Małgorzata Szwarc-Sroka, J.W. Construction: Nie ma miejsca na istotne obniżki cen mieszkań w najbliższym czasie

- Pandemia i wywołany przez lockdown kryzys gospodarczy wzmogły niepokój na rynku inwestycji. Zweryfikowane zostało postrzeganie różnych form inwestowania jako bezpiecznych i stabilnych. Jednak z uwagi na niskie stopy procentowe i inflację nieruchomości okazały się produktem najbardziej odpornym na zawirowania - uważa Małgorzata Szwarc - Sroka. Z członkiem rady nadzorczej J.W. Construction, odpowiedzialnym za pion ekonomiczny i biuro relacji inwestorskich, rozmawia Adam Roguski

W I półroczu sprzedaliście 340 lokali, o 30 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym II kwartale znaleźliście nabywców na 208 mieszkań, o 38 proc. mniej rok do roku. W kwietniu lockdown sparaliżował rynek, czy można powiedzieć, że sytuacja się ustabilizowała?

Od wprowadzenia przez rząd obostrzeń związanych z koronawirusem, a praktycznie decyzji administracyjnej o zamrożeniu życia gospodarczego, ucierpiała większość pracodawców, wytwórców i pracobiorców, którzy w dużej masie zostali pozbawieni możliwości wykonywania pracy, zarobkowania, zamknięci w domach. Poważnie ucierpieli także deweloperzy. Część klientów wstrzymała się z kupnem mieszkania w obliczu niepewności o jutro, z obawy przed utratą pracy czy niechęci do pozbywania się gotówki – jako płynnego w okresie pandemii aktywa. Chociaż nie sprzyja deweloperom również okres wakacyjny, widać już ożywienie wśród klientów, szczególnie tych, którzy jedynie wstrzymali decyzje o zakupie w oczekiwaniu na obniżki cen mieszkań i szybko zorientowali się, że nie tylko ceny nie spadają, ale też oferta deweloperów się kurczy, bo wiele firm, w tym J.W. Construction, nie uruchomiło od kwietnia nowych projektów. Taka sytuacja zmusiła klientów do nieodkładania decyzji o zakupie mieszkania.

Jakie czynniki pozytywnie wpływają teraz na popyt na mieszkania, a co identyfikujecie jako kluczowe ryzyko – poza potencjalnym wzrostem zakażeń jesienią?

Pandemia i wywołany przez lockdown kryzys gospodarczy wzmogły niepokój na rynku inwestycji. Zweryfikowane zostało postrzeganie różnych form inwestowania jako bezpiecznych i stabilnych. Jednak z uwagi na niskie stopy procentowe i inflację nieruchomości okazały się produktem najbardziej odpornym na zawirowania. Osobom, które mają znaczne oszczędności, lokowanie w nieruchomości zapewnia nie tylko ochronę kapitału przed inflacją, ale także zysk z najmu, a przy wyjściu z inwestycji także sprzedaży. Przekonują się o tym nasi klienci, którzy jakiś czas temu kupili apartamenty przy ul. Kasprzaka w Warszawie. Z tego samego względu dużym zainteresowaniem cieszą się obecnie gotowe, urządzone i wyposażone lokale na wynajem w warszawskiej inwestycji Apartamenty Jerozolimskie.

Do negatywnych czynników zaliczyłabym zaostrzenie przez banki kryteriów udzielania kredytów na mieszkania: zmiana polityki obliczania zdolności kredytowej, wymogi dotyczące wkładu własnego czy wykluczanie osób prowadzących działalność gospodarczą w zagrożonych pandemią branżach. Dodatkowym hamulcem dla deweloperów są liczne związane z pandemią zalecenia rządowe, dotyczące na przykład prowadzenia budów, czy ograniczenia dotyczące poruszania się obywateli. Kolejnym negatywnym czynnikiem są wprowadzone przez urzędy skomplikowane procedury i znaczne wydłużenie oczekiwania na wydanie decyzji administracyjnych, czego efektem jest istotny spadek wydawanych pozwoleń na budowę, a to z kolei powoduje kurczenie się oferty. Spadek podaży wpływa na wykluczenie wielu klientów z możliwości zakupu mieszkania, w szczególności tych osób, które poszukują mieszkań małych, w dobrych lokalizacjach. Spadek liczby najpopularniejszych mieszkań o małych metrażach jest bardzo wyraźny.

