Zbigniew Juroszek, prezes Atalu: Mieszkania mogłyby być tańsze, gdyby uprościć regulacje

WYWIAD | ZBIGNIEW JUROSZEK z prezesem Atalu rozmawia Adam Roguski

Ceny mieszkań rosną, a sprzedaż nie spada – mimo że tego się spodziewano. Jakie są pana zapatrywania, jeśli chodzi o rozwój sytuacji?

Rozumiem, że dla konsumentów jest bolesne, że jeszcze niedawno ceny w Warszawie wynosiły 6–7 tys. zł za mkw., a dziś to bliżej 9–10 tys. zł, że w Łodzi stawka sięgała 4,5 tys. zł, a teraz 6 tys. zł. Na rynek nieruchomości trzeba spojrzeć szerzej, nie skupiając się tylko na Polsce. W ostatnich trzech–pięciu latach ceny mieszkań praktycznie w większości krajów europejskich urosły po 30–40 proc. Na tym tle tempo wzrostu w Polsce było jednym z niższych. Mieszkania w dużych polskich aglomeracjach kosztują średnio 1,5–2,5 tys. euro za mkw., na tle rynku europejskiego te ceny nie są wysokie. Oczywiście, jest jeszcze kwestia zasobności społeczeństwa, a ta się w Polsce poprawiała. Myślę jednak, że chyba dotarliśmy do punktu, że społeczeństwa może być nie stać na jeszcze wyższe ceny mieszkań.

Czy to oznacza, że przesilenie jest blisko i ceny mieszkań mogą spaść?

Zupełnie nie rozumiem pytań, które padają z różnych stron, czy i kiedy ceny spadną. Z jakiej przyczyny miałyby spaść? Ziemia nie potanieje, bo gruntów jest coraz mniej. Materiały ani robocizna też nie będą tańsze. Musiałoby dojść do krachu finansowego.

Myślę, że sytuacja rozwinie się w sposób naturalny i zadziałają mechanizmy rynkowe – jeden deweloper będzie oczekiwać przykładowo 8 tys. zł za mkw., a drugi będzie w stanie sprzedawać za 7 tys. zł, i to do niego popłyną klienci. Nie ma się jednak co nastawiać, że ktoś będzie miał w ofercie lokale po 6 tys. zł za mkw., bo na to nie pozwolą koszty. Podsumowując, spodziewałbym się raczej stabilizacji cen i stabilizacji sprzedaży mieszkań.

W 2019 r. sprzedaliście rekordową liczbę prawie 3,2 tys. mieszkań, o 32 proc. więcej niż rok wcześniej. Firma przyznała, że ten wynik okazał się lepszy od wewnętrznych szacunków...

Po prostu bardzo ostrożnie podchodzimy do prognoz.

Jakie są zapatrywania na ten rok?

Myślę, że jesteśmy w stanie sprzedać 3,2–3,5 tys. mieszkań. Mogę powiedzieć, że styczeń i luty potwierdzają trend.

W 2019 r. przekazaliście 1,8 tys. mieszkań, o jedną trzecią mniej rok do roku. Pół tysiąca lokali – z uwagi na opóźnienia administracyjne – przeszło na ten rok. Jaki jest tegoroczny potencjał?

Szacujemy go na 2,5–3 tys. mieszkań do przekazania. Być może powinno się mówić o potencjale, pomijając listopad i grudzień, bo zawsze jest ryzyko przesunięć – co widzieliśmy w 2019 r. Co prawda w zeszłym roku liczba wydań wyraźnie spadła, ale trzeba pamiętać, że ceny lokali były wyższe rok do roku.

Ze sprawozdań wynika, że utrzymujecie marżę brutto ze sprzedaży rzędu ponad 27 proc., ale to obrazek sprzed około dwóch lat – deweloperzy sprzedają na etapie dziury w ziemi, a księgują z wydaniem kluczy. Czy taka rentowność jest utrzymywana?

