, a spłaty rodzinne są wykluczone. Nie będzie zatem kupowania małych mieszkań dla studentów, jak to miało miejsce w programie MdM. Może się okazać, że grono osób uprawnionych do zakupu jest niewielkie i jak to było w poprzednich programach, trzeba będzie łagodzić warunki udzielania dotacji, aby program nabrał rozpędu.

Tak, czy owak, skoro jest szansa, że ceny się ustabilizują, to nabywcy gotówkowi w pierwszej połowie roku będą poszukiwać okazji, zwłaszcza w segmencie mniejszych mieszkań. Deweloperzy będą natomiast oceniali, jakie mieszkania, które zaczęli budować w 2022 roku, uda się sprzedać, kiedy akcja kredytowa ruszy. W sumie, sprzedaż w pierwszych dwóch kwartałach przyszłego roku prawdopodobnie spadnie do średnioterminowego minimum.

Pierwotny czy wtórny

A teraz sprawa według mnie kluczowa i łącząca szereg wątków: czy takie kredyty powinny dotyczyć zakupów nowych mieszkań (i budowy nowych domów) czy też powinny obejmować rynek wtórny. Przerabialiśmy już tę lekcję kilka razy, ostatni raz na początku działania programu MdM.

Z perspektywy podatnika różnica jest zasadnicza. Z ceny każdego mieszkania sprzedanego na rynku pierwotnym średnio kilkanaście procent wraca do budżetu po zapłaceniu ceny, a kolejne kilkanaście – w ciągu kolejnych dwóch lat, w związku z wykańczaniem, wyposażaniem i meblowaniem nowych mieszkań. Jeśli – tak jak w programie MdM – subsydium wynosiłoby ok. 10% ceny, to w istocie z perspektywy budżetu jest to nie subsydium a inwestycja, która nominalnie przynosi jakieś 250% zwrotu. Nie licząc dodatkowej korzyści, jaką jest utrzymanie miejsc pracy – a zatem oszczędności na niewypłaconych zasiłkach dla bezrobotnych. Oczywiście, dla budżetu jest tym lepiej, im niższy wskaźnik LTV, czyli im większy jest wkład własny.

Niestety, ten mechanizm działa tylko dla rynku pierwotnego. Przy dotowaniu zakupów mieszkań na rynku wtórnym bezpośrednie korzyści są o wiele mniejsze: podatek od czynności cywilno-prawnych to 2 proc.%, do tego VAT od notariuszy, podatki od pośredników, banków no i jakieś trudne do oszacowania korzyści związane z remontem i nowymi meblami. Nie znam rozbudowanych analiz, ale można to łącznie szacować na kilka procent ceny zakupu. Takie subsydium oczywiście wspiera w jakimś stopniu pośrednio rynek pierwotny, bo jakaś część nabywców większych mieszkań uzależnia transakcję od sprzedania dotychczasowego, zwykle mniejszego mieszkania. Ale z punktu widzenia efektów budżetowych dopłacanie do zakupu mieszkania na rynku wtórnym oznacza powiększanie deficytu, a do mieszkań nowo wybudowanych – jego zmniejszanie.

W dodatku dopłaty do odsetek rozłożone na 10 lat mają pewną istotną przewagę nad jednorazową dopłatą – taką jak w programie MdM: de facto budżet „zarobi” na dopłaty wcześniej niż będzie je wydawał. Oczywiście, znów tylko w przypadku nowych mieszkań i domów.

Kredytowanie tylko nowych mieszkań ma jeszcze jedną zaletę z perspektywy budżetu państwa. Przy zakupie nowych lokali albo budowie domu kredyt wypłacany jest w transzach, zgodnych z grubsza z postępem budowy. Zatem w tym roku i następnym, kiedy najprawdopodobniej stopy będą najwyższe, obciążenie dopłatami narastałoby stopniowo. A od 2025 roku można będzie liczyć na zmniejszenie rozpiętości pomiędzy rynkowymi stopami procentowymi i odsetkami płaconymi przez kredytobiorców.

Rodzaj hazardu

Ale ten medal ma i drugą stronę: z perspektywy podatnika jest to rodzaj hazardu. Kwota dopłat zależy bowiem od kształtowania się przyszłych stóp procentowych przez 10 lat od udzielenia kredytu, a skoro program ma funkcjonować przez co najmniej kilka lat – to będzie to zobowiązanie sięgające kilkunastu lat. Jeśli stopy spadną, to obciążenia będą mniejsze. Ale jeśli w tym czasie wzrosną? Albo spadać będą bardzo wolno? Tym będą się już martwić kolejne rządy.

Przy tak niskim obciążeniu ratą spłaty kluczowym parametrem staje się bufor doliczany do oprocentowania. Jeśli przed uruchomieniem programu KNF obniży go z powrotem do 2,5 proc.%, a może jeszcze niżej (skoro kredyt będzie miał stałe oprocentowanie to potencjalne skutki wzrostu stóp procentowych nie mają znaczenia, zatem nie ma powodu, aby doliczać dodatkowy margines bezpieczeństwa), to wówczas zdolność kredytowa znacząco wzrośnie, a grono potencjalnych kredytobiorców zasadniczo się poszerzy.

Wśród spodziewanych korzyści społecznych są także zjawiska niewymierne, jak ustabilizowanie związków rodzinnych, jak pozytywna relacja pomiędzy uzyskaniem własnego mieszkania a urodzeniami dzieci, jak związanie jakiejś grupy młodych Polaków z krajem, ale także – podtrzymanie skali produkcji nowych mieszkań na nieco wyższym poziomie a co za tym idzie, także szanse na niższe tempo wzrostu cen po okresie kryzysu.

Warto też zwrócić uwagę na relacje rynku pierwotnego i rynku wtórnego poza wielkimi miastami. Rok 2022 kończy się z ogromnym zapasem pozwoleń w szufladach deweloperów – ale głównie na obrzeżach aglomeracji i mniejszych miejscowościach. Tam ceny są niższe i półmilionowy kredyt z niewielkim wkładem własnym pozwala na zakup nie kawalerki, ale małego trzypokojowego mieszkania. Zrezygnowanie z obowiązujących dotychczas zróżnicowanych limitów cenowych oznacza prawdziwą rewolucję w traktowaniu metropolii i małych miejscowości, wspierając mniejsze rynki, małe firmy deweloperskie i młode rodziny, zarabiające tyle, aby mieć zdolność kredytową na zakup mieszkania. A o to w tych miejscowościach może być najtrudniej.

Aleksandra Gawrońska jest szefową działu badań rynku mieszkaniowego w JLL

Tytuł, lead i śródtytuły od redakcji.