Popyt na magazyny dalej wysoki, podaż nieco przyhamowała

Rosyjska agresja na Ukrainę podniosła koszty budowy i zniechęciła część funduszy do angażowania się w inwestycje na etapie budowy, ale sytuacja się stabilizuje. Zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczno-przemysłowe utrzymuje się na wysokim poziomie.

Fala magazynowej hossy – dobre wyniki operacyjne i optymistyczne zapatrywania na co najmniej 2023 r. – wywindowała w tym tygodniu kurs MLP Group. Budową nieruchomości logistyczno-przemysłowych zajmuje się też Marvipol, a dla generalnych wykonawców – jak Dekpol czy Mirbud – rynek ten jest ważnym elementem dywersyfikacji przychodów. Jak perspektywy widzą eksperci?

Czas na friendshoring

– Mimo zmian zachodzących w całej gospodarce oraz na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych spodziewany jest dalszy dynamiczny rozwój rynku w kolejnych latach – ocenia Jan Barbasiewicz, partner w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers. – Częściowo przyczynić się może do tego zjawisko friendshoringu, czyli tworzenia sieci dostawców wśród państw współpracujących politycznie i militarnie, na terytoriach krajów, w których jest bezpiecznie. To kolejna konsekwencja wybuchu wojny w Ukrainie – dodaje.

Zaznacza, że Colliers otrzymuje podobną liczbę zapytań o powierzchnie, jak w latach poprzednich – zarówno od najemców logistycznych, jak i produkcyjnych. Zatem perspektywy rozwoju rynku powierzchni magazynowych są wciąż bardzo dobre.

– Magazyny dalej cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Tylko w I połowie 2022 r. wynajęto niemal 3,9 mln mkw., to jeden z najlepszych półrocznych wyników w historii. Prym wiodły województwa: śląskie, mazowieckie i łódzkie. Dodatkowo, odnotowano rekordowo niski wskaźnik pustostanów, zaledwie 3,1 proc. – wylicza Barbasiewicz. – Na atrakcyjność polskiego rynku wpływa kilka czynników, m.in. centralne położenie w Europie i rozwijająca się infrastruktura transportowa – dodaje.

Ekspert zaznacza, że w II kwartale doszło do spowolnienia deweloperskich inwestycji. – Było to spowodowane m.in. wzrostem cen paliw oraz materiałów budowlanych, jak również wzrostem wymagań banków, dotyczącym wysokości poziomu przednajmu w niektórych inwestycjach. Spowoduje to spadek wolumenu powierzchni w budowie, który mimo to wciąż będzie relatywnie wysoki. Trzeba jednak zauważyć, że koszty pozyskania niektórych surowców, np. stali kluczowej podczas budowy obiektów przemysłowych, wróciły do poziomu odnotowywanego przed wybuchem wojny w Ukrainie. Z kolei ceny paliw napędowych od połowy czerwca notują trend spadkowy – mówi Barbasiewicz.

Z drugiej strony podwyżka cen paliw i materiałów budowlanych – będąca efektem rosyjskiej agresji na Ukrainę – wpłynęła na wzrost stawek czynszów w istniejących obiektach, a jeszcze mocniej w projektach w budowie.

– Można się spodziewać, że kolejne kwartały przyniosą dalszy wzrost kosztów najmu, jednak nie będą one cechowały się aż tak dużą dynamiką jak na początku tego roku. Tendencja wzrostowa czynszów jest widoczna w całej Europie i na tym tle Polska pozostaje konkurencyjna – mówi Barbasiewicz.

Na celowniku funduszy

– Wzrost czynszów może pozytywnie wpłynąć na wartości kapitałowe projektów nieruchomości przemysłowo-logistycznych dla inwestorów – już teraz obserwujemy zmianę trendu spadkowego na wzrostowy w przypadku stóp kapitalizacji (stopa kapitalizacji to stosunek rocznych wpływów z wynajmu powierzchni do wartości nieruchomości – red.). Na koniec czerwca wyniosła ona 4,35 proc. dla najlepszych obiektów zlokalizowanych w takich województwach, jak mazowieckie oraz lubuskie. Z tego względu utrzymuje się popyt inwestorów na magazyny. W I połowie bieżącego roku w tego rodzaju aktywa zainwestowano 0,7 mld euro, co stanowiło 25 proc. całkowitej wartości inwestycji – podsumowuje Barbasiewicz.

Jak zaznacza Jakub Kubacki, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego w Savills, I połowa 2022 r. i atak na Ukrainę przyniosły spadek zainteresowania transakcjami przewidującymi zaangażowanie kapitału własnego na wstępnym etapie realizacji projektów (z ang. forward funding) i terminowych transakcji kupna (z ang. forward purchase). – Nowe realia rynku magazynowo-logistycznego nie zniechęciły bezpośrednich inwestycji zagranicznych do zainteresowania Polską, choć ostudziło ich entuzjazm. Mając na uwadze sinusoidalny charakter rynku magazynowego, zakładamy, że inwestorzy dostosują się do aktualnego cyklu i zwiększą swoją aktywność inwestycyjną w nadchodzących kwartałach – mówi Kubacki.