Sprzedaż mieszkań. Rok spadku ze szczytów z dobrym finałem?

Kilkudziesięcioprocentowe spadki sprzedaży lokali w 2022 r. nie są zaskoczeniem, biorąc pod uwagę drastyczną zmianę otoczenia. Sam IV kwartał przyniósł mocne odbicie od dna, w skali roku dobrze wypadła też sprzedaż dla PRS, choć i tu okoliczności nie sprzyjały.

Zgodnie z danymi udostępnionymi przez 16 związanych z rynkiem kapitałowym deweloperów (w tym spółki zależne notowanych grup budowlanych i podmioty związane historycznie), w 2022 r. nabywców indywidualnych i instytucjonalnych znalazło 19,4 tys. mieszkań, o 41 proc. mniej niż rok wcześniej. Wynik bez transakcji PRS można tylko szacować, ponieważ Victoria Dom nie ujawnia struktury sprzedaży – związana jest klauzulą o zachowaniu poufności. Dla Victorii dokonaliśmy zatem hipotetycznego szacunku na podstawie danych z innych kwartałów i tendencji rynkowych, co pozwala ostrożnie stwierdzić, że cała grupa analizowanych firm sprzedała nabywcom indywidualnym blisko 17,8 tys. lokali, o 38 proc. mniej niż rok wcześniej. Warto pamiętać, że zestawienie to nie ranking.

Czas odbicia...

Spadek tej głębokości nie jest zaskoczeniem, to pokłosie bardzo wysokiej, rekordowej bazy oraz znacznego pogorszenia otoczenia w 2022 r., z inflacją, rosyjską inwazją na Ukrainę, wysokimi stopami i drastycznym ograniczeniem zdolności kredytowej nabywców detalicznych na czele.

Co jednak zwraca uwagę, to znaczna poprawa sprzedaży w IV kwartale wobec bardzo słabego III kwartału. Uwzględniając same transakcje detaliczne, wzrost sięgnął 25 proc., do prawie 4,6 tys. Jest to więc powrót do poziomu z II kwartału. Praktycznie wszyscy analizowani gracze poprawili sprzedaż – choć oczywiście z bardzo różną dynamiką. Pod koniec 2022 r. sytuacja na rynku kredytów hipotecznych nie poprawiła się znacząco – statystyki dotyczące liczby i wartości wnioskowanych i udzielanych pożyczek są na historycznych minimach, na rynek nieruchomości znów popłynęła gotówka w czym mogła pomóc stabilizacja w rozumieniu zahamowania cyklu podwyżek stóp procentowych.

Kolejna zasługująca na wzmiankę tendencja to rola PRS. Rynek inwestycji w najem instytucjonalny mieszkań w 2022 r. nieco się schłodził, ponieważ fundusze również borykają się z wysokimi kosztami finansowania. Można też było usłyszeć, że przeszkodą w zamykaniu transakcji były nadzieje funduszy na uzyskanie bardzo korzystnych warunków w czasie, gdy grono nabywców detalicznych zostało mocno ograniczone. Mimo niesprzyjającego otoczenia deweloperzy sprzedali w 2022 r. nabywcom instytucjonalnym około 1,6 tys. lokali, o 60 proc. mniej niż rok wcześniej. Najwięcej transakcji przypadło na III i IV kwartał. O ile 2021 r. upłynął pod znakiem dwóch bardzo dużych umów ramowych (Murapol, Spravia), o tyle w 2022 r. więcej było mniejszych transakcji. W 2022 r. sprzedaż funduszom stanowiła 8,5 proc. sprzedaży ogółem wobec ponad 13 proc. rok wcześniej.

Jak ekstraklasa wypada na tle rynku? Według szacunków JLL w 2022 r. w sześciu głównych aglomeracjach deweloperzy sprzedali (bez PRS) 35,2 tys. mieszkań, o 49 proc. mniej niż rok wcześniej. Sam IV kwartał przyniósł odbicie, sprzedaż wzrosła kwartał do kwartału o 27 proc., do 8,4 tys.

...ale czy trwałego?

Czy zatem odbicie sprzedaży w IV kwartale wobec III kwartału daje szansę na wniosek, że dołek jest za nami?

– Tak – uważa Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości w PKO BP. – W kolejnych kwartałach siła nabywcza na rynku mieszkań będzie się stopniowo odbudowywać w efekcie spadku stóp procentowych oraz poprawy relacji dochodów do cen mieszkań. Ponadto obecnie obserwujemy silny przyrost bankowych depozytów terminowych, zwłaszcza wśród zamożniejszych gospodarstw domowych. Oszczędności te w sytuacji poprawy koniunktury na rynku mieszkań mogą częściowo zasilić rynek. Spadek stóp procentowych powinien stopniowo przywracać zainteresowanie popytu inwestycyjnego – dodaje. Inni eksperci są bardziej powściągliwi.

