Alicja Kościesza, PRS Resi 4 Rent: Portfel pracuje praktycznie na 100 proc.

Popyt na mieszkania na wynajem jest teraz bardzo silny. Nasz portfel jest obłożony niemal w pełni i było tak jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie – mówi Alicja Kościesza, dyrektor sprzedaży w platformie PRS Resi 4 Rent współtworzonej przez Echo Investment.

Trudno dziś znaleźć dewelopera, który by w jakiś sposób nie angażował się w najem instytucjonalny mieszkań. Resi 4 Rent to platforma, której udziałowcem i nadwornym budowniczym mieszkań jest giełdowe Echo Investment. Jesteście właścicielem największego działającego portfela PRS w Polsce. Ile mieszkań jest wynajętych, jakie są plany na ten rok i średnioterminowe?

W tej chwili platforma liczy 2,6 tys. lokali w Warszawie, Poznaniu, Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu oraz Krakowie. Do końca roku będziemy mieli w sumie 3 tys. lokali, a w przyszłym roku spodziewamy się niemalże podwoić ofertę. Rośniemy zatem dość dynamicznie i do 2025 r. będziemy mieć 10 tys. mieszkań.

Rynek najmu jest teraz mocny, mamy uchodźców z Ukrainy, mamy Polaków wyrzuconych z rynku zakupów – przez utratę zdolności kredytowej. Po drodze mieliśmy różne zakręty, typu pandemia, która zdemolowała rynek krótkoterminowy, turystyczny i miała też wpływ na rynek najmu długoterminowego. Jakie jest obłożenie waszego portfela?

Sięga niemal 100 proc., przestój w najmie jest minimalny i dotyczy odświeżenia lokalu po zmianie najemcy. Taki wskaźnik mieliśmy również w zeszłym roku, przed wybuchem wojny. Po wojnie rzeczywiście rynek najmu jest pod ogromną presją, wzrosły ceny, obłożenie na szerokim rynku najmu jest bardzo wysokie.

Zaobserwowaliśmy spory wzrost udziału obcokrajowców, wcześniej był to co czwarty nasz klient, obecnie około 40 proc. Do Polski przybyło 5 mln uchodźców, oczywiście nie wszyscy oni są aktywni na rynku pracy, z raportu PKO BP wynika, że 42 proc. osób z 1 mln zarejestrowanych w ZUS podjęło pracę i generuje dochody, które pozwalają się utrzymać w naszym kraju.

Jak wygląda struktura klientów? PRS to nie budownictwo komunalne, to nie element polityki mieszkaniowej państwa. Rynek jest na wczesnym etapie rozwoju, więc siłą rzeczy inwestycje powstają w największych aglomeracjach, najczęściej w centrach miast. Czy najemcami są wyłącznie dobrze zarabiający pracownicy korporacji?

Nasza oferta jest skierowana rzeczywiście do najmłodszej części konsumentów polskiego rynku, którzy w swoich decyzjach, czy w ogóle stylu życia, cenią elastyczność, nie przywiązują wagi do własności. Największą grupą są tzw. milenialsi oraz konsumenci pokolenia Z. Ponad 70 proc. w portfelu naszych klientów to są osoby poniżej 34. roku życia, a najmniejszą grupę stanowią osoby powyżej 45. roku życia – i to najczęściej są rodzice studentów, którzy dla nich wynajmują.

Jeśli chodzi o dynamikę, to jest ona spora, ponieważ ta grupa lubi zmieniać miejsce zamieszkania i nasza firma odpowiada na te oczekiwania: singiel, który mieszka długie lata w kawalerce, może być zainteresowany większym lokalem w tym samym budynku albo w innym mieście. Istotą naszego biznesu są właśnie mieszkania w abonamencie, podkreślającym tę elastyczność.

Czy i w jakiej perspektywie PRS może się stać realną alternatywą najmu od indywidualnych właścicieli lokali? Mam na myśli np. rodziny z dziećmi – bo to chyba nie są typowi klienci PRS-ów...

Rodziny z dziećmi też u nas są, dużo zależy od tego, gdzie dane osiedle jest zlokalizowane – mamy inwestycje we Wrocławiu czy w Łodzi, gdzie infrastruktura jest pod tym względem lepsza. Nie ukrywam, że statystyki zostały podbite przez uchodźców z Ukrainy, którzy przyjeżdżali tu całymi rodzinami.

Często mówiąc o zaletach PRS-ów, kładzie się nacisk na usługi dodatkowe, których wynajmujący od indywidualnych osób nie mają. Czy rzeczywiście tych usług dodatkowych jest bardzo dużo i czy nie są to też dodatkowe koszty dla inwestora?

„Usługa” to właściwe słowo, nie koncentrujemy się na wynajmie czterech ścian. W ofercie są rzeczy oczywiste, jak dostęp do szybkiego internetu, obecność opiekuna, administratora – wszelkie potrzeby mieszkańców, jak naprawa usterek, są realizowane bardzo sprawnie, co wpływa na atmosferę – bardzo dbamy o ten czynnik ludzki, o to, by klient szybko zadomowił się w nowym miejscu – czy to w rozumieniu budynku, czy społeczności, której życie wspieramy przez organizację różnych wydarzeń. Jeśli chodzi o koszty, to nie są chyba zbyt wygórowane wobec tego, że uzyskuje się miłą i przyjazną atmosferę.

W jaki sposób konstruowane są umowy z najemcami? Na jaki okres wynajmujecie i jak wygląda polityka w zakresie czynszów, zwłaszcza teraz – przy bardzo wysokiej inflacji?

Podpisujemy umowy na trzy, sześć, dziewięć miesięcy lub na rok. To rzeczywiście istotne, bo na początku zawirowań spowodowanych pandemią wiele osób nie mogło deklarować najmu na dłuższe okresy z uwagi na niepewność na rynku pracy. Umowa zawarta jest na określony czas, ale jeżeli klient ma życzenie zmienić adres czy wielkość lokalu w trakcie, ułatwiamy to – nie trzeba czekać do wygaśnięcia. To ważne np. dla pracujących projektowo, którzy muszą się przemieszczać.

Co do cen, są one stałe w trakcie trwania umowy. Dopiero przy zawieraniu nowej umowy przedstawiamy nowe stawki.