Kredytowy kryzys dotkliwszy dla mieszkaniówki niż covid

Nawet w czasie lockdownu deweloperzy budowali więcej mieszkań. Ograniczenie podaży to efekt spadku popytu z powodu niedostępności kredytów, ale też chęci utrzymania cen.

W ślad za postępującym kurczeniem się popytu na kredyty hipoteczne i spadkiem sprzedaży mieszkań deweloperzy przystąpili do mocnego cięcia inwestycji. Według danych GUS w sierpniu firmy ruszyły z budową zaledwie 5,2 tys. lokali, o 63 proc. mniej rok do roku (pamiętając, że sezon budowlany w 2021 r. był okresem bezprecedensowego boomu) i 38 proc. mniej niż w lipcu.

Skalę skurczenia się inwestycji lepiej obrazuje fakt, że nawet w kwietniu i maju 2020 r., czyli w czasie lockdownu i niepewności co do rozwoju pandemii, ruszała budowa 6,2 tys. mieszkań. To drugi raz, kiedy firmy zaczęły budować mniej mieszkań w skali miesiąca niż inwestorzy indywidualni domów!

Ścieżki cenowe

– Deweloperzy w przyspieszonym tempie dążą do zrównoważenia rynku i ograniczenia ryzyka inwestycyjnego, na masową skalę wstrzymując nowe budowy. W efekcie oferta w krótkim czasie może skurczyć się do najniższych w historii wartości, ze wszelkimi tego negatywnymi skutkami – mówi Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. – Mieszkaniówka ma przemożny wpływ na inne segmenty gospodarki: firmy budowlane czy produkcję materiałów budowlanych i wykończeniowych, wyposażenia wnętrz, mebli, sprzętu RTV i AGD. Sierpniowe dane GUS zwiastują pogłębianie kryzysu być może do pełnej recesji – dodaje. Zdaniem eksperta zmniejszenie produkcji oznacza, że raczej maleją szanse na korektę cen nowych mieszkań, bo tych po prostu niebawem będzie dotkliwie brakować.

Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w Sonarhome.pl, mówi że tąpnięcie produkcji mieszkań było spodziewane i można oczekiwać, że w skali całego roku spadek sięgnie około 40 proc. W warunkach tak niskiego popytu tylko ograniczenie podaży może pomóc deweloperom w utrzymaniu cen transakcyjnych mieszkań. Czy jednak?

– Na rynku wtórnym w Warszawie widać, że bardzo lekka obniżka cen o kilka, maksymalnie 5 proc. jest już możliwa, a przy wydłużaniu się czasu sprzedaży skłonność właścicieli do obniżania cen wzrasta. Jednak rynkiem wtórnym i pierwotnym rządzą inne prawa. Pytanie, czy te rynki tak bardzo się rozwarstwią, że na pierwotnym, przy długo utrzymującym się niskim popycie, ceny wciąż będą mogły pozostać na stabilnym poziomie bądź nawet rosnąć – mówi Bugaj. – Nabywcy instytucjonalni mieli być dla deweloperów wyjściem awaryjnym, zwłaszcza że rynek najmu ma się dobrze, ale fundusze PRS oczekują obniżki cen mieszkań i mamy na rynku przykłady transakcji, które nie doszły do skutku właśnie z tego powodu. Zatem oczekiwanie, że trend cenowy zmieni się na rynku pierwotnym, pojawia się nie tylko u Kowalskiego, ale także instytucji profesjonalnie inwestujących na tym rynku – podkreśla.

– W 2021 r. liczba rozpoczętych przez deweloperów mieszkań była rekordowa, ale już ostatnie miesiące zeszłego roku i początek 2022 r. to hamowanie. Coraz większa niepewność otoczenia, wysoka inflacja, rosnące koszty realizacji czy problemy z dostępnością kredytów powodowały zawirowania na rynku mieszkaniowym. Doszedł także najważniejszy czynnik, jakim jest wojna w Ukrainie i jej konsekwencje dla gospodarki polskiej i światowej – komentuje Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. Gdyby sierpniowa produkcja utrzymała się w kolejnych miesiącach, bilans 2022 r. zamknąłby się około 110 tys. lokali w rozpoczętych inwestycjach. W 2023 r. byłoby to już 62 tys.

– Deweloperzy, ograniczając nowe inwestycje, przygotowują się na zdecydowanie niższą skalę przyszłego popytu. Najciekawsze jest oczywiście pytanie, jak liczba wprowadzonych do realizacji mieszkań ma się do realnych możliwości sprzedaży – mówi Gawrońska. – Pozytywnym sygnałem może być utrzymująca się proporcja między liczbą rozpoczętych mieszkań a liczbą lokali z pozwoleniami na budowę. Widoczna przewaga pozwoleń może pomóc w przyszłości dość szybko rozpocząć inwestycje, kiedy sytuacja na rynku się poprawi – dodaje.

Sprzedaż w dół

Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w siedmiu największych polskich miastach deweloperzy w ciągu ośmiu miesięcy br. sprzedali 22,8 tys. nowych mieszkań, o 37 proc. mniej niż rok wcześniej. W samym sierpniu firmy znalazły nabywców na niecałe 2,5 tys. lokali, co było wynikiem gorszym rok do roku o 45 proc.