Marcin Krasoń, Obido/Otodom: Wielkie oczekiwanie na ożywienie

Złagodzenie restrykcji KNF dotyczących badania zdolności, szczególnie przy kredytach na stałą stopę, rozruszałoby rynek hipotek i sprzedażymieszkań – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Obido/Otodom.

Jedni mówią, że ceny mieszkań będą w końcu spadać w sposób zdecydowanie mocniejszy niż obecna stabilizacja (nominalnie) – bo popyt jest tak osłabiony, ze deweloperzy nie będą mieć wyjścia. Druga teoria mówi, że nic takiego się nie stanie, deweloperzy przeczekają, najwyżej ograniczą produkcję, a cen i marż odpuszczać nie będą. Której teorii jest pan zwolennikiem?

Zdecydowanie bliżej tej drugiej, czyli kontynuacji tego, co obserwujemy obecnie. Od ładnych paru miesięcy nominalne stawki za mkw. na rynku pierwotnym i wtórnym stabilizują się, a przy inflacji, która już przekroczyła 16 proc., i wzroście wynagrodzeń, realnie ceny mieszkań spadają. Na nominalne spadki nie ma raczej szans – z kilku powodów. Mamy chociażby rosnące ceny energii, co przełoży się na ceny materiałów budowlanych, któryś z decydentów powiedział, że ceny energii wzrosną o „tylko” 40 proc., co brzmi trochę jak czarny humor.

Rynek pierwotny i wtórny – zarówno kupujący, jak i sprzedający – generalnie jest w stanie wyczekiwania na jakieś ożywienie, szczególnie w kredytach hipotecznych. To niska dostępność kredytów jest teraz czynnikiem blokującym popyt na mieszkania. O ożywieniu moglibyśmy powiedzieć, gdyby spadło oprocentowanie kredytów. Do tego potrzebna byłaby zdecydowana obniżka stóp procentowych, na co się nie zanosi, biorąc pod uwagę choćby ostatnie odczyty inflacji. Kredyty są jednak niedostępne również z powodu rekomendacji KNF nakazującej bankom badać, czy klient wytrzymałby stopy o jeszcze 5 pkt proc. wyższe niż bieżące. To oczywiście bardzo potrzebny mechanizm ograniczający ryzyko, ale powinien być stosowany na początku cyklu podwyżek stóp, a nie w zasadzie w szczycie. Nie jest też zrozumiałe, dlaczego takie restrykcje dotyczą też kredytów o czasowo stałej stopie. Myślę, że poluzowanie byłoby rozsądne i jednym ruchem odblokowałoby rynek kredytowy i mieszkaniowy.

Do KNF apelował o to Polski Związek Firm Deweloperskich, ale urząd na razie nie pali się, by zmieniać rekomendację. W transakcjach króluje gotówka – jak długo może płynąć na rynek nieruchomości? Część to popyt inwestycyjny, zachęcany dobrą sytuacją na rynku najmu, choć jest ona nienaturalnie stymulowana napływem uchodźców i utratą przez część Polaków zdolności kredytowej...

Sytuacja jest rzeczywiście bardzo skomplikowana, jeśli spojrzeć na dane z Otodom dotyczące tego, jak często ludzie szukają mieszkania do zakupu, a jak często na wynajem, to jeszcze na początku 2020 r. najem stanowił kilkanaście procent zapytań.

Na początku 2021 r. już 20 proc., a teraz 35 proc. To nie oznacza, że Polacy pokochali najem, tylko zostają wyrzucani na rynek najmu. Jednak wynająć mieszkanie jest dziś bardzo trudno. Oferta stopniała, bez problemu znajdziemy lokale duże i drogie, ale z segmentu ekonomicznego już nie. Dlatego nie dziwię się ludziom, którzy mają dużo gotówki i lokują ją w nieruchomościach. Najem co prawda nie przynosi teraz kokosów, to trzeba sobie jasno powiedzieć, bo mieszkania są bardzo drogie w stosunku do poziomu czynszów, a wraz z wysoką inflacją pojawiło się wyższe oprocentowanie lokat czy obligacje indeksowane inflacją lub oparte o poziom stóp procentowych. Z drugiej strony, mieszkanie można kupić z myślą o dzieciach – a w czasie, gdy dorastają, czerpać przychody z najmu.

Patrząc historycznie, jest też szansa, że wartość nieruchomości będzie rosła, szczególnie położonej w atrakcyjnej części dużego miasta. A jak długo posiadaczom gotówki starczy zapału do kupowania? Patrząc na dane NBP na temat tego, ile pieniędzy trzymamy na rachunkach bankowych, tracąc na tym realnie, potencjał jest wręcz nieograniczony. Stąd słyszymy historie o kupowaniu mieszkań, które nawet nie są wykańczane, a tym bardziej nie wchodzą na rynek wynajmu – służą wyłącznie „zaparkowaniu” pieniędzy. To jest z kolei niebezpieczne bardzo zjawisko pod kątem społecznym.

Czy na rynku powinien interweniować rząd? Dziś mamy program kredytu „bez wkładu”, który spóźnił się, jeśli chodzi o realia rynkowe...

Kredyt bez wkładu własnego potrzebny był rok, dwa lata temu, dziś problemem jest brak zdolności kredytowej, teraz głównie z powodu rekomendacji KNF.

Zdecydowana większość rządowych pomysłów – bez względu na to, który to był rząd – to dawanie Polakom ryby zamiast wędki. Pieniądze dostają ci, których i tak stać na zakup mieszkania, bo mają zdolność kredytową, tak było w przypadku „Rodziny na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”. Tymczasem jest ogromna grupa społeczna, która pracuje i ma dochody, ale zbyt niskie, by mieć zdolność kredytową. Program Mieszkanie+ w założeniach miał trafić do tej części społeczeństwa, a z szacunków wyszło, że to naprawdę ogromna rzesza ludzi i pierwszy raz od lat ktoś pomyślał, żeby zadbać o tę część rynku mieszkaniowego. No, ale na dobrych chęciach się skończyło – założenia odnośnie do tego, za ile mieszkania będą budowane, rozmijały się z rzeczywistością.

Bardzo żałuję, że w Polsce tak mało aktywne są spółdzielnie mieszkaniowe, które kiedyś odpowiadały w pełni za produkcję lokali. Wielka szkoda, bo dywersyfikacja rynku byłaby z korzyścią dla konsumentów.