Czy studenci uratują rynek wynajmu mieszkań?

Wynajem mieszkań nie przynosi już kokosów, na co wpływ ma m.in. program tanich kredytów. Nadal są jednak miejsca, gdzie doświadczony inwestor dobrze zarobi. Eksperci polecają inwestycje w ośrodkach akademickich, biznesowych i turystycznych.

Opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem maleje. Czynsze spadają – wynika z raportu Expandera i Rentier.io. Analitycy wskazują, że najbardziej staniał najem dużych i średnich lokali. Jak tłumaczą, zastój w najmach ma kilka przyczyn – m.in. nasycenie rynku mieszkaniami i malejący popyt. – W najbliższych miesiącach dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2 proc.” dziesiątki tysięcy osób kupią swoje pierwsze w życiu mieszkanie albo zbudują dom – przewidują. Część z tych osób to dzisiejsi najemcy.

Taniej na swoim

Z analiz Expandera i Rentier.io wynika, że wysokość pierwszej raty taniego kredytu będzie niższa niż stawka najmu. Np. wynajem 45-metrowego lokalu w Warszawie kosztuje średnio niemal 3,2 tys. zł miesięcznie, podczas gdy pierwsza rata preferencyjnego kredytu wynosi ok. 2,6 tys. zł. – Na przeprowadzce do własnego mieszkania można zaoszczędzić 548 zł miesięcznie. A raty takiego kredytu w pierwszych dziesięciu latach spłaty są malejące – przypominają analitycy. Na rynku najmu pozostaną, oczywiście, osoby, które nie chcą albo nie mogą wziąć kredytu.

Na razie rentowność najmu spada. Z szacunków Expandera i Rentier.io wynika, że inwestycja w 50-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego przyniosła w czerwcu średnio 6,6 proc. brutto. W styczniu było to 7 proc. Po odliczeniu kosztów (m.in. prowizja pośrednika, PCC, taksa notarialna, podatek ryczałtowy) przeciętna rentowność netto to 5,3 proc.

3,2 tys. zł

średni koszt najmu 45-metrowego mieszkania w stolicy. W Krakowie i we Wrocławiu to ok. 2,6 tys. zł, a w Sosnowcu i Częstochowie – ok. 1,6 tys.

W Białymstoku średniej wielkości mieszkanie przyniesie 4,6 proc. rentowności netto (warunek: jest wynajęte cały rok), w Bydgoszczy i Lublinie – 5 proc., w Częstochowie, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu – 5,3, proc., w Gdyni, Krakowie i Rzeszowie – 4,8 proc., w Katowicach – 5,2 proc., w Łodzi i Szczecinie – 5,5 proc., w Poznaniu i Toruniu – 4,7 proc., w Radomiu – 5,6 proc., a w Sosnowcu – 5,7 proc.

14,6 tys. zł

średnia cena 1 mkw. nowych mieszkań w Warszawie. W Krakowie jest to niespełna 14,1 tys. zł, a we Wrocławiu – ponad 12,3 tys. zł za 1 mkw

O spadku zainteresowania mieszkaniami na wynajem mówi Marcelina Wolny z katowickiego oddziału Power Invest. – Zapewne ma na to wpływ popularny zwłaszcza wśród młodych ludzi program tanich kredytów – potwierdza. – Popyt na wynajem słabnie także dlatego, że wielu najemców z Ukrainy opuszcza Polskę, a nowi uchodźcy nie napływają w tak dużej skali.

Pośrednik Marek Kiełpikowski, właściciel bydgoskiej agencji Arenda M. Kiełpikowski, podkreśla, że prawo popytu i podaży działa także na rynku wynajmu. – Podaż stale się zwiększa, na rynek trafiają nowe mieszkania z rynku pierwotnego, gros jest kupowanych właśnie na wynajem – tłumaczy. – Drugim źródłem są przeróbki sporych lokali w kamienicach, z których powstaje kilka kawalerek. Z jednego mieszkania robią się trzy. Są sprzedawane inwestycyjnie, na wynajem. A popyt prawie się nie zmienia. Fala uchodźców minęła, jest tani kredyt hipoteczny, co może dawać młodym ludziom impuls do zakupu mieszkania zamiast wynajmu.

Zdaniem Marka Kiełpikowskiego rosnąca podaż musi spowodować spadek czynszów. A na najemcę trzeba będzie czekać coraz dłużej.

Z kolei Paweł Grabowski z trójmiejskiej agencji BIG Property nie odnotowuje ani zastoju w najmach, ani spadku czynszów. – Stawki najmu nadal są bardzo wysokie, a właściciele mieszkań wciąż mogą organizować castingi na najemców – podkreśla. – Spadek rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem będzie wynikał ze wzrostu cen, którego dynamika jest wyższa niż dynamika wzrostu czynszów – wyjaśnia.

