Dokąd zmierzają hipoteki? Popyt siadł i rządzi okresowa stała stopa

Polacy decydujący się kredyt hipoteczny próbują uchronić się przed wzrostem stóp procentowych. Zainteresowanie okresowym stałym oprocentowaniem znacząco wzrosło w ostatnich miesiącach. U lidera obecnie większość wniosków o kredyt dotyczy stałej stopy na pięć lat.

Ubiegły rok na rynku kredytów hipotecznych był rekordowy. Z danych BIK wynika, że w całym 2021 r. banki i SKOK-i udzieliły kredytów mieszkaniowych na kwotę 88,69 mld zł, z łatwością przebijając poprzedni rekord z 2008 r., kiedy udzielono hipotek na kwotę 70 mld zł. W tym roku sytuacja znacząco się zmieniła.

Tąpnięcie hipotek

Wzrost stóp procentowych od października, który ma na celu powstrzymanie najwyższej od dekad inflacji, negatywnie wpłynął na rynek hipotek. Stawka WIBOR 3M wynosi 7,05 proc., a WIBOR 6M sięga 7,35 proc. Poziomy te są najwyższe od odpowiednio 2002 r. i 2004 r. W efekcie rata przykładowego kredytu na 300 tys. zł wzrosła już ponaddwukrotnie w porównaniu z wrześniem. Nic więc dziwnego, że na rynku hipotek obserwujemy tąpnięcie.

– Maj przyniósł wyraźny spadek (-43,3 proc. r./r.) liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych, bowiem banki udzieliły ich tylko 13 642 szt. To najmniej od lutego 2015 r. czyli od 87 miesięcy. Znaczący spadek wystąpił w ujęciu wartościowym (-38,6 proc.) – banki udzieliły w maju kredytów mieszkaniowych o wartości 4,727 mld zł. Jest to najmniej od sierpnia 2020 r. – tłumaczy „Parkietowi” prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej. Dodaje, że można powiedzieć, że wartość akcji kredytowej po pierwszych pięciu miesiącach tego roku cofnęła się do okresu pandemii z pierwszych pięciu miesięcy 2020 r. Obecnie jesteśmy w cyklu zacieśniania polityki monetarnej. Za nami już dziewięć podwyżek stóp procentowych, a przed nami będzie ich jeszcze przynajmniej kilka. Akcję kredytową wyhamowały również wprowadzone regulacje, zaostrzające wymogi liczenia zdolności kredytowej.

– I jeśli dodamy do tego wszystkiego zapowiedzi niektórych banków, że będą udzielać kredytów mieszkaniowych tylko swoim klientom, to kolejne miesiące, a może również kwartały, będą ekstremalnie trudne na rynku kredytów mieszkaniowych – mówi prof. Rogowski.

Dodaje, że zapowiedzią dalszego dużego schłodzenia popytu na rynku kredytów mieszkaniowych w kolejnych kwartałach jest majowy spadek wartości i liczby wniosków na kredyty mieszkaniowe. Indeks popytu na kredyty mieszkaniowe jest na historycznie niskim poziomie (-51,6 proc. r./r.), co oczywiście negatywnie przełoży się na skalę i wartość akcji kredytowej w kolejnych miesiącach. Spadła dostępność kredytów mieszkaniowych. Odwrócenie trendu na rynku hipotek nastąpi dopiero w momencie spadku inflacji, a w związku z tym spadku rynkowych stóp procentowych, wówczas dostępność do kredytów wzrośnie. Oczywiście duże znaczenie będzie miało również kształtowanie się wynagrodzeń.

Stała stopa dominuje

Główny analityk BIK przyznaje, że przed nami trudny okres zarówno dla osób już spłacających kredyty, jak i osób, które planują zaciągnąć kredyt na mieszkanie.

– Niestety w Polsce nie jest tak jak w krajach, w których większość kredytów mieszkaniowych udzielanych jest na stałą stopę. W tych krajach podwyżki stóp procentowych obejmują jedynie nowe kredyty, a są neutralne dla kredytów już zaciągniętych. Ponieważ w Polsce większość kredytów zaciąganych jest na zmienną stopę, podwyżki stóp negatywnie odbijają się zarówno na kredytobiorcach już spłacających kredyty, jak i tych, którzy dopiero zaciągają kredyt – mówi główny analityk BIK.

Zainteresowanie okresowo stałą stopą procentową w Polsce wyraźnie jednak wzrosło w tym roku. PKO BP tłumaczy nam, że obecnie większość klientów wnioskuje o kredyt z oprocentowaniem stałym przez pięć lat.

