Jarosław Jędrzyński, Rynekpierwotny.pl: Mieszkaniówka pozornie stoi na głowie

W normalnym cyklu po boomie i wzroście cen następuje spowolnienie i korekta. Tym razem mimo spadku popytu ceny nie idą w dół, tylko dalej rosną. Są jednak ku temu obiektywne powody – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk portalu Rynekpierwotny.pl.

W jednej z ostatnich analiz zwróciliście uwagę na znaczący wzrost udziału transakcji gotówkowych w zakupach mieszkań, ale to chyba nie powinno dziwić, biorąc pod uwagę to, co się dzieje z ze stopami procentowymi, i popyt na kredyt...

Udział zakupów gotówkowych w Polsce zawsze był bardzo wysoki na tle innych rynków, gdzie jest to wartość jednocyfrowa. Dwa lata temu sięgał 35–40 proc., by wzrosnąć do 40–50 proc., a obecnie nawet do 60–70 proc. Wysoki udział zakupów gotówkowych świadczy o tym, że wciąż mieszkania cieszą się dużym powodzeniem wśród inwestorów i to jest dobra wiadomość dla deweloperów, bo wyobraźmy sobie, że wraz z zakupami kredytowymi spadłyby i te gotówkowe. Mielibyśmy zapaść, a dzięki klientom z gotówką rynek mieszkaniowy się wciąż jakoś trzyma.

Duży udział zakupów w ostatnich latach wynikał z tego, że mieszkania są traktowane jako inwestycja, jako lokata kapitału. Z waszych analiz wynika, że wciąż największym wzięciem za gotówkę cieszą się kawalerki, kompaktowe lokale o maksymalnej powierzchni 45 mkw. Jaki jest potencjał tego gotówkowego paliwa, biorąc pod uwagę np. poprawę oferty lokat bankowych czy obligacji skarbowych?

Poprawa tej oferty może w pewnym stopniu wyhamować popyt gotówkowy na mieszkania, ale pod jednym warunkiem, że ceny lokali musiałyby zacząć spadać. Gdyby ktoś w 2008 r. w szczycie hossy kupił mieszkanie, w ciągu pięciu–sześciu lat wartość rynkowa tego lokum zmniejszyłaby się o mniej więcej jedną czwartą – oczywiście w tym czasie właściciel mógłby czerpać dochód z najmu. Gdyby zamiast tego włożyć wtedy pieniądze na lokatę, ta osoba zainkasowałaby odsetki i w 2014 r. mogłaby kupić już dwa mieszkania. Teza, że zawsze mieszkania są najbezpieczniejszą i najlepszą lokatą, nie zawsze się sprawdza w krótszym okresie.

Dziś, o ile możemy z dużym prawdopodobieństwem powiedzieć, że oprocentowanie lokat czy obligacji w najbliższych latach będzie wyższe, to zdecydowanie mniej prawdopodobny jest spadek cen mieszkań. Dopóki lokale będą drożeć i dopóki będzie taki okres prosperity na rynku najmu, to zawsze ten odsetek inwestorów lokujących w mieszkania będzie utrzymywać się na zwiększonym poziomie.

Czym różni się obecna sytuacja od tej z 2008 r., kiedy jednak rozpoczął się trend spadkowy cen?

Różnica jest taka, że wtedy o cenach mieszkań decydowała przede wszystkim relacja popytu i podaży. Mieliśmy ogromny popyt na lokale, którego deweloperzy nie byli w stanie zaspokoić w latach 2005–2008. Deweloperzy nie nadążali z produkcją i ceny były windowane. W tej chwili mamy zupełnie inne warunki. Ceny mieszkań rosną nie dlatego, że jest wzmożony popyt, tylko z miesiąca na miesiąc rosną koszty – nie tylko deweloperom, wszystkim przedsiębiorcom. Materiały budowlane podrożały w ciągu roku o kilkadziesiąt procent, w górę poszły koszty osobowe, energia. Jak długo te koszty będą rosły, tak długo powinny drożeć mieszkania. Spadki mogłyby zostać spowodowane bardzo poważnym kryzysem w gospodarce, którego nikt z nas by sobie nie życzył.

W zasadzie jedyna nadzieja jest w tym, że te ceny będą rosły dużo wolniej niż w ostatnich dwóch, trzech latach. Rynek mieszkaniowy do tej pory był cykliczny: po boomie i wzroście cen nadchodziły spowolnienie i korekta – i to jest normalna, zdrowa, przewidywalna sytuacja. Jednak w tej chwili mamy rynek postawiony na głowie: choć popyt spada, ceny mieszkań dalej rosną.

Czy państwo w jakikolwiek sposób powinno wkraczać na rynek mieszkaniowy? Mamy program kredytu z gwarantowanym wkładem, mamy wakacje kredytowe, ma być majstrowanie przy wskaźnikach obliczania kosztu kredytu... Czy i co powinno zrobić państwo?

Wszystko, co w tej chwili jest robione, to półśrodki. Możemy oczywiście powtarzać za deweloperami, że należałoby poprawić dostępność gruntów, że należałoby przyspieszyć procedury administracyjne. Głównym problemem jest jednak to, że wydatki państwa na cele mieszkaniowe w Polsce należą do jednych z najniższych w Unii Europejskiej, są na poziomie 1 promila, podczas gdy średnia dla Unii Europejskiej to 0,5 proc. PKB.

Od 2000 r. państwo przeznaczyło na cele mieszkaniowe około 30 mld zł, czyli średnio 1–2 mld zł rocznie. Jak na prawie 40-milionowe państwo to drobne kwoty, bo to powinno być co najmniej 10 mld zł rocznie, a przy obecnej inflacji 15 mld zł. Przypomnę tylko, że od 2016 r. państwo wydało prawie 200 mld zł na program 500+. Dopóki państwo nie zdecyduje się na to, żeby na mieszkaniówkę przeznaczać z budżetu poważnych kwot, to będziemy cały czas mieć do czynienia z takimi półśrodkami mającymi sprawić wrażenie, że cokolwiek jest robione.

Wszystko rozbija się więc o niedofinansowanie mieszkalnictwa i dopóki się to nie zmieni, dostępnych cenowo mieszkań zawsze będzie w Polsce brakować.