Barbara Bugaj, Sonarhome.pl: Możliwy lekki spadek cen

Sprzedający mieszkania na rynku wtórnym muszą weryfikować w dół ceny ofert, by znaleźć kupców. Deweloperzy trzymają jeszcze ceny,ograniczając podaż – mówi Barbara Bugaj, główna analityczka rynku nieruchomości w Sonarhome.pl.

„Rynek wymusza obniżki” – tak brzmi tytuł waszego niedawnego raportu. Pierwotny? Wtórny? O jakiej skali mówimy i jakiej perspektywie – czy to przybierze postać korekty, czy zmiany trendu, jak po 2008 r.?

Widzimy przede wszystkim rozwarstwienie rynku wtórnego i pierwotnego, jeśli chodzi o zachowanie i charakterystykę podaży. Na rynku pierwotnym deweloperzy są w stanie kontrolować podaż i widzimy, że organizując ją, bardzo dobrze dopasowują się do obecnego wysokiego ryzyka, niepewnej przyszłości. Na rynku wtórnym to nie jest możliwe, bo podaż to wiele mieszkań rozproszonych po wielu właścicielach.

Monitorujemy zarówno ceny ofert, jak i transakcji, ale te drugie, pobierane z publicznych rejestrów, są bardzo opóźnione. Ceny ofert dają bardzo szybką informację o tym, co dzieje się na rynku. Według naszych obserwacji mniej więcej od marca–kwietnia ceny ofert na rynku wtórnym przestały rosnąć, znajdują się w trendzie bocznym. Dla nas to jest już sygnał pewnego załamania, bo jeszcze do niedawna ceny rosły w tempie kilkunastu procent. Jest to sygnał, że sprzedający są pod presją.

Zauważamy też wydłużający się czas sprzedaży mieszkań, co wymusza na sprzedających korektę ceny ofert. Zauważamy, że w momencie wejścia na rynek wtórny sprzedający są dosyć pewni siebie i wystawiają mieszkania z wysokimi cenami, ale z czasem nastawienie się zmienia. Mamy przykłady transakcji, gdzie różnica między ceną wywoławczą a transakcji przekraczała 100 tys. zł. Sprzedający wystawił mieszkanie po 480 tys. zł, potem obniżył do 399 tys., potem do 369 tys., by ostatecznie przystać na propozycję zakupu po 355 tys. Patrząc szerzej, uważamy, że mieszkania na rynku wtórnym mogą lekko potanieć, ale nie będą to tak spektakularne spadki, jakich część rynku by oczekiwała, najwyżej 5-proc.

Jak mocno wydłużył się średni czas od wystawienia mieszkania do jego sprzedaży? W największych miastach to już ponad 100 dni wobec 70–80 w marcu. Czy na rynku pierwotnym też jest szansa na korektę cen? Deweloperzy w wakacje mocno przycięli produkcję i budują dziś mniej niż w czasie lockdownu.

Zmniejszenie produkcji jest celowe, deweloperzy dostosowują podaż do warunków, a te są bardzo nieprzewidywalne. Poprzedni kryzys był gwałtowny i opierał się na innych czynnikach, a obecny jest pełzający. Myślę, że ograniczenie podaży ma na celu utrzymanie cen nowych mieszkań. Tempo wzrostu materiałów budowlanych trochę zwolniło, ale cały czas sięga ponad 20 proc. rok do roku, do tego dochodzą rosnące koszty energii.

Bardzo wiele zależy od tego, ile czasu kryzys potrwa, czy dwa, czy cztery lata. Widzimy promocje, ale nie na całe inwestycje, tylko wybrane mieszkania, sygnałem mówiącym o pogorszeniu sytuacji był też powrót do form płatności 20/80 (20 proc. ceny przy zakupie, 80 proc. po odebraniu kluczy – red.). Widać, że część deweloperów zmienia taktykę i nastawia się na zamożniejszych klientów, na posiadaczy gotówki, co jest zrozumiałe przy tym ograniczeniu rynku kredytowego. Czas będzie grał dużo większe znaczenie, jeśli chodzi o kształtowanie rynku deweloperskiego.

Na rynku najmu temperatura jest wysoka, co może zachęcać do inwestowania w mieszkania. Niska podaż w zderzeniu z dużym popytem winduje stawki do chyba już zaporowych poziomów – jak ocenia pani potencjał rynku najmu?

Widzimy, że wielu nabywców gotówkowych kupuje mieszkania na rynku wtórnym inwestycyjnie, jest to forma ucieczki przed inflacją. To zresztą ciekawe zjawisko w obliczu tego, że choćby lokaty bankowe czy obligacje skarbowe są nieźle oprocentowane w porównaniu ze zwrotami z najmu. Lokaty sięgają 7–8 proc. rocznie, a średnie oprocentowanie najmu netto po odliczeniu kosztów administracyjnych i opłat wynosi około 4,8 proc. Rynek najmu cały czas radzi sobie bardzo dobrze, korzystamy z danych Rentier.io, które mówią o wzroście stawek najmu z miesiąca na miesiąc, szczególnie w sierpniu, kiedy na rynek weszli studenci.

Podaż, chociaż nieco zaczęła odbijać od maja, to wciąż jest gdzieś o około 30 proc. niższa rok do roku. Popyt na najem jest cały czas silny. Sytuacja nie odstrasza inwestorów od kupowania mieszkań na wynajem, mimo że obecnie zwroty są niższe, to jest to inwestycja długoterminowa. Dziś jesteśmy w kryzysie i tylko o tym myślimy, ale rynek mieszkaniowy jest cykliczny i jak za siedem–dziesięć lat się spotkamy, to pewnie i tak nominalna wartość nieruchomości będzie wyższa niż dziś. Pytanie oczywiście, jak będzie wyglądać wartość realna. Najwyraźniej kupujący patrzą bardziej perspektywicznie.

Rozgrzany rynek najmu i spadek popytu Kowalskich na mieszkania to wydawałoby się idealne warunki dla funduszy PRS, ale o transakcjach jakoś nie słychać.

Z tego, co spółki mówią chociażby na konferencjach prasowych, jest zainteresowanie współpracą z inwestorami instytucjonalnymi, funduszom są składane propozycje. Wydaje się jednak, że fundusze czują swoją mocniejszą pozycję negocjacyjną niż jeszcze rok temu i czekają na dalsze pogorszenie sytuacji rynkowej, by uzyskać od deweloperów jeszcze lepsze warunki cenowe.