Państwo musi zaangażować się w mieszkaniówkę, by się rozwijać

Po roku bez programu dopłat do kredytów rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć i miejmy nadzieję, że mieszkania przestaną być postrzegane jako dobro inwestycyjne – mówi Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, ministra funduszy i polityki regionalnej.

Lubi pani odnosić się do rynku mieszkaniowego, chociaż to Ministerstwo Rozwoju odpowiada za tę kwestię...

Kierowane przeze mnie ministerstwo zajmuje się funduszami i polityką regionalną, a celem rządu jest zrównoważony rozwój naszego kraju. Stąd moje zainteresowanie różnymi obszarami inwestycyjnymi z pieniędzy publicznych. Mieszkalnictwo jest bardzo ważnym elementem zrównoważonego rozwoju. To, gdzie mieszkania są dostępne i na jakich zasadach są one dostępne, powoduje, że ludzie zostają w mniejszych miastach albo nie.

Chcemy zacząć od wyznaczenia około 40 subregionalnych ośrodków, w większości byłych miast wojewódzkich, które dostaną szerokie wsparcie w połączeniu z odpowiednim transportem publicznym.

Pani resort ma możliwość bezpośrednio realizować politykę mieszkaniową – przez nadzór nad Krajowym Zasobem Nieruchomości, który z kolei ma w pieczy społeczne inicjatywy mieszkaniowe, czyli wehikuły, do których przystępują gminy – głównie te mniejsze – które dzięki środkom z budżetu państwa mogą budować mieszkania na tani wynajem. Najpierw jednak zapytamy o sam KZN. To instytucja, która powstała, by konsolidować grunty na potrzeby „Mieszkania+”. Z jednej strony uchodzi za wielki rezerwuar niepotrzebnie mrożonych gruntów. Druga szkoła mówi o tym, że jakość tych działek jest słaba. Jaka jest prawda?

W KZN jest ponad 806 ha gruntów, z których do zabudowania na cele mieszkaniowe nadaje się na ten moment około 630 ha. To ułamek tego, co mają w dyspozycji różne inne instytucje czy spółki Skarbu Państwa. Generalnie idziemy w stronę zwiększania podaży gruntów pod budownictwo mieszkaniowe – o tym mówi projekt ustawy przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT). Różnimy się tu w pewnej kwestii. MRiT chce, aby grunty trafiały bezpośrednio do samorządów, ale naszym zdaniem należałoby to jednak robić przez KZN. Powinien działać jako hub, który zgromadził kompetencje, jeśli chodzi o zarządzanie i przygotowanie gruntów pod budownictwo społeczne. KZN ma spojrzenie ogólnokrajowe, a myślenie o gruntach musi zdecydowanie wykraczać poza jeden powiat.

Dlatego potrzebne są odpowiednie rozwiązania prawne ułatwiające pozyskiwanie gruntów przez KZN. Wiele spółek Skarbu Państwa z jednej strony ma ziemię, ale z drugiej nie może jej przekazać nieodpłatnie, bo zarząd narazi się na zarzut działania na szkodę. Trzeba się zastanowić, jak to formalnie rozwiązać.

Jak wygląda bilans społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM)?

Do końca 2024 r. powstało 47 społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Do SIM-ów należy, co jest imponujące, 513 gmin, czyli co piąta gmina w Polsce – to najczęściej małe i średnie ośrodki. To pokazuje, że samorządowcy uznali, że to jest dobry instrument.

Ile mieszkań zostało oddanych do użytkowania? Ile wejdzie na rynek w tym i przyszłym roku?

Do końca 2023 r. ukończono 40 mieszkań. W 2024 r. zostało oddanych do użytkowania 200 mieszkań. W tym roku planowane jest zakończenie robót budowlanych i oddanie do użytkowania około 3,4 tys. mieszkań, a w 2026 r. około 4,8 tys. Tak więc widać znaczne przyspieszenie efektów SIM-ów.

Co dalej?

