III kwartał 2024 r. był kolejnym dołkiem sprzedaży, z dwóch poprzednich (2020 r. – pandemia i lockdown, 2022 r. – kryzys kredytowy) branża wyszła szybko. Dane za październik i listopad wskazują na odbicie sprzedaży po słabych wakacjach, ale nie spektakularne. Jak zapowiada się końcówka 2024 r. i przynajmniej początek przyszłego?
Wchodzimy w nowy rok z mieszanymi uczuciami. Z jednej strony utrzymujemy wysoką dynamikę produkcji mieszkań, to trzecia pozycja w UE za Francją i Niemcami. Deweloperzy dostarczają ponad 98 proc. mieszkań w zakresie budownictwa wielorodzinnego, widzimy małą aktywność państwa.
Mamy niższą sprzedaż i wypłaszczenie cen, co jest pochodną kilku czynników. Po pierwsze, jest rekordowa podaż mieszkań. Po drugie, niestety wysokie stopy i koszty finansowania: kredyty kosztują 8 proc. rocznie. Jest wreszcie chocholi taniec polityków wokół tej kroplówki, która funkcjonuje pod różnymi nazwami, m.in. „Kredyt 0 proc.”. Apelujemy, żeby zaniechać prac nad takim programem, bo brak deklaracji wprowadza dużą niepewność na rynku, wahania po stronie konsumentów. Popyt jest więc hamowany i liczymy, że w 2025 r. sytuacja się poprawi. Liczymy na większą aktywność państwa, jeśli chodzi o sektor bankowy – tutaj widzimy największe perspektywy poprawy. Z jednej strony RPP decyduje o wysokości stóp, ale pamiętajmy, że ponad 60 proc. banków w Polsce to kapitał publiczny – nie powinno być tak, że z jednej strony mamy dobrą kondycję gospodarczą kraju, a z drugiej tak restrykcyjną politykę w zakresie kosztów finansowania. Dzisiaj ponad połowa Polaków jest wykluczona z możliwości zaciągnięcia kredytu.
Od dłuższego czasu deweloperzy wprowadzają do oferty co miesiąc więcej mieszkań, niż w tym czasie sprzedają, dane GUS pokazują, że aktywność inwestycyjna wcale się nie zmniejsza jak w kryzysie kredytowym w 2022 r. W niektórych miastach mamy nadpodaż – wskaźnik wyprzedaży oferty to 13 kwartałów w Szczecinie, 11 w Katowicach, 9 w Łodzi, po 8 w Lublinie, Poznaniu czy Bydgoszczy. Z drugiej strony są Warszawa i Trójmiasto, gdzie wskaźnik jest bliższy 4 kwartałom, co książkowo oznacza równowagę rynku. Dlaczego w niektórych miastach deweloperzy tyle budują, mimo utrzymującego się mniejszego popytu?
Te dane przeczą narracji, że deweloperzy celowo zmniejszają podaż, żeby uzyskiwać wzrost cen.
Wysoka podaż to znów efekt kilku czynników. Jako kraj mamy dużo do nadrobienia, jeśli chodzi np. o liczbę lokali na 1 tys. mieszkańców czy metraż – i jeszcze zajmie nam trochę czasu dogonienie tych wskaźników. Po drugie, jeśli rynek nie hamuje, to odczytywałbym to jako pozytywną informację. Rynku nie możemy postrzegać w perspektywie kilku miesięcy. Dane oznaczają, że branża umiarkowanie optymistycznie ocenia przyszłą koniunkturę – i, po cyklu wypłaszczenia, wzrostu sprzedaży.