Czy mieszkania dadzą zarobić w tym roku? Biznes nie jest łatwy

Jeśli ceny mieszkań będą spadać, a stawki najmu będą stabilne, inwestor będzie mógł przekroczyć obecną 4–5-proc. rentowność takich inwestycji. 7–8 proc. z wynajmu lokali można będzie uznać za atrakcyjny zysk – oceniają eksperci. Czy to jednak możliwe?

Dla inwestujących w mieszkania 2024 r. nie był specjalnie udany. Stabilizacja i korekty cen nie pozwalały na szybkie zyski flipperom, kokosów nie przynosił też wynajem. Z analiz Rentier.io wynika, że przeciętna rentowność netto najmu 50-metrowego mieszkania w listopadzie ub.r. to 4,7 proc.

Jaki będzie 2025 r.? Anton Bubiel, prezes Rentier.io, uważa, że może być dobry dla inwestorów na rynku najmu. Przemawia za tym kilka czynników, które zdaniem Bubiela są „prawdopodobne” (co nie oznacza „pewne”). Po pierwsze, to obniżki cen mieszkań.

– Nawet jeśli nie będzie ich wyraźnie widać na rynku jako całości, to z pewnością łatwiej będzie o lokal w cenie niższej niż rynkowa. A to oznacza obniżenie nakładów inwestycyjnych w porównaniu z poprzednimi latami – wyjaśnia prezes Rentier.io. – Po drugie, ze względu na niewielki ruch na rynku mieszkań już w 2024 r. spadły ceny części materiałów budowlanych. W tym roku nie zakładam ich wzrostu. Poza tym mniej zleceń mają ekipy remontowe. Oferują konkurencyjne ceny i bardziej dogodne terminy.

Trudno o własne M

Anton Bubiel nie widzi też „istotnych przesłanek” przemawiających za spadkiem popytu na wynajem lokali.

Zapowiadanego przez rząd programu dopłat do kredytów nie ma. Trudno się więc spodziewać odpływu dużej grupy najemców. – W warunkach drogich kredytów, a więc małej dostępności mieszkań do zakupu, popyt na najem powinien rosnąć – mówi. – Co roku ten rynek zasilają nowe roczniki studentów oraz młodzi pracownicy. Jeśli warunki nie pozwalają przenieść się „na własne”, to grupa najemców się powiększa – dodaje.

Prezes nie zapomina o inwestycyjnym ryzyku, które ocenia jako „mniej prawdopodobne”. – To spadek popytu na najem wskutek zakończenia wojny w Ukrainie i powrotu uchodźców do kraju, a także bardziej dynamiczne spadki cen lokali – wskazuje. – Nawet jeśli inwestor kupi lokal w atrakcyjnej cenie, to po roku, dwóch latach jego wartość będzie mniejsza.

Doradca rynku Tomasz Lebiedź potwierdza: wysokie ceny mieszkań w połączeniu z wysokimi odsetkami kredytów uniemożliwiają sporej grupie ludzi zakup mieszkania. – Dotyczy to osób o niskich dochodach, ale też tych o relatywnie wysokich, wykonujących zajęcia, co do których regularności i trwałości banki mają duże wątpliwości – wyjaśnia. – A przecież w poszukiwaniu nauki lub pracy często przenosimy się do odległej miejscowości, musimy więc znaleźć jakieś mieszkanie. Skoro nie mamy pieniędzy i nikt nam nie chce pożyczyć, to musimy zostać najemcą. Jeśli ziści się zapowiedź nieobniżania stóp procentowych przez cały 2025 r., to będzie to impuls wspierający zainteresowanie wynajmem. Na tym rynku jest jednak wiele rzeczy, które trudno przewidzieć i na które nie mamy wpływu. Jakie będą losy wojny w Ukrainie? Czy zostanie zawarty pokój? Czy Ukraińcy będą wracać do siebie? Czy może będą wyjeżdżać z Polski do innych państw? No i nie zapominajmy też o lokalności rynków. Przecież już dziś widzimy zamykane zakłady. Słyszymy zapowiedzi zamykania kolejnych. I o ile zamknięcie w wielkim mieście zakładu zatrudniającego 1 tys. osób nie ma większego znaczenia dla rynku nieruchomości, o tyle w kilkudziesięciotysięcznych miastach to znaczenie jest już duże.

Zwiększonego zainteresowania najmem w najbliższym czasie nie spodziewa się Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN). – Osoby, które czekały na dopłaty do kredytów, musiały zweryfikować plany mniej więcej już w okresie wakacji, kiedy było już wiadomo, że programu dopłat prędko nie będzie – zauważa. – Ze względu na najem studencki wzmożony ruch na rynku najmu nastąpi w okresie wakacji i we wrześniu, ale żadnych zaskoczeń i odstępstw od normy nie przewiduję – zaznacza.

Ekspert PFRN ocenia, że ten rok może jednak nieco poprawić sytuację inwestorów. – Spodziewana jest delikatna korekta cen mieszkań. Oferta lokali jest duża. Ich właściciele muszą ze sobą konkurować. Powiększa się pole do negocjacji – wyjaśnia. – Z ceny zejdzie ten sprzedający, któremu bardziej zależy na transakcji – mówi.

Duża oferta lokali

Krzysztof Kabaj zauważa, że sporo jest także lokali na wynajem. Jest więc ryzyko, że inwestorowi nie uda się osiągnąć założonej stopy zwrotu. – Możliwa jest delikatna korekta stawek najmu, szczególnie większych mieszkań w mało atrakcyjnych częściach miast – ocenia Krzysztof Kabaj. – Ewentualne korekty nie będą na tyle duże, żeby można było mówić o inwestycyjnej katastrofie – zastrzega.

