Agnieszka Mikulska, CBRE: W kleszczach gospodarki i legislacji

Stabilizacja otoczenia pozytywnie wpływa na nastroje i skłonność do zakupów mieszkań, co pokazały wyniki za IV kwartał. Rynek czeka teraz na szczegóły programu „Kredyt na 2 proc.” – mówi Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

W IV kwartale widzieliśmy mocne odbicie sprzedaży mieszkań wobec dołka z III kwartału, choć wciąż mówimy o poziomie bardzo niskim wobec kwartałów w latach boomu. Czy ten wzrost coś zapowiada, jeśli chodzi o 2023 r., czy to tzw. odbicie zdechłego kota – w końcu nic się nie poprawiło, jeśli chodzi o dostępność kredytów itd.

Trudno na podstawie jednego kwartału wyrokować o dłuższym trendzie, pamiętajmy że sprzedaż w IV kwartale wróciła do poziomu z II kwartału, czyli nadal mamy słaby wynik, niezadowalający deweloperów. Pozytywne jest to, że trend spadkowy wyhamował, nie mamy równi pochyłej. Jedyną pozytywną informacją w tym czasie była względna stabilizacja: wstrzymanie wzrostu stóp procentowych, a pod koniec roku zapowiedzi zmian legislacyjnych. Wróciliśmy do dosyć stabilnego otoczenia, popyt chce wrócić, ale z drugiej strony w Warszawie widzieliśmy w IV kwartale dosyć dużo zwrotów mieszkań, co oznacza, że część osób nie otrzymała finansowania, a część wycofała się z transakcji – mamy więc dalej niepewność na rynku. Ten rok zaczęliśmy również w warunkach dużej niepewności otoczenia legislacyjnego. Ewentualne odbicie popytu kredytowego może nastąpić z wprowadzeniem preferencyjnego „Kredytu na 2 proc.”. Dodajmy, że KNF zgodziła się na obniżenie buforów bezpieczeństwa przy badaniu zdolności kredytowej – to było sygnalizowane, ale spodziewano się tego bliżej połowy roku. Nie oznacza to jednak zmiany na tyle dużej, by spowodowała pęd klientów do banków.

Jaki realny wpływ na rynek pierwotny może mieć „Kredyt na 2 proc.”? Ma on być skierowany do pewnej grupy klientów, poza tym obejmować także rynek wtórny...

Wpływ na rynek pierwotny będzie mniejszy niż przy programach, które były skierowane przede wszystkim na zakup nowych mieszkań, ale na rynku będzie pewne ożywienie – i to będzie pozytywny czynnik. Mówiliśmy o wzroście sprzedaży w IV kwartale dzięki ustabilizowaniu się otoczenia makro. Kiedy sytuacja się stabilizuje, poprawia, ludzie chętniej ruszają na rynek, do biur sprzedaży, zobaczyć, na co ich stać. Nastawienie jest bardzo ważne, bo jak popatrzymy na dostępność mieszkań w Warszawie – czyli zestawimy ceny lokali z przeciętnym wynagrodzeniem, to nie jest tak, że siła nabywcza w porównaniu z 2019 r., ostatnim w miarę spokojnym, gwałtownie spadła. Najgorsza jest niepewność, czy stopy dalej nie wzrosną, jakie będą szczegóły programu mieszkaniowego. Jak już program zostanie uchwalony, ludzie znów pojawią się na rynku i wtedy spodziewamy się odbicia w górę sprzedaży.

Wszyscy patrzą na ceny mieszkań za metr kwadratowy, jest wciąż duże oczekiwanie, że one zaczną spadać. Widzimy, że deweloperzy wprowadzają nowe projekty z wysokimi cenami. Jak ceny się mogą w tym roku kształtować?

Mamy dość ciekawą sytuację, bo deweloperzy w ostatnim czasie wprowadzali do sprzedaży relatywnie drogie mieszkania, w Warszawie w IV kwartale mieliśmy do czynienia z nowym rekordem. To jednak wynika z charakteru wprowadzanych projektów: odczucie jest takie, że na rynku zostali nabywcy gotówkowi, którzy poszukują mieszkań wyższej jakości, które obronią się w następnych latach jako inwestycja. Kiedy pojawi się „Kredyt na 2 proc.” deweloperzy będą starali się rozwinąć ofertę również w tych niższych segmentach.

Czy należy się spodziewać przecen? Na rynku pierwotnym nie bardzo, deweloperów trzymają również wysokie koszty budowy i finansowania. Na rynku oferta jest teraz niska i średnie ceny zależą od struktury mieszkań. Nie można w nieskończoność wprowadzać wyłącznie projektów o podwyższonym standardzie.

Na koniec przenieśmy się na rynek PRS. Część deweloperów w jakiś sposób chce na nim zaistnieć – jako dostawcy mieszkań czy udziałowcy platform najmu. Jeśli chodzi o deweloperów z rynku kapitałowego, w 2022 r. mieliśmy klika mniejszych transakcji z inwestorami PRS, w 2021 r. były to dwie duże umowy ramowe. Nie jest więc tak, że rynek zamarł, niemniej aktywność inwestorów jest niższa, dochodzi „straszenie” podatkiem od hurtowych transakcji. Jak oceniacie perspektywy PRS?

Mieszkania na wynajem instytucjonalny to rynek, który na pewno będzie się w Polsce rozwijał, wielkość wynajmowanego zasobu jest naprawdę niewielka w stosunku do całego rynku najmu, gdzie jako właściciele dominują osoby fizyczne. Inwestorzy PRS z jednej strony widzą, jak mocne jest zapotrzebowanie – w 2022 r. mieliśmy na rynku szaleństwo, oferta wolnych mieszkań spadła, czynsze podskoczyły. Z drugiej, mierzą się jednak z wyzwaniami: wysokimi kosztami finansowania, budowy, różnicami kursowymi. Zainteresowanie jest, ale nie realizuje się, spodziewamy się, że również w 2023 r. transakcji nie będzie dużo.

Szczegółów ustawy mającej ograniczać hurtowe zakupy jeszcze nie znamy, zobaczymy czy w ogóle będzie ona dotyczyć mieszkań na wynajem. Trzeba wspomnieć o niedawnej zmianie interpretacji powodującej wzrost podatku od nieruchomości od mieszkań wynajmowanych przez przedsiębiorców. Takie nastawienie budzi obawy.