W I półroczu przekazaliście 49 lokali wobec 380 rok wcześniej. Jaki jest potencjał przekazań w całym 2020 r.?

Liczba planowanych przekazań jest związana z cyklem realizacji kolejnych etapów inwestycji Bliska Wola w Warszawie i Osiedle Nowe Tysiąclecie w Katowicach, gdzie prawdopodobnie zdążymy przekazać mieszkania klientom jeszcze w tym roku. W sumie będzie to około 600 lokali.

Mówiła pani o cenach, które nie spadają. Dużo szumu zrobił czerwcowy raport Emmerson Evaluation. Analitycy przyjęli, że mieszkania przez 2–2,5 roku będą prawdopodobnie tanieć o około 5–7 proc. rocznie i ceny zatrzymają się na poziomie o 15–20 proc. niższym od szczytu hossy z przełomu 2019 i 2020 r. Czy słuszne są oczekiwania, że spowolnienie odwróci trend wzrostowy cen mieszkań obserwowany w ostatnich latach?

Na trend wzrostowy cen mieszkań w ostatnich latach miał wpływ przede wszystkim wzrost kosztów realizacji inwestycji, spowodowany m.in. wzrostem kosztów zakupu ziemi, budowy, materiałów, robocizny (podniesienie płacy minimalnej) i wydłużającym się oczekiwaniem na decyzje administracyjne, a także – ale tylko w niewielkim stopniu – popyt. Popyt raczej stymulował podaż (liczbę uruchamianych inwestycji), trudno więc zgodzić się z tezą, że jest miejsce na tak istotne obniżki cen mieszkań w najbliższej perspektywie. Nałożenie na deweloperów kolejnej daniny, którą zapowiada ministerstwo – w związku z procedowaną nowelizacją ustawy deweloperskiej – to następny czynnik, w wyniku którego inwestycje będą raczej drożeć, niż tanieć. Dodatkowo na wzrost cen mieszkań będzie miała wpływ inflacja.

Jak pandemia przełożyła się na działalność hoteli?

Hotele należące do J.W. Construction były zamknięte od połowy marca do końca maja, wskutek decyzji władz. Wyjątkiem był hotel Dana w Szczecinie, który nieodpłatnie udostępniał pokoje pracownikom służby zdrowia. Dzięki utrzymaniu stanu zatrudnienia hotele były w gotowości do natychmiastowego podjęcia aktywności na rynku po zniesieniu lockdownu. Nie zdecydowaliśmy się na zwolnienia – w większości pracownicy przebywali na urlopach lub postojowym – co pozwoliło nam na skorzystanie z dopłat w ramach tarczy antykryzysowej. W czerwcu, mimo obowiązujących wciąż ograniczeń w zakresie organizacji imprez rodzinnych i firmowych, hotele rozpoczęły pracę, utrzymując dla niektórych pracowników zmniejszony wymiar czasu pracy, np. do 0,8 etatu. To pozwoliło nam w jakimś stopniu skorzystać z dopłat i obniżyć koszty. Zarazem w czerwcu, a jeszcze intensywniej w lipcu, zaobserwowaliśmy zainteresowanie ofertą hotelową klientów indywidualnych. Szacujemy, że obłożenie w sierpniu, jako że jest to miesiąc wakacyjny, będzie podobne do lipcowego i nasze obiekty odwiedzi wielu turystów. W hotelach Czarny Potok Resort SPA & Conference i Hotel 500 w Zegrzu obłożenie w czerwcu i lipcu było wyższe niż w roku ubiegłym o tej porze. Trudno w tej chwili określić, jak będzie wyglądała sytuacja po wakacjach. Z jednej strony hotele mają w swoich portfelach liczne zamówienia firmowe, które miały być realizowane wiosną tego roku i zostały zaplanowane na najbliższe miesiące. Obserwując wciąż niepewną sytuację na rynku, należy jednak założyć konserwatywnie, że obłożenie hoteli może nie powrócić szybko do stanu sprzed pandemii.