Ekspert Marcin Drogomirecki nie wyklucza, że jeśli nie będzie programu dopłat, to rynek najmu może zyskać, ale – jak mówi – dopiero za jakiś czas. – Dziś oferta lokali na wynajem jest bardzo duża. Mamy nadpodaż – podkreśla. – Część mieszkań trafia już do sprzedaży, bo właściciele czy inwestorzy nie są zainteresowani utrzymywaniem niewynajętych lokali. Nadpodaż jest pokłosiem trendu inwestycyjnego z poprzednich lat, kiedy powszechne było przekonanie, że na mieszkaniu kupionym na wynajem się nie traci. Mówi się, że kupowanie mieszkań w celach inwestycyjnych było polskim sportem narodowym. Dziś widzimy tego efekty: mieszkań do wynajęcia jest więcej niż najemców. Po zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych milionowej fali uchodźców mamy, jak już wspomniałem, wyraźne ochłodzenie. Stawki najmu nie rosną, za to rosną koszty utrzymania lokalu, rośnie inflacja. Znalezienie klienta nawet na atrakcyjną cenowo kawalerkę w dużym mieście wcale nie jest łatwe – przestrzega, dodając, że „wyglądające ładnie w Excelu i prezentowane uczestnikom rozmaitych szkoleń wyliczenia zawrotnych zysków z inwestycji w mieszkania na wynajem mogą się rozmijać z rzeczywistością”. – Kiedy mieszkanie stoi puste, nie ma mowy o żadnym zysku; są tylko koszty, czyli strata. Dziś najbardziej poszukiwany jest klient – czy to na zakup, czy na najem – dodaje.

Dlatego też Drogomirecki nie spodziewa się wzrostu liczby inwestorów. – Myślę, że w najbliższym czasie udział klientów inwestycyjnych może się zmniejszać. Ani ochłodzenie popytu na rynku najmu, ani spadające ROI (stopa zwrotu – red.), zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę inflację, ani mgliste perspektywy kolejnych wzrostów cen mieszkań nie są magnesem dla ludzi z nadwyżkami kapitału. Rynek staje się trudny. Poradzą sobie tylko doświadczeni gracze – ocenia. – Ci ostrożniejsi będą się kierować w stronę pewniejszych instrumentów gwarantujących większą płynność i podobne lub nawet większe zyski.

Jeśli jednak jesteśmy przekonani do mieszkań? Anton Bubiel zaznacza, że lokale na wynajem trzeba wybierać w zależności od adresu i docelowej grupy najemców. – Jeśli są to studenci, sprawdzą się kawalerki lub duże mieszkania podzielone na pokoje. Im bliżej uczelni, tym lepiej – mówi. – W przypadku osób pracujących najbardziej pożądane są lokale dwupokojowe.

Liczenie zysków

Oprocentowanie lokat bankowych to dziś 4–5 proc. w skali roku. – Oczywiście, zdarzają się promocyjne oferty na poziomie nawet 7–8 proc., zwykle jednak są ograniczone czasowo i kwotowo – zaznacza Anton Bubiel. – Zakładając oprocentowanie lokaty na poziomie 5 proc. brutto, oszczędzający może liczyć na nieco ponad 4 proc. netto.

A ile dają zarobić mieszkania na wynajem? – Stopa zwrotu jest mocno uzależniona od tego, czy spodziewamy się aprecjacji składnika aktywów, którym jest lokal, czy odwrotnie – nie wykluczamy spadku jego wartości – wyjaśnia Anton Bubiel. – Jeżeli nie zakładamy zmiany wartości mieszkania w czasie, to stopa zwrotu powinna uwzględniać premię za mniejszą płynność takiego składnika aktywów w porównaniu z lokatami czy obligacjami, a także za potencjalne problemy wynikające z tego modelu inwestowania. Godziwa rentowność netto, czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów, to 7–8 proc. Średnia rynkowa rentowność wynajmu mieszkań w 2025 r. raczej nie dojdzie do tego poziomu, ale na pewno uda się znaleźć mieszkania, które pozwolą na taki zwrot – uważa prezes.

Zakładając, że np. za dziesięć lat mieszkanie będzie warte dwa razy tyle co dziś, to stopa zwrotu ze wzrostu wartości nieruchomości wyniesie 7,18 proc. w skali roku. – W takich warunkach przychody z najmu są atrakcyjnym dodatkiem. Nawet przy rentowności najmu na poziomie 3–4 proc. inwestycja jest całkiem atrakcyjna i opłacalna – ocenia Anton Bubiel. – Jeśli zaś zakładamy, że za dziesięć lat mieszkanie będzie warte dwa razy mniej niż dziś (spadek wartości o 50 proc.), to żeby w horyzoncie dziesięciu lat osiągnąć stopę zwrotu porównywalną z lokatą na 7 proc., gdzie kapitał po dziesięciu latach zostaje taki sam, same przychody z wynajmu musiałyby być na poziomie ponad 20 proc. w skali roku, co jest właściwie nierealne bez bardzo agresywnej optymalizacji – zaznacza. I podsumowuje: jeśli inwestor zakłada spadek wartości mieszkania w długim terminie, to nie powinien inwestować w lokal na wynajem. – Jeżeli wierzy, że wartość lokalu w zakładanym horyzoncie inwestycyjnym będzie stała lub wzrośnie, to w 2025 r. warto się rozejrzeć za mieszkaniem na wynajem – mówi prezes.

Zdaniem Krzysztofa Kabaja, jeśli ceny lokali zaczną powoli spadać, to przy stałych stawkach najmu (ekspert spodziewa się góra niewielkich korekt) inwestor będzie mógł wyjść poza obecne 4–5 proc. – 7–8 proc., rentowność można będzie uznać za bardzo atrakcyjną – ocenia.