Tani kredyt 2 proc. atrakcyjny dla banków?

Choć eksperci oceniają, że nowy program mieszkaniowy nie zrewolucjonizuje rynku hipotek, nie będzie dla sektora jakoś wyjątkowo zyskowny, za to niesie sporo obciążeń organizacyjnych, to większość banków jednak do niego przystąpi.

Rządowy program Pierwsze Mieszkanie z bezpiecznym kredytem 2 proc. na ruszyć już w lipcu 2023 r. Ale ponieważ nie ma jeszcze odpowiednich regulacji – prace na ustawą wciąż trwają w Sejmie – trudno dziś powiedzieć, które banki przystąpią do programu i kiedy taki produkt znajdzie się w ich ofercie.

Pierwsze deklaracje

Bank Ochrony Środowiska planuje wdrożenie do oferty banku produktu Bezpieczny Kredyt. – Jednak na tym etapie nie jesteśmy w stanie podać szczegółów, co do daty i warunków – informuje przykładowo BOŚ Bank. Santander BP podkreśla, że zawsze wspiera programy, które przyczyniają się do poprawy sytuacji mieszkaniowej Polaków, więc i tym razem zamierza przystąpić do rządowego programu (szczegółów na razie nie ma). Z kolei ING Bank Śląski lakonicznie podaje, że obecnie analizuje założenia rządowego programu, a BNP Paribas BP – że przygląda się propozycjom.

To nieco sceptyczne podejście wynika z prostego faktu. O ile bowiem dla konsumentów wizja uzyskania taniego, dwuprocentowego kredytu na pierwsze mieszkanie jawi się jako niezwykle korzystna, o tyle dla kredytodawców atrakcyjność tego produktu może się prezentować nieco odmiennie.

Duży nakład pracy

– Przystąpienie i utrzymanie programu wymaga ze strony banków dużego nakładu pracy – wyjaśnia nam jeden z bankowców. – To może kolidować z procesem wdrażania nowego wskaźnika WIRON, z czym mierzy się obecnie cały sektor. Z tego względu nie wszystkie podmioty mogą mieć „tani kredyt” w ofercie już od 1 lipca – dodaje.

Zgodnie z projektem ustawy państwowe dopłaty do bezpiecznego kredytu 2 proc. finansowane będą z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego, którym zarządza Bank Gospodarstwa Krajowego. Banki chętne do uczestnictwa w programie muszą więc zawrzeć z BGK umowę, spełniać wiele obowiązków informacyjnych i ewidencyjnych, dostosować swoje systemy IT itp. Muszą też włączyć do oferty drugi instrument programu – czyli oszczędnościowe konta mieszkaniowe, również we ścisłej współpracy z BGK.

Jakie dopłaty dla banków

Jeśli chodzi o poziom potencjalnych zysków sektora, to ustawodawca zadbał, by nie odbiegał on od średniej rynkowej. Ustalony w projekcie mechanizm zakłada, że bank będzie udzielał klientom „taniego kredytu” z nominalnym oprocentowaniem takim, jakie jest w jego aktualnej ofercie. A rządowa dopłata do tego kredytu, która ma zasilać bankowe konto, będzie ustalona wedle określonego wzoru.

Jak to będzie wyglądać w praktyce? – Załóżmy że średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych wynosi 9 proc. Mnożymy to przez wskaźnik 0,9, co daje 8,1 proc., odejmujemy 2 pkt proc., w efekcie mamy 6,1 proc. jako podstawę do wyliczenia dopłaty dla banku. A resztę będzie spłacać klient jako swoją ratę – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Przy czym trzeba zauważyć, że w tym wzorze chodzi o średnie oprocentowanie rynkowe (które BGK podawać będzie raz na kwartał na podstawie informacji z sektora), a nie konkretnego banku. – Niepokojące może też być ustalenie wskaźnika używanego do dopłat w trybie kwartalnym. Wymaga to dokładnych analiz, jak będzie on zachowywał się w czasie zarówno wzrostu stóp procentowych jak i ich spadku, i czy nie wygeneruje to jakiegoś dodatkowego ryzyka dla banku – wskazuje jeden z naszych rozmówców.