Plany inwestycyjne SIM-ów czy gminnych TBS-ów zależą w dużej mierze od dostępności środków. Głównym problemem jest limit tego finansowania wobec faktu, że samorządy naprawdę się rozkręciły – wbrew twierdzeniom, że nie mają zdolności inwestycyjnej czy kompetencji. W budżecie na ten rok została zarezerwowana kwota na zwiększenie finansowania na budownictwo społeczne.

Zapewnienie środków w budżecie to za mało, blokadą są ustawowe limity Funduszu Dopłat. Projekt ustawy MRiT o skokowym zwiększaniu limitów Funduszu Dopłat w perspektywie kilku lat powstał w kwietniu, jednak utknął w Kancelarii Prezesa Rady Ministrów…

W grudniu posłowie Polski 2050 złożyli do marszałka Sejmu projekt ustawy w sprawie zwiększenia limitu z Funduszu Dopłat z 1 mld do 2 mld zł w 2025 r. Projekt jest w konsultacjach i mamy nadzieję, że sprawnie przejdzie przez Sejm, jest to uzgodnione z ministrem finansów.

Jak powinno wyglądać budownictwo społeczne? Czy powinien to być czysty najem, czy także dojście do własności? Część ekspertów wskazuje, że ten drugi wariant mija się z celem.

Należy odróżnić budownictwo społeczne od lokali komunalnych. Mamy taki kod kulturowy, że własność jest w cenie, i trzeba to uszanować. Ludzie wolą wchodzić w społeczne budownictwo, jeśli mają perspektywę pozyskania lokalu na własność – mówimy oczywiście o wykupie na warunkach w pełni rynkowych, a nie z dopłatą z publicznych środków. Oznacza to, że pieniądze wracają do spółki samorządowej i będą wykorzystane na kolejne projekty. Badania przeprowadzone wśród samorządów mówią o tym, że ludzie jednoznacznie oczekują możliwości dojścia do własności, więc tego głosu nie można lekceważyć. Problem widziałabym gdzie indziej, np. w kwestii trudności zarządzania budynkami, gdzie część mieszkań jest własnościowych, część należy do gminy.

SIM-y to domena mniejszych gmin. A co z dużymi miastami? Tu też nie wszystkich stać na zakup mieszkania. Na kredyt komercyjny stać osoby wyłącznie bardzo dobrze zarabiające.

Wkraczamy już w ogólne zagadnienie, co zrobić, żeby dostępność mieszkań była większa. TBS-y działają i w dużych miastach, budują mieszkania wysokiej jakości – i to też powinien być element poprawiania dostępności mieszkań metodą podażową.

Bardzo mocno obstaję przy tym, że zwiększanie popytu nie jest metodą na zwiększanie dostępności. Moim zdaniem nie da się tak określić kryteriów, aby dopłaty do kredytów komercyjnych nie miały przełożenia na cały rynek. Limit metrażowy zwiększy ceny mniejszych, kwalifikujących się do programu mieszkań. Zachęci też do patologicznych ruchów – budowania mieszkań o niskim standardzie, na obrzeżach miast, gdzie nie ma żadnej infrastruktury.

Popatrzmy, co się stało w ciągu roku, kiedy nie było żadnego programu dopłat. Rynek się wreszcie uspokaja, ceny przestały rosnąć. Jeżeli utrwali się tendencja braku wzrostu cen mieszkań, to włączy się kolejny bardzo ważny dla polskiej gospodarki czynnik. Mieszkania przestaną być postrzegane jako dobro inwestycyjne. To normalne, że ludzie szukają dobrych inwestycji, ale z punktu widzenia polskiej gospodarki pieniądze lepiej by pracowały inwestowane w rozwój firm. Jestem ostatnią osobą, by snuć spiskowe teorie, ale naprawdę tak jest, że deweloperzy zarabiają na programach zwiększających popyt, a ich popularność wynika z tego, że bardzo wielu ludzi w Polsce, w tym polityków wszelkich barw, zainwestowało w mieszkania.