W Atalu nie ma specjalnie dużych wahań rentowności, plusem jest mocna dywersyfikacja, jeśli chodzi o projekty i rynki – działamy w siedmiu aglomeracjach. Myślę, że docelowy, zdrowy poziom średniej marży brutto to 25 proc. To poziom pozwalający z jednej strony na inwestowanie, a z drugiej na płacenie porządnych dywidend.

W zeszłym roku wypłaciliście 100 proc. zysku na dywidendę, czy taki współczynnik jest do utrzymania?

Polityka mówi o rekomendowaniu 70–100 proc. zysku na wypłatę dla akcjonariuszy. Nasz model to produkcja mieszkań i wypłacanie dywidend, to się nie zmieni. Technicznie nie ma przeciwwskazań, by wypłacać cały zysk, decyzja zapadnie na walnym zgromadzeniu.

Jak wygląda sytuacja na rynku gruntów?

Mamy bank ziemi pozwalający nam na spokojne funkcjonowanie przez dwa, trzy najbliższe lata, to około 16 tys. lokali, licząc na koniec 2019 r. Cały czas selektywnie uzupełniamy bank, co nie jest łatwe – zasoby ziemi się skurczyły, ceny wzrosły. Wszystkie grunty zgromadzone w banku są naszą własnością, niektóre firmy podpisują tylko umowy wstępne, co z jednej strony wydaje się korzystne, bo nie trzeba wykładać pełnej kwoty, ale z drugiej strony stwarza ryzyko. Znakomita większość naszej ziemi objęta jest planami, rzadziej warunkami zabudowy.

Wspomniał pan o wyzwaniach natury administracyjnej – remedium na to miała być specustawa...

Nie skorzystaliśmy z tej ścieżki. Najlepszym rozwiązaniem byłoby maksymalne uproszczenie regulacji. Decydenci coś zapowiadają, stosują metodę małych kroczków, a to powinna być skokowa, kompleksowa zmiana – wtedy nie byłaby potrzebna żadna specustawa. Inwestycje by przyspieszyły – a dzięki temu ceny mieszkań mogłyby być niższe.

Buduje pan w joint venture z Atalem osiedle w Dreźnie. Jak wyglądają formalności w Niemczech?

Jest i łatwiej, i trudniej. Biurokracja jest dwa razy większa niż u nas, potrzeba znacznie więcej papierów, jednak z drugiej strony czynników ryzyka dla inwestora jest o wiele mniej. Przede wszystkim w Niemczech pod żadnym pozorem nie może być wzruszone prawomocnie wydane pozwolenie na budowę. W Polsce to jest nagminne i w Europie nie mogą uwierzyć, że u nas można cofnąć pozwolenie nawet dla inwestycji będącej już fizycznie w budowie. Jak plan miejscowy jest uchwalony, to stroną postępowań są wyłącznie inwestor i urząd. Sąsiedzi nie – oni mogą być aktywni na etapie tworzenia planu. Nie ma też w Niemczech decyzji środowiskowych do pozwolenia na budowę – to również regulowane jest na etapie planu. U nas to stwarza ogromny bałagan i ryzyko prawne.

Co zachęciło was do Drezna? Marże? Potrzeba ekspansji?

Potrzeba naturalnego rozwoju firmy i ludzi. Ekspansja daje postęp i satysfakcję. Dlaczego to zagraniczne firmy mają przejmować polskie spółki? Na naszym rynku jest już niewielu deweloperów kontrolowanych przez polski kapitał, mam więc takie patriotyczne podejście.

W Niemczech nie uzyskamy takiej rentowności jak w Polsce, to będzie bliżej 18–20 proc., ale jak wspomniałem, ryzyko prawne jest nieporównanie niższe. Drezno jest blisko granicy i naszych oddziałów w Poznaniu i Wrocławiu.

Na jakim etapie jest inwestycja?

Pierwszy etap jest w budowie, obejmuje około 200 mieszkań, a termin oddania to przyszły rok. Organizujemy konkursy architektoniczne na kolejne etapy.

Jakie są średnie ceny mieszkań?

Średnio 4 tys. euro za mkw., lokale są wykończone w podstawowym standardzie.

Czy planujecie dalszy rozwój za granicą?