Ożywienie rynku

Ciekawe, że w projekcie ustawy zawarte są też mechanizmy, które mają zapobiegać nadmiernemu wzrostowi średniego oprocentowanie kredytów mieszkaniowych, poprzez windowanie marż. Z drugiej zaś strony, są też i takie, które zostawiają bankom pewną przestrzeń do konkurencji, choć wydaje się ona niewielka.

Jednocześnie eksperci zaznaczają, że uczestnictwo w programie Pierwsze Mieszkanie niesie dla banków pewne korzyści, zwłaszcza teraz, w okresie obecnego załamania rynku hipotek. – Ten program może ożywić rynek, zwiększyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych. Dla banków to obecnie bardzo istotna kwestia – ocenia Bartosz Turek. – Co widać choćby po zaostrzonej konkurencji o klientów w postaci obniżania marż czy uwzględniania przy liczeniu zdolności kredytowej dochodów, które wcześniej nie były brane pod uwagę.

Jaki liczyć zdolność

Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, zauważa też, że kredyt na 2 proc. może być dla banków bezpieczniejszym produktem niż udzielany na warunkach komercyjnych. – Przez pierwszych dziesięć lat tego kredytu państwo będzie w zasadzie gwarantować znaczącą część jego spłaty, co powinno wpłynąć pozytywnie na jakoś portfela takich kredytów – analizuje Sobolewski.

– Z drugiej strony, takie kredyty mogą być zaciągane przez osoby, które bez pomocy państwa w ogóle by pożyczki na mieszkanie nie dostały. A to może oznaczyć problemy w przyszłości, gdy po dziesięciu latach taki klient będzie musiał sam obsługiwać swoje zobowiązania na rynkowych warunkach – zastanawia się Sobolewski.

– To jest kluczowy problem – zauważa też Michał Sobolewski, analityk Biura Maklerskiego BOŚ. – Z tego też wynika jeszcze jedno wyzwanie: jak banki będę liczyć zdolność kredytową klientów. Czy będą zakładać, że nawet w długim horyzoncie kredyt pozostanie w miarę tani, jak to widzi ustawodawca. Czy może jednak będą podchodzić do tego bardzo ostrożnie, zakładając najgorsze scenariusze po dziesięciu latach, gdy publicznych dopłat już nie będzie – zastanawia się Sobolewski.

Partycypacja klientów

– W projekcie ustawy przedstawiono kilka mechanizmów, które mają na celu właśnie to, by rata kredytobiorcy po okresie dziesięciu lat nie wzrosła nadmiernie – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. To m.in. wymóg stosowania stałych rat kapitałowych w okresie stosowania dopłat, tak by klienci w jak największym stopniu obniżali kapitał do spłaty. To w jaki sposób banki podejdą do liczenia zdolności kredytowej, to ich decyzja. Od tego zależy też partycypacja klientów w programie, a w ślad za tym – także poziom uczestnictwa sektora bankowego. – Niemniej spodziewałam się, że większość banków koniec końców przystąpi do programu, starając się przyciągnąć jak najwięcej klientów hipotecznych w okresie, gdy jest ich szczególnie mało – dodaje Sadowski.

To nie jest game changer

– Program Pierwsze Mieszkania może w jakiś sposób rozruszać rynek hipoteczny – ocenia Kamil Stolarski, analityk Santander BM. – I pewnie kredyt 2 proc. pojawi się w ofercie większości dużych banków. Ale warto zdawać sobie sprawę, że nie jest to tzw. game changer dla sektora – zaznacza. Zgodnie z rządowymi założeniami, na tani kredyt ma być 150–200 tys. chętnych w okresie pięciu lat, czyli ok. 30–40 tys. rocznie. To nie tak zawrotnie dużo – dla porównania – w 2020 r. kredyty hipoteczne zaciągnęło 204 tys. osób, w spadkowym 2022 r. – ok. 126 tys. Koszty dopłat do tanich kredytów oszacowano na 12–13 mld zł w ciągu dziesięciu lat, co daje średnio 1,2–1,3 mld zł rocznie. To mniej niż 1 proc. przychodów banków z tytułu odsetek w 2022 r.