Prywatne akademiki pożądane przez studentów i inwestorów

Rynek prywatnych domów studenckich w Polsce to wciąż nisza z ogromnym potencjałem do zagospodarowania. Inwestorzy ostrożnie skalują projekty. W najbliższych latach staraniem giełdowego Echa ma pojawić się druga duża ogólnopolska sieć.

Aż 49 proc. europejskich inwestorów, którzy wzięli udział w badaniu CBRE, wskazało rynek prywatnych akademików (Purpose Built Student Accommodation, PBSA) w Europie jako sektor wart ulokowania pieniędzy. W Polsce to wciąż nisza, ale z potencjałem.

Mocne fundamenty

– Prywatne akademiki ze względu na swój antycykliczny charakter zaczęły przyciągać pierwszych inwestorów jeszcze przed pandemią. Było to spowodowane głównie fundamentalnym niedoborem nowoczesnych powierzchni tego typu w Polsce, która jest piątym rynkiem w Europie z 1,22 mln studentów. Co więcej, jest tu osiem ośrodków akademickich z przynajmniej 50 tys. studentów każdy – mówi Jacek Kałużny, dyrektor w Savills Polska. Dodaje, że skokowy wzrost czynszów najmu mieszkań w ostatnich latach ograniczył dostępność tego zasobu dla studentów, co zwiększyło popyt na miejsca w akademikach i pociągnęło wzrost czynszów też tutaj.

– Rynek prywatnych akademików ma przed sobą dobre perspektywy rozwoju. Wprawdzie prognozy demograficzne nie są dla Polski korzystne, ale jeśli chodzi o liczbę osób w wieku studenckim, największe spadki mamy za sobą. Ponadto liczba studentów zagranicznych nieprzerwanie rośnie, czego nie zachwiała nawet pandemia – komentuje Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE. – Obecnie studiuje u nas ponad 100 tys. cudzoziemców, nie licząc osób korzystających z programów typu Erasmus. Zagraniczni studenci chętnie zamieszkują w akademikach, również prywatnych, bo mają możliwość dołączenia do społeczności bez konieczności zrozumienia zawiłości lokalnego rynku najmu. Tymczasem baza domów studenckich jest ograniczona – podkreśla.

Miejsc w akademikach publicznych i prywatnych na największych rynkach starcza w Polsce dla zaledwie 11 proc. studentów, podczas gdy na wybranych rynkach naszego regionu to 15–30 proc. Ponadto niewiele istniejących publicznych akademików to nowoczesne budynki, w pełni dostosowane do stylu życia dzisiejszych studentów.

Krystyna Pietruszyńska, dyrektorka w JLL, szacuje, że w 2023 r. prywatne akademiki oferowały ok. 14 tys. łóżek, a 6,5 tys. jest w przygotowaniu, co jest kroplą w morzu potrzeb. Zaznacza, że popyt na projekty PBSA jest szczególnie widoczny, jeśli zestawi się liczbę zagranicznych żaków z liczbą łóżek w prywatnych akademikach. W Polsce zasób pokrywa 13 proc. studiujących, podczas gdy w W. Brytanii i Hiszpanii to odpowiednio 64 i 55 proc.

– Rosnąca liczba studentów, zwłaszcza zagranicznych, generuje większe zapotrzebowanie na wysokiej jakości miejsca zakwaterowania. Polska ma niespełnione zapotrzebowanie na ok. 400 tys. miejsc w akademikach dla studentów, co stanowi szósty największy deficyt w Europie – ocenia Pietruszyńska.

Karolina Furmańska, ekspertka w Cushman & Wakefield, podkreśla, że fundamenty rynku studenckiego w Polsce są na tyle silne, że widać ogromny wzrost zainteresowania lokowaniem kapitału w tym segmencie rynku, w tym przez nowe fundusze. Z uwagi na wciąż rosnący niewykorzystany potencjał eksperci spodziewają się, że rynek będzie się znacząco powiększał.

Wśród głównych wyzwań eksperci wymieniają wciąż wysokie koszty finansowania – co trapi wszystkich inwestorów z rynku nieruchomości czekających na spadki stóp.

– W największych miastach generalnie trudno o atrakcyjne tereny inwestycyjne, a szczególnie pod mieszkaniówkę. Z perspektywy inwestora korzystna jest możliwość realizacji akademika na działce przeznaczonej pod funkcje usługowe. Można również rozważyć przekształcenie w akademik źle starzejącego się biurowca. Dodatkowo w akademiku akceptowalne są nieco mniejsze jednostki mieszkalne niż przy tradycyjnym wynajmie, co może pozwolić na bardziej efektywne wykorzystanie powierzchni. Ryzykiem dla inwestorów zagranicznych pozostaje kurs walut – polscy studenci płacą czynsze w złotych, podczas gdy większość inwestycji finansowana jest w obcej walucie – wskazuje Mikulska.

– Większa liczba studentów zagranicznych daje inwestorom większe możliwości pobierania czynszów w euro lub powiązania wysokości czynszu ze zmianami kursu, co ułatwia pozyskanie tańszego finansowania w euro – wskazuje Jacek Kałużny.

Duże rozdrobnienie

Największy zasób prywatnych akademików w Polsce zbudowała założona w 2015 r. platforma Student Depot należąca obecnie do Kajimy. Dziś to prawie 4,2 tys. łóżek w dziewięciu obiektach w siedmiu największych ośrodkach akademickich. Trwa rozbudowa akademika w Poznaniu, który od jesieni przyszłego roku będzie gościł dodatkowych ponad 400 studentów, a po wakacjach rusza budowa drugiego akademika w Gdańsku dla 530 osób.

– Wszystkie prognozy długoterminowe mówią o tym, że liczba studentów w Polsce będzie rosła – mówi Michał Obara, dyrektor zarządzający Student Depot. – Polska ze względu na ciągle dość niskie koszty oraz wysoki poziom edukacji jest także bardzo atrakcyjnym miejscem do studiowania dla obcokrajowców nie tylko z Europy, ale także Azji czy Afryki. Z drugiej strony, mimo licznych zapowiedzi i obietnic rządu związanych z unowocześnieniem i rozbudową bazy państwowych domów studenckich, nic się konkretnego w tym temacie nie dzieje i raczej nie zadzieje, bo operacje związane z prowadzeniem studenckiej bazy noclegowej są bardzo kosztowne i niełatwe. Na polskim rynku jest więc miejsce dla doświadczonych operatorów PBSA – dodaje. Przed inwestorami stoją też liczne wyzwania, jak chociażby ograniczona możliwość pozyskiwania działek w atrakcyjnych pod kątem studentów lokalizacjach oraz ceny tych działek. – W przeciwieństwie do państwowych akademików musimy sfinansować sami pozyskanie gruntu, budowę obiektu oraz operacje związane z jego wynajmowaniem. To powoduje wyższe niż w uczelnianych, dotowanych akademikach koszty najmu. Niestety, przez to prywatne akademiki nie są dostępne dla wszystkich studiujących – mówi Obara.

W zeszłym roku wejście na rynek PBSA zapowiedziało Echo Investment – celem jest powtórzenie sukcesu platformy PRS Resi 4 Rent, obecnie największej w Polsce. W ciągu trzech–pięciu lat ma powstać sieć licząca 5 tys. łóżek. Głównym inwestorem jest brytyjski Signal Capital Partners, w przedsięwzięcie zaangażowany jest też Griffin Capital, akuszer Student Depot. Pierwsze akademiki w Warszawie i Krakowie mają zostać oddane we wrześniu 2025 r.