Pekao na przestrzeni ostatnich miesięcy również zauważa większe zainteresowanie ofertą ze stałą stopą procentową zarówno nowych, jak i dotychczasowych klientów, a udział w nowo zawieranych umowach o kredyty hipoteczne kredytów z okresowo stałą stopą procentową w maju wynosił około 45 proc.

Jak tłumaczy nam Agnieszka Nachyła, dyrektor departamentu ekosystemów rozwiązań dla domu w Santander Bank Polska, stała stopa procentowa na pięć lat zdecydowanie dominowała w II kwartale br. w kredytach hipotecznych udzielanych przez ten bank.

– W tym roku udział stałej stopy systematycznie wzrastał – od 24 proc. w styczniu do 74 proc. w czerwcu (dane dotyczą kredytów wypłaconych przez bank). Aktualnie na podstawie złożonych wniosków kredytowych obserwujemy niewielki spadek zainteresowania stałą stopą procentową, ale w dalszym ciągu większość klientów wybiera tę ofertę – mówi Nachyła.

W przypadku mBanku w czerwcu 47 proc. wniosków dotyczyło okresowo stałej stopy procentowej i jest to znacząca zmiana w stosunku do poprzednich miesięcy. Jeszcze w kwietniu o kredyt na stałą stopę wnioskowało 36 proc.

Wpływ na banki

Gorsza koniunktura na rynku hipotek nie pozostanie bez wpływu na wyniki banków. Jak przyznają analitycy, obecna sytuacja odbije się przede wszystkim na zmniejszeniu tempa przychodów odsetkowych.

– Do tej pory widzieliśmy zwalniające tempo wzrostu portfela hipotek, a w maju doszliśmy do sytuacji, w której portfel kredytów mieszkaniowych spadł miesiąc do miesiąca. To będzie powodowało, że wzrost przychodów odsetkowych z tego portfela będzie niższy. To nie znaczy, że przychody odsetkowe spadną, bo oczywiście stopy procentowe rosną, jednak wzrost będzie niższy. Do tego dochodzi kwestia niższych przychodów prowizyjnych – tłumaczy Łukasz Jańczak, analityk Erste Securities. Dodaje, że do tego spadku przyczynia się efekt przyspieszonych spłat – klienci banków nadpłacają lub spłacają w całości kredyty. Większość z tych nadpłat jest co do zasady bezpłatna, co gwarantuje ustawa o kredycie hipotecznym.

– Zatem zakładam, że banki nie odnotują profitów z tytułu nadpłat – mówi analityk Erste Securities.

Zdaniem Jańczaka pierwszym czynnikiem, który mógłby wpłynąć na odbicie sprzedaży kredytów hipotecznych, byłby spadek stóp procentowych. – Drugim czynnikiem jest też ustabilizowanie się sytuacji gospodarczej. Bowiem nawet zakładając, że stopy procentowe pozostałyby na podwyższonym poziomie przez dłuższy czas, to popyt w końcu wróci. Ludzie będą chcieli mieszkać we własnych nieruchomościach, więc albo stopy procentowe spadną, albo po jakimś czasie przyjdzie dostosowanie do nowych realiów gospodarczych – przyznaje Łukasz Jańczak. Dużym ciosem dla banków będą również wakacje kredytowe. W czwartek Senat przegłosował ustawę, która daje możliwość odroczenia spłaty w sumie ośmiu rat hipoteki. Poprawki, jakie wprowadzono, tylko rozszerzają możliwość skorzystania z rozwiązania przygotowanego przez rząd. NBP czy KNF szacowały, że koszt dla sektora bankowego może wynieść nawet 20 mld zł. Wyliczenia Związku Banków Polskich mówią, że kwota może być nawet większa.

Foto: gg parkiet

Jak przyznają specjaliści, wakacje kredytowe przełożą w czasie potencjalny problemy z pogorszeniem jakości portfela kredytowego.

– Patrząc z perspektywy kredytobiorcy, wakacje kredytowe to zawieszone raty, które wydłużą okres kredytowania, i w pewnym momencie będzie trzeba je spłacić. Z kolei z perspektywy jakości, czyli terminowej spłaty tych kredytów, które notabene spłacają się obecnie nadal na bardzo dobrym poziomie, skorzystanie z wakacji przez spłacających kredyty mieszkaniowe, w dużym stopniu odsunie w czasie potencjalny problem z brakiem spłaty – mówi główny analityk BIK.