Rozglądamy się. Drezdeński projekt jest duży, czteroetapowy. Wyszliśmy z założenia, że lepiej skupić się na czymś dużym, niż rozpraszać siły.

Kto jest wykonawcą?

Współpracujemy z Chemobudową, która ma oddział w Niemczech od trzech dekad. Kluczem jest to, że skupiamy wszystko w rękach: ziemię, generalne wykonawstwo. Nie jesteśmy od nikogo zależni.

Długo budowaliście mieszkania, a od niedawna stawiacie biurowce.

Tak, budujemy w Krakowie i Wrocławiu – to trochę eksperyment. Mieliśmy w banku duże parcele, z których część nie była przeznaczona pod mieszkaniówkę, tylko pod biura. Uznaliśmy, że przetestujemy ten model. Biurowiec we Wrocławiu zostanie oddany w tym roku, a w Krakowie – na początku przyszłego. Projektujemy jeszcze budynek w Warszawie i w zasadzie to wszystko, jeśli chodzi o grunty pod takie budownictwo.

Czyli nie planujecie stworzenia drugiej nogi – biurowej?

Zobaczymy, jakie są plusy i minusy. Na pewno przeważającą częścią biznesu będzie mieszkaniówka.

Czy interesuje was rodzący się u nas rynek mieszkań na wynajem instytucjonalny?

Dobra firma deweloperska ma w tej chwili mały interes, by sprzedawać mieszkania funduszom, które oczekują dyskonta. Prowadziliśmy rozmowy i po pół roku nie udało się porozumieć. Projekt trafił niedawno do naszej oferty i sprzedaż przebiegnie szybciej niż dogadywanie umowy z funduszem.

Ja generalnie jestem pesymistą, jeśli chodzi o rynek najmu instytucjonalnego w Polsce. Nie wierzę w znaczący sukces – proszę mnie rozliczyć za pięć lat. Wywiad musiałby być dwa razy dłuższy, żeby przytoczyć wszystkie argumenty. Zagraniczne fundusze chcą tu zaszczepić swój model, przedstawiają wielostronicowe umowy. Nasz rynek najmu funkcjonuje w mniej dojrzały, jednak w polski sposób, najemca i wynajmujący zawsze się dogadają, jest większa elastyczność. Kiedy rozmawiam z Niemcami, to im się podoba nasza struktura rynku, że tak wielu Polaków jest właścicielami mieszkań.

Nietrafiony jest też moim zdaniem argument, że najem daje większą wolność. Jeśli ktoś miałby wyjechać za pracą do innej aglomeracji, to łatwo sprzeda i łatwo kupi mieszkanie, płynność jest duża.

Słyszymy o resecie programu Mieszkanie+, wciąż nie wiadomo, jak docelowo miałby o wyglądać. A jak pan uważa?

Mój model to minimum państwa i jak najprostsze regulacje prawne prowadzące do obniżenia kosztów budowy, a więc cen mieszkań dla wszystkich grup społecznych. Im większa konkurencja na rynku, im łatwiej o pozwolenia, o grunty, im więcej planów miejscowych – tym lepiej. Niech wszyscy budują, a ceny będą niższe.

Program Mieszkanie+ w wydaniu pierwotnym nie miał żadnych szans powodzenia. Propozycja, by deweloperzy uzyskiwali dostęp do gruntów pozostających w zasobach Skarbu Państwa w zamian za przekazywanie części mieszkań do programu uważam za rozwiązanie lepsze, ale to wciąż nie mój model.

CV

Zbigniew Juroszek założył Atal jako 28-latek, w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny, m.in. dla Vistuli i Próchnika. Wynajmowała niewykorzystywane magazyny, z czasem zaczęła je budować, później także biurowce. Pod koniec lat 90. skupiła się na mieszkaniówce, dziś działa w siedmiu aglomeracjach. Zbigniew Juroszek z rodziną znalazł się na siódmym miejscu (awans z dziewiątego) tegorocznej listy 100 najbogatszych Polaków „Forbesa" z majątkiem szacowanym na 3,7 mld zł. Juroszkowie są również właścicielami firmy bukmacherskiej STS.