W maju PZFD apelował do decydentów o możliwość wsparcia deweloperów przy obsłudze obligacji zapadających w tym i przyszłym roku. Chodziłoby o np. przesunięcie terminu wykupu czy preferencyjne pożyczki na wykup. Czy takie wsparcie by się przydało?

Rynek finansowania dla firm (między innymi nowych projektów) jest w naszej ocenie trochę zamrożony. Banki, zajęte restrukturyzacją własnych portfeli, zachowywały i zachowują się bardzo ostrożnie, zatrzymując akcję nowych kredytów i finansowanie działalności biznesowej. Wyjątek stanowią kredyty przeznaczone na poprawę płynności, gwarantowane przez BGK. Ale trzeba pamiętać, że takie finansowanie nie może być przeznaczone na spłatę zobowiązań finansowych. W świetle utrudnień w pozyskiwaniu finansowania bankowego i braku możliwości pozyskania środków od obligatariuszy (nowe emisje, rolowanie) uzyskanie wsparcia dla obligacji zapadających w tym i przyszłym roku byłoby wskazane. W szczególności z uwagi na specyfikę projektów deweloperskich, w których przepływy pieniężne układają się nierównomiernie i deweloperzy muszą korzystać z finansowania z zewnątrz.

Branża nieruchomości została wykluczona z możliwości skorzystania z tarczy antykryzysowej. Czy słusznie? Jakiego wsparcia oczekiwalibyście?

Za niewłaściwe uważamy podejście sektorowe oraz definicję podmiotów powiązanych w duże przedsiębiorstwo. W przypadku grupy J.W. Construction Holding prawie 4/5 ogółu pracowników zatrudnionych jest w naszych obiektach hotelarskich – branży dotkniętej perturbacjami spowodowanymi przez Covid-19. Jedynie siła finansowa grupy pozwoliła przetrzymać trudny II kwartał. Uważamy, że programy wsparcia nie powinny być definiowane na poziomie PKD, a jedynie według oceny pełnego profilu działalności podmiotu. Dla przypomnienia, o dofinansowania nie mogły starać się nasze spółki zależne Dana Invest czy Varsovia Apartments, podmioty celowe prowadzące działalność hotelarską, objęte przecież pomocą jako branża dotknięta pandemią.

W najtrudniejszym momencie w zakresie płynności finansowej, przy zamkniętych hotelach, konieczności uregulowania zapadalnych w maju obligacji, prowadząc co najmniej trzy bardzo duże projekty deweloperskie (Bliska Wola w Warszawie, Hanza Tower w Szczecinie i Osiedle Nowe Tysiąclecie w Katowicach), grupa nie mogła skorzystać z oferowanych przez rząd form pomocy poza odroczeniami płatności ZUS. Nasze oczekiwania to przede wszystkim dostęp do przejściowego finansowania, które mogłoby być przeznaczone również na cele obsługi zadłużenia finansowego. Wobec zaangażowania w hotele liczyliśmy na możliwość zmniejszenia obciążeń, a nie jedynie na odroczenia płatności w zakresie ZUS i podatków od nieruchomości.

Odrębną kwestią jest wsparcie dla osób kupujących mieszkania w postaci różnych programów rządowych, których dzisiaj akurat zabrakło, a które w przeszłości przez lata wspomagały rynek nieruchomości.

CV

Małgorzata Szwarc-Sroka jest związana z deweloperską spółką od 2001 r. W latach 2011–2015 była członkiem zarządu, od 2015 r. jest członkiem rady nadzorczej odpowiedzialnym za pion ekonomiczny i biuro relacji inwestorskich. Absolwentka Szkoły Głównej Planowania i Statystyki (obecnie SGH) oraz studiów podyplomowych na SGH. ar