Kupowanie mieszkań na krótki najem powinno być zakazane? Na ten temat też dużo pani mówiła – a to Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad ustawą.

Nie chodzi o to, że mamy zakazać krótkoterminowego najmu mieszkań, konsumenci chętnie z tego korzystają, ale ponownie – potrzebna jest zrównoważona, zróżnicowana polityka regionalna. Samorządy i wspólnoty powinny mieć nad tym kontrolę. Dla niektórych regionów turystyka to szansa na rozwój, ale dla niektórych miast koncentracja takiego najmu to problem społeczny.

Byli już tacy, co obiecywali setki tysięcy czy miliony mieszkań. To nie jest takie proste. Co robić?

Po pierwsze – nie szkodzić, jak w medycynie. To już daje efekty, o których wspomniałam: spadki cen, spadki atrakcyjności mieszkań jako lokaty kapitału.

Po drugie, trzeba rozwijać budownictwo społeczne. Trzeba mieć też świadomość, że to nie jest program, który przyniesie skutek w ciągu roku. Najpierw trzeba było wygenerować zdolność inwestycyjną samorządów, które się uczyły, zaczęły zakładać spółki i realizują projekty. To nie są obecnie miliony mieszkań, raczej dziesiątki tysięcy, ale to będzie narastać.

Po trzecie, należy poprawić pozycję klientów wobec firm deweloperskich. Zupełnie niezrozumiałą praktyką jest brak jawności cen mieszkań. Mamy teraz niezrozumiałą asymetrię między firmami a konsumentami, na niekorzyść tych drugich. Powszechna praktyka to „zapytaj o cenę”. Konsument musi włożyć dużo więcej czasu, energii i wysiłku, żeby rozpoznać rynek. W związku z tym nie może dokonać optymalnego dla siebie zakupu. Jestem za wprowadzeniem jawności cen. Obowiązek ujawniania cen przez deweloperów nie jest chyba szczególnie opresyjną kwestią.

O konieczności uregulowania przepisami tej sprawy mówi pani ugrupowanie. Ma to być kolejny poselski projekt ustawy. Kiedy możemy się spodziewać projektu przepisów zobowiązujących deweloperów do jawnego podawania cen mieszkań?

Wpłynie do Sejmu w ciągu kilku tygodni.

Problemem rynku jest wprowadzona przez waszych poprzedników reforma planowania. Z początkiem 2026 r. wszystkie gminy powinny mieć plany ogólne, co – jak przyznają samorządowcy – jest fizycznie niewykonalne. Stąd apele o przedłużenie terminu, ale to najwyżej byłoby sześć miesięcy, bo połowa 2026 r. jest terminem zapisanym w KPO. Czy jest szansa, by i ta kwestia była objęta rewizją KPO, którą negocjujecie z Brukselą?

W tej chwili rozmawiamy o rewizji głównie w sprawie odstąpienia, decyzją premiera, od oskładkowania umów cywilnoprawnych. W drugiej połowie roku przystąpimy do większej rewizji, alokacji środków pod względem sensowności wydatków. Na pewno będzie to też dotyczyć reformy zagospodarowania przestrzennego, bo obecne założenia – by 80 proc. planów było gotowych w 2026 r. – nie są realne do osiągnięcia. Komisja Europejska o tym wie i jest na tę zmianę przygotowana. Konkretne parametry będziemy zmieniać w zależności od postępu reformy. Jest ona realizowana, nikt nie podważa jej sensu, jest tylko kwestia, ile jesteśmy w stanie zrobić w danym czasie.

CV

Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz

od 13 grudnia 2023 r. jest ministrą funduszy i polityki regionalnej. Związana z Polską 2050. W latach 2012–2014 była podsekretarzem stanu w MSZ, a w latach 2014–2016 ambasadorką Polski w Federacji Rosyjskiej. Była dyrektorką think tanku fundacji Forum Idei i dyrektorką Instytutu Strategie 2050, była też związana z Ośrodkiem Studiów Wschodnich. Jest absolwentką socjologii na UW i doktorką nauk społecznych.