Gdzie szukać ziemi pod nieduże domy

Po spokojnym II kwartale na rynku działek w lipcu przyszło ożywienie. Za ziemią pod dom rozgląda się więcej klientów. Większe zainteresowanie może podbić ceny gruntów.

„Bezpiecznym kredytem 2 proc.” (program działa od początku lipca) można sfinansować nie tylko zakup pierwszego mieszkania lub domu, ale też zakup działki i budowę jednorodzinnego budynku. Ze względu na limity cen w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” (singiel pożyczy maksymalnie 500 tys. zł, rodzina – 600 tys. zł) budowane na tani kredyt domy wielkie nie będą.

Wojciech Rynkowski, ekspert Extradom.pl, portalu z projektami domów, zauważa, że od kilku lat rosło zainteresowanie inwestorów budową coraz mniejszych domów. Ich przeciętna powierzchnia użytkowa powoli spadała. – W poprzedniej dekadzie królowały ok. 150-metrowe budynki (powierzchnia użytkowa) – mówi. – Dziś najszybciej rozwija się segment domów o powierzchni 90–110 mkw. Wynika to z optymalizacji kosztów budowy. Klienci rezygnują np. z garażu i zastępują go znacznie tańszą wiatą garażową.

Zdaniem eksperta „Bezpieczny kredyt 2 proc.” i limity finansowania inwestycji umocnią ten trend. – W najlepszej sytuacji są osoby posiadające działkę budowlaną – mówi. – Wybudowanie domu o powierzchni ok. 80–100 mkw. w cenie 500 lub 600 tys. zł jest jak najbardziej możliwe. W nieco gorszej sytuacji są zainteresowani budową domu, którzy muszą parcelę dopiero nabyć – zwłaszcza w pobliżu aglomeracji czy w sąsiadujących z nimi gminach.

Wojciech Rynkowski zwraca uwagę, że działka może stanowić wkład własny do taniego kredytu – pod warunkiem, że stanie na niej dom finansowany właśnie nim. – Ustawodawca wprowadził zapis, zgodnie z którym wartość działki stanowiącej wkład własny inwestora może wynosić nawet 400 tys. zł przy niezmienionej wysokości kwoty kredytu, odpowiednio 500 i 600 tys. zł – mówi. – Gdy wkładem własnym kredytobiorcy jest wyłącznie nieruchomość gruntowa, łączna wartość wkładu własnego i kredytu może wynieść 1 mln zł. Trzeba pamiętać, że według przeważających interpretacji przez nieruchomość gruntową należy rozumieć działkę, na której nie rozpoczęto prac budowlanych – wyjaśnia.

Przeceny i podwyżki

Rynek mieszkań się ożywił, zanim „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wystartował. Klienci zaczęli rezerwować lokale już w marcu. Teraz popyt eksplodował. Tymczasem na rynku działek budowlanych II kw. roku był bardzo spokojny.

– Ograniczony popyt na grunty sprawił, że w większości miast wojewódzkich ceny w tym czasie albo się ustabilizowały, albo spadły – wynika z najnowszego raportu portalu Nieruchomosci-online.pl.

Jego autorzy podają, że średnie ceny ofertowe działek budowlanych w ciągu kwartału (I/II kw.) spadły w siedmiu miastach wojewódzkich. Biorąc pod uwagę parcele o powierzchni 800–2500 mkw., spadki rzędu kilkunastu–kilkudziesięciu złotych za metr portal odnotował w Białymstoku (średnia cena w II kw. to 405 zł za mkw.), w Bydgoszczy (281 zł), Kielcach (336 zł), Olsztynie (278 zł), Opolu (263 zł), Toruniu (376 zł) i we Wrocławiu (490 zł).

Analitycy serwisu zaznaczają, że odczuwalne korekty dotknęły tylko rynek działek w Toruniu (1 mkw. parceli staniał o 76 zł), Kielcach (spadek o 64 zł) i Olsztynie (spadek o 40 zł).

W sześciu miastach rynek się ustabilizował. Jak wskazują autorzy raportu, od I do II kw. ceny ofertowe gruntów budowlanych zmieniły się zaledwie o kilka złotych w Gdańsku (przeciętna cena ofertowa mkw. działki budowlanej w II kw. to 558 zł), Gorzowie Wielkopolskim (122 zł/mkw.), w Lublinie (361 zł), Łodzi (348 zł), Rzeszowie (293 zł) i Zielonej Górze (260 zł). – W oczy rzuca się to, że spadki średnich cen ofertowych działek pojawiły się w mniejszych miastach wojewódzkich. Wyjątkiem był Wrocław, gdzie parcele też staniały – zauważa Alicja Palińska z działu analiz serwisu Nieruchomosci-online.pl. – Zwyżki odnotowaliśmy wyłącznie w głównych miastach, jak Warszawa (przeciętna cena mkw. działki budowlanej w II kw. to 749 zł za mkw.), Kraków (497 zł), Poznań (627 zł), Katowice (543 zł) i Szczecin (456 zł). W tych miastach właściciele za metr działki chcieli średnio o 20–50 zł więcej niż w I kw. – dodaje.