Dodaje, że w Trójmieście bardzo dobrze radzi sobie także najem krótkoterminowy. – Można też znaleźć lokal do remontu w okazyjnej cenie. Doświadczeni inwestorzy nadal są więc aktywni – mówi. Grabowski jest przekonany, że wpływ taniego kredytu na rynek najmu będzie marginalny, jeśli w ogóle zauważalny. – Luka mieszkaniowa jest szacowana nawet na 2 mln lokali, a z „Kredytu na 2 proc.” może skorzystać niewielka grupa klientów – mówi.

Także pośrednik Radosław Wąsak, dyrektor zarządzający iWealth Nieruchomości, zaznacza, że w Polsce strukturalnie brakuje mieszkań. – Według różnych szacunków luka to nawet 2,5 mln mieszkań. Pomimo że liczba ludności ogólnie się zmniejszyła, to wzrosła liczba gospodarstw domowych, przybywa bezdzietnych singli, par – mówi. – Do głównych miast w Polsce napływają nowe grupy najemców – migranci ekonomiczni, migranci ze Wschodu, studenci – lokalni i zagraniczni. Oni potrzebują przede wszystkim mieszkań na wynajem – zaznacza. Dodaje, że rośnie popyt na mieszkania dla zagranicznych studentów. Liczba łóżek w prywatnych akademikach nie jest wystarczająca.

Dosypywanie do oferty

Dyrektor iWealth Nieruchomości zgadza się, że żniwa dla inwestorów wcale się nie kończą. – Rynek najmu jest cykliczny, a ubiegły rok ze względu na wybuch wojny był wyjątkowy pod względem dynamiki wzrostu czynszów. Teraz możemy mówić raczej o powrocie do normalności niż o zastoju – ocenia. – Zakup lokalu na wynajem to inwestycja długoterminowa, często na całe życie. Kierowanie się modą czy krótkotrwałymi trendami jest niewskazane.

W tej chwili, jak mówi Wolny, rynek najmu jest opanowany głównie przez studentów, którzy szukają mieszkań na nowy rok akademicki. Czy studenci uratują najmy – tam, gdzie mają się gorzej? Ekspertka Power Invest uważa, że napływ tej grupy najemców może nie wystarczyć. Zauważa, że rodzice wybierających się na studia dzieci coraz częściej decydują się na kupienie im mieszkania.

Także Kiełpikowski przewiduje, że studenci nie poprawią koniunktury na długo. – Jak co roku koniec wakacji i wrzesień to szczyt rocznej koniunktury. Ale liczba studentów nie rośnie tak szybko jak pula mieszkań na wynajem. No i w październiku popyt tego rynku się kończy – zaznacza.

Grabowski podkreśla, że nowa fala wywołana powrotem studentów z pewnością nie przyczyni się do spadków czynszów. – Trójmiasto jest bardzo bezpiecznym rynkiem dla inwestorów, region rozwija się jako ośrodek turystyczny, biznesowy, logistyczny i akademicki, więc potencjalni najemcy wciąż wchodzą na rynek z różnych kierunków – mówi.

Sposób na biznes

W jakie mieszkania zatem inwestować? Grabowski mówi, że „idealnym połączeniem jest mariaż ośrodka akademickiego, biznesowego i turystycznego, czego znakomitym przykładem jest Trójmiasto”. – Najemcy są tu aktywni cały rok – podkreśla. – Możemy rozróżniać okresy, w których jest ich wielu lub – bardzo wielu. Takie ośrodki jak Trójmiasto pozwalają na prowadzenie mieszanego modelu wynajmu, w okresie wakacyjnym krótkoterminowo – na doby, a przez resztę roku – średnio- i długoterminowo.

Kiełpikowski mówi o zapomnianych, nie najmodniejszych lokalizacjach, gdzie ofert lokali na wynajem jest niewiele. – Szczególnie bliżej terenów o dużej liczbie miejsc pracy lub z dobrą siecią komunikacyjną – mówi. – Pod względem stopy zwrotu atrakcyjniejsze niż drogie mieszkania z rynku pierwotnego mogą być peerelowskie blokowiska.

Wąsak uważa, że warto postawić na główne aglomeracje. – Przy wyborze mieszkania trzeba mieć plan, który określa docelową grupę najemców. W zależności, czy koncentrujemy się na rynku premium, popularnym, czy wręcz budżetowym (studenci), możemy mówić o wielu kategoriach nieruchomości – wyjaśnia. – Może to być wynajem mieszkania na pokoje, wynajem dla rodziny, singla pracującego w korporacji, mogą to być kwatery pracownicze czy lokal dla klienta biznesowego przyjeżdżającego na kilka lub kilkanaście dni. Może to być najem dobowy. Sposobów zarabiania na nieruchomościach jest wiele, warto znaleźć swój segment i się w nim specjalizować. Nie można też wykluczać inwestycji w powiatach okalających duże miasta. Szacuje się, że podmiejskie powiaty małych, średnich i dużych miast w ostatnich 20 latach urosły o ok. 1 mln mieszkańców.