– Z informacji od pośredników i deweloperów słyszymy, że na rynek wróciło sporo najzamożniejszych klientów gotówkowych lokujących pieniądze inwestycyjnie – sprzyjało temu wstrzymanie cyklu podwyżek stóp procentowych mimo wysokiej inflacji – mówi Jan Dziekoński, niezależny doradca biznesowy, założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl. – W części dotyczącej konsumentów również ruszyło więcej transakcji, w których kupujący musieli najpierw sprzedać swoje nieruchomości. Nie przecenialibyśmy jeszcze jednak tego wyniku. Koniec roku ujawnia często także zakupy motywowane podatkowo, a perspektywa na 2023 r. jest obecnie nie lepsza niż końcówki 2022 r. i nasz scenariusz bazowy zakłada niski poziom aktywności najpewniej przez cały rok – dodaje.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, również zaznacza, że IV kwartał ub.r. przyniósł względną stabilizację otoczenia rynkowego. – Stopy procentowe przestały rosnąć, podobnie jak inflacja. Koniec roku sprzyjał decyzjom o zakupach, również tym odłożonym w III kwartale 2022 r. Dodatkowo, w przypadku największych deweloperów widać, że zarówno uznana marka, jak i duże doświadczenie w dostosowywaniu oferty do bieżących potrzeb klientów dają świetne rezultaty. Choć dla szerokiego rynku również mamy do czynieniem ze wzrostem sprzedaży, to jednak wzrosty liczby transakcji u deweloperów giełdowych o kilkadziesiąt procent (czy nawet ponad 100 proc.) kwartał do kwartału wskazują, że wielu z nich wyprzedza rynek – mówi Mikulska. – Gdyby sytuacja w otoczeniu rynku ustabilizowała się, wówczas trwałe wyjście z dołka sprzedaży byłoby niemal pewne. Jednak w otoczeniu rynku pojawiają się zapowiedzi zmian legislacyjnych, które będą oddziaływać na rynek, zwiększając niepewność i skłaniając część nabywców do wstrzymania się z decyzją o zakupie. Nie można również zupełnie wykluczyć negatywnych zmian w otoczeniu gospodarczym – zastrzega.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla, że deweloperzy giełdowi to wycinek rynku i elita. – Tymczasem w grudniu sprzedaż w siedmiu największych aglomeracjach według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl tąpnęła o blisko jedną trzecią miesiąc do miesiąca, co świadczy o trwającej tendencji spadkowej. Do tego dochodzi bardzo prawdopodobne dalsze ograniczenie popytu na mieszkania związane z planowanym uruchomieniem rządowych dopłat do kredytów w II połowie roku. W sumie dołek wydaje się być wciąż przed nami, być może nie dalej niż kilka miesięcy – do pół roku – uważa Jędrzyński.

Dopalacz czy hamulec?

Resort rozwoju zapowiedział prace nad programem polegającym na dopłatach do kredytów dla nabywców pierwszych mieszkań w wieku do 45 lat – przez dekadę koszt pożyczki ponoszony przez uczestnika miałby wynosić zaledwie 2 proc. w skali roku.

– Domysły są takie, że te zapowiedzi przełożą się nawet na spadek sprzedaży w I połowie roku, bo ten, kto choć trochę kwalifikowałby się do programu według wstępnych jego założeń, odłoży zapewne zakup do chwili poznania szczegółów. Z drugiej strony część klientów gotówkowych może stwierdzić „teraz albo nigdy”, zobaczymy – mówi Dziekoński. – Nie oczekuję w 2023 r. wielkiego wpływu programu, nawet jeśli dotrzymany zostanie termin wejścia w życie 1 lipca, to w ofertach banków program pojawi się zapewne bliżej końca III kwartału. Szacujemy, że może z tego programu wyniknąć 20–30 tys. kredytów w następnym roku – z czego część to opóźnienie decyzji zakupowych w czasie. To kropla w morzu potrzeb, niewielkie uśmierzenie bólu, ale nie zmieni to faktu, że rok będzie trudny – dodaje.

Jędrzyński zaznacza, że programem objęte mają być zakupy także na rynku wtórnym. – Jeżeli wstępne założenia się potwierdzą (rynek pierwotny plus wtórny, około 30 tys. kredytów rocznie, czyli w tym roku połowa, standardowe wymogi zdolności kredytowej itp.), to bardzo trudno oczekiwać fajerwerków na rynku pierwotnym nie tylko w tym roku, ale także kolejnych. Na pewno program nie wyciągnie rynku z zapaści sprzedaży, co najwyżej nieco ją ograniczy – ocenia ekspert.

Mikulska spodziewa się przesunięcia części popytu z pierwszej połowy tego roku na drugą (przy założeniu, że ustawa wejdzie w życie 1 lipca). – W II połowie popyt może zostać pobudzony, ale będzie to zależało od szczegółowych zapisów ustawy i od otoczenia gospodarczego w danym momencie – mówi Mikulska.