Autorzy raportu zwracają uwagę, że wysokie ceny działek w miastach i ograniczona ich podaż sprawiają, że uwaga poszukujących często kieruje się na przedmieścia. Portal analizuje średnie ceny ofertowe gruntów w gminach tworzących główne aglomeracje. W konurbacji górnośląskiej przeciętne ceny działek w miastach wynosiły od 210 do 330 zł za mkw., podczas gdy w Katowicach, przypomnijmy, 543 zł. W aglomeracji warszawskiej – od 160 do 730 zł/mkw. parceli (Warszawa: 749 zł), w aglomeracji krakowskiej – od 120 do 390 zł/mkw. (Kraków: 497 zł), w aglomeracji łódzkiej – od 90 do 220 zł/mkw. (Łódź: 348 zł), w aglomeracji trójmiejskiej – od 110 do 550 zł/mkw. (Gdańsk: 558 zł), w aglomeracji poznańskiej – od 190 do 470 zł/mkw. (Poznań: 627 zł), a we wrocławskiej – od 90 do 350 zł/mkw. (Wrocław: 490 zł).

Jak mówią analitycy portalu Nieruchomosci-online.pl, zainteresowanie działkami budowlanymi w II kw. było minimalnie większe niż w I kw.

Liczba kontaktów z oferentami parceli wzrosła w tym czasie o niecałe 3 proc. Licząc jednak rok do roku, popyt na grunty w II kw. tego roku był o 8 proc. mniejszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W porównaniu z II kw. 2021 r. liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami działek była mniejsza o 65 proc., a w porównaniu z II kw. 2020 r. – o 50 proc. – Zainteresowanie działkami w II kw. tego roku było bardzo zbliżone do poziomów notowanych w 2019 r., a więc przed pandemią, która nakręciła boom na działki – zwraca uwagę Alicja Palińska. – Wciąż wysokie ceny gruntów w połączeniu z wysokimi cenami materiałów budowlanych i drogimi kredytami sprawiały, że znalezienie kupca na działkę nie było proste.

Lipcowe odbicie

Tak było w II kw. W lipcu, jak zauważa Rafał Bieńkowski z portalu Nieruchomosci-online.pl, zainteresowanie działkami budowlanymi rośnie z tygodnia na tydzień. – W trzecim tygodniu trwania programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami działek była o 11 proc. większa niż w drugim tygodniu – mówi.

Przedstawiciele biur nieruchomości, którzy biorą udział cyklicznym badaniu nastrojów prowadzonym przez portal, są podzieleni, jeśli chodzi o prognozy dla rynku działek. – Wyniki naszego czerwcowego badania są takie: 46 proc. pośredników prognozuje, że w III kw. ceny gruntów pod budowę ustabilizują się, a 44 proc. przewiduje umiarkowane zwyżki – podaje Rafał Bieńkowski. – W spadki cen wierzy co dziesiąty agent nieruchomości – wskazuje.

Pośredników pytano też o przewidywany popyt na działki. 56 proc. agentów prognozuje wzrost zainteresowania ziemią w III kw., 36 proc. spodziewa się stabilizacji popytu, a 8 proc. – jego spadku.

Pytana o sytuację na rynku działek i wpływ na ten rynek programu tanich kredytów Marlena Joks, starszy analityk WGN, zaznacza, że uwzględniając koszty budowy domu, działki muszą być nieduże, aby inwestycja zmieściła się w limitach cen określonych przez program.

– Np. we Wrocławiu ceny transakcyjne działek pod zabudowę jednorodzinną wahają się od 220 do 763 zł za mkw. Tak podaje NBP w ostatnim raporcie kwartalnym – wskazuje Marlena Joks. – Dotyczy to działek na obrzeżach miasta – np. na zielonych Stabłowicach czy Pawłowicach. We Wrocławiu są osiedla, gdzie cena mkw. gruntu przekracza 1 tys. zł – dodaje.

Ekspertka WGN zwraca uwagę, że ceny ofertowe działek, nawet bardzo małych, są bardzo wysokie. Np. na wrocławskich Stabłowicach działka o powierzchni 507 mkw. jest oferowana za 510 tys. zł. 700 mkw. terenu na Sołtysowicach wyceniono na 788,9 tys. zł, a 945 mkw. w Wojnowie – na 299 tys. zł. – Klienci chcący sfinansować budowę domu i zakup działki tanim kredytem więcej możliwości znajdą poza granicami Wrocławia – mówi ekspertka WGN.

Metoda gospodarcza

Pośrednik Wojciech Kuc z warszawskiego biura Investor, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), uważa, że rozwinie się rynek małych tanich domów budowanych systemem gospodarczym. – Wiele osób ma już działki – albo kupiło je wcześniej, albo weszło w ich posiadanie w inny sposób. „Bezpieczny kredyt 2 proc.” pobudzi ich zainteresowanie budową domu – przewiduje pośrednik.

Jego zdaniem najszybciej i najwięcej zdrożeją najtańsze działki budowlane. – Potem przyjdzie czas na wzrost cen gotowych domów oferowanych przez deweloperów – ocenia Wojciech Kuc. – Zdrożeją grunty pod deweloperskie osiedla jednorodzinne. Taka jest kolej rzeczy – dodaje.

Na razie jednak, jak zaznacza Wojciech Kuc, zainteresowanie inwestorów indywidualnych budową domów metodą gospodarczą jest umiarkowane. – Budowa nawet niedużego domu w dobie wysokiej inflacji jest inwestycją trudną do oszacowania – wyjaśnia. – Do tego dochodzą niestabilne ceny materiałów budowlanych i stawek za usługi.

Wojciech Kuc podkreśla, że wpływ na cenę gruntu mają różne czynniki – m.in. wielkość działki, dostępność mediów, infrastruktura komunikacyjna. – W aglomeracji warszawskiej w odległości 30–50 km od stolicy ceny działek wahają się od 100 do 200 zł za mkw. – podaje. – W Konstancinie-Jeziornie, Izabelinie i miejscowościach bliżej Warszawy, ale i w samej Warszawie ceny wahają się od 250 zł do nawet kilku tysięcy złotych